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房地產(chǎn)估價(jià)師估價(jià)案例與分析:土地用途
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【提問(wèn)】中途改變土地用途的經(jīng)濟(jì)壽命起始年限和折舊年限究竟如何計(jì)算?我對(duì)“單項(xiàng)選擇題(二)”第二題的5、6問(wèn)的解析提出如下疑問(wèn):基本情況是:甲公司的廠房于1986年4月30日建成投入使用,經(jīng)濟(jì)壽命為50年,后于2006年4月將該廠房轉(zhuǎn)讓給乙公司,乙公司接受后就將廠房改造成了百貨公司,并在補(bǔ)繳了土地出讓金后依法將原工業(yè)用途變更為商業(yè)用途。第5問(wèn)解析說(shuō),建筑物在2006年4月變更為商業(yè)用途后,經(jīng)濟(jì)壽命延長(zhǎng)為60年,所以,在估價(jià)時(shí)點(diǎn)2008年4月30日,建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命為38年?
很顯然,上述解析將該建筑物60年的經(jīng)濟(jì)壽命起始期限設(shè)定為1986年4月30日原廠房建成日,而實(shí)際上60年的經(jīng)濟(jì)壽命對(duì)應(yīng)的百貨超市是于2006年改建的,將2006年4月30日之前的廠房經(jīng)濟(jì)壽命嫁接到2006年改建的百貨超市身上合適嗎??第6問(wèn)解析求解估價(jià)時(shí)點(diǎn)2008年4月30日的建筑物現(xiàn)值2850萬(wàn)元時(shí),很顯然將建筑物折舊年限看成了“60年”這個(gè)于2006年4月才改建的百貨超市的經(jīng)濟(jì)壽命,但對(duì)應(yīng)的有效年齡卻被認(rèn)定為“22”年,有效年齡起始年限被認(rèn)定為1986年4月廠房建成之日。這樣處理合適嗎?是否矛盾?不用廠房的經(jīng)濟(jì)壽命50年作為折舊年限,卻用人家廠房的有效年齡起始年限1986年來(lái)計(jì)算2006年改建成的百貨超市有效年齡。是否存在邏輯上的矛盾??對(duì)上述兩個(gè)問(wèn)題不明白,老師能否給解答一下。
【回答】你好,對(duì)此問(wèn)題我的思路也有反復(fù),最終這樣考慮的原因是整體考慮5、6問(wèn)所給備選答案得出的,想知道你對(duì)此兩道題正確答案的見(jiàn)解?
★問(wèn)題所屬科目:房地產(chǎn)估價(jià)師—房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析
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