房地產(chǎn)估價(jià)師估價(jià)案例與分析：土地用途

　　【提問(wèn)】中途改變土地用途的經(jīng)濟(jì)壽命起始年限和折舊年限究竟如何計(jì)算？我對(duì)“單項(xiàng)選擇題（二）”第二題的5、6問(wèn)的解析提出如下疑問(wèn)：基本情況是：甲公司的廠房于1986年4月30日建成投入使用，經(jīng)濟(jì)壽命為50年，后于2006年4月將該廠房轉(zhuǎn)讓給乙公司，乙公司接受后就將廠房改造成了百貨公司，并在補(bǔ)繳了土地出讓金后依法將原工業(yè)用途變更為商業(yè)用途。第5問(wèn)解析說(shuō)，建筑物在2006年4月變更為商業(yè)用途后，經(jīng)濟(jì)壽命延長(zhǎng)為60年，所以，在估價(jià)時(shí)點(diǎn)2008年4月30日，建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命為38年？

　　很顯然，上述解析將該建筑物60年的經(jīng)濟(jì)壽命起始期限設(shè)定為1986年4月30日原廠房建成日，而實(shí)際上60年的經(jīng)濟(jì)壽命對(duì)應(yīng)的百貨超市是于2006年改建的，將2006年4月30日之前的廠房經(jīng)濟(jì)壽命嫁接到2006年改建的百貨超市身上合適嗎？？第6問(wèn)解析求解估價(jià)時(shí)點(diǎn)2008年4月30日的建筑物現(xiàn)值2850萬(wàn)元時(shí)，很顯然將建筑物折舊年限看成了“60年”這個(gè)于2006年4月才改建的百貨超市的經(jīng)濟(jì)壽命，但對(duì)應(yīng)的有效年齡卻被認(rèn)定為“22”年，有效年齡起始年限被認(rèn)定為1986年4月廠房建成之日。這樣處理合適嗎？是否矛盾？不用廠房的經(jīng)濟(jì)壽命50年作為折舊年限，卻用人家廠房的有效年齡起始年限1986年來(lái)計(jì)算2006年改建成的百貨超市有效年齡。是否存在邏輯上的矛盾？？對(duì)上述兩個(gè)問(wèn)題不明白，老師能否給解答一下。

　　【回答】你好，對(duì)此問(wèn)題我的思路也有反復(fù)，最終這樣考慮的原因是整體考慮5、6問(wèn)所給備選答案得出的，想知道你對(duì)此兩道題正確答案的見(jiàn)解？

　　★問(wèn)題所屬科目：房地產(chǎn)估價(jià)師—房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析

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