房地產(chǎn)估價(jià)師答疑板精華——計(jì)息期

　　【提問】計(jì)息期越大，實(shí)際與名義越大這個(gè)說法。感覺計(jì)息期越大不理解，按季度比按月計(jì)息期大，實(shí)際不是還低嗎

　　【回答】學(xué)員6681779，您好！您的問題答復(fù)如下：

　　舉個(gè)例子吧：

　　比如說：貸款按季度計(jì)息，年利率是12%

　　那么：計(jì)息期周期就是1季度，名義利率就是12%

　　實(shí)際利率這樣算：年名義利率是12%，那么季度利率就是12%/4＝3%，年實(shí)際利率＝（1+3%）4－1＝12.55%

　　比如說：貸款按月計(jì)息，年利率12%那么計(jì)息周期就是1個(gè)月，名義利率是12%，那么月利率就是12%/12＝1%，年實(shí)際利率＝（1+1%）12－1＝12.68%

　　由此可以看出：一年內(nèi)的計(jì)息次數(shù)越多，那么實(shí)際利率越大

　　祝您學(xué)習(xí)愉快！

　　【追問】王老師你好：關(guān)于建設(shè)期只計(jì)利息，開發(fā)完成還款的計(jì)算。

　　項(xiàng)目建設(shè)投資為2000萬元。第一年投資1000萬元，其中資本金500萬元；第二年投資1000萬元，其中資本金330萬元。每年資金缺口由銀行借款解決，貸款年利率為10%.建設(shè)期只計(jì)息不還款，第三年開始采用等額還本并支付利息方式還本付息，分三年還清。建設(shè)期2年。請問老師計(jì)算第三年開始應(yīng)還款總額是按復(fù)利計(jì)算還是按照教材201頁的計(jì)算方法。

　　教材是每年應(yīng)計(jì)利息=【年初借款本息累計(jì)+本年借款額/2】*貸款利率。

　　我聽您講課是按復(fù)利算的，計(jì)算如下：

　　第一年貸款是500萬元，第二年貸款時(shí)670萬元。那么第三年年初總計(jì)借款為：500*【（1+10%）2-1】+670*【1+10%】+500=1342萬元。

　　按照考造價(jià)師及教材算法是：第一年應(yīng)計(jì)利息是500/2*10%=25萬。第二年年應(yīng)計(jì)利息是（500+25+670/2）*10%=86萬元。

　　那么第三年年初總計(jì)借款=500+25+670+86=1281萬元。

　　題干沒有說按復(fù)利計(jì)息還是簡化計(jì)算，請教老師考試如何作答？

　　我還是聽您講課才知道復(fù)利計(jì)算的，原以為按照造價(jià)師作答那，急！

　　【回答】學(xué)員sm5616197，您好！您的問題答復(fù)如下：

　　題干沒有說按復(fù)利計(jì)息還是簡化計(jì)算，請教老師考試如何作答？

　　——這里就是按復(fù)利計(jì)息的，只不過公式有點(diǎn)特別而已

　　開發(fā)經(jīng)營與管理，如果題目說貸款是期初投入的，那么貸款利息按整年計(jì)算，如果題目沒有說期初投入，那么視為按年均勻投入，按照教材P201的公式來計(jì)算

　　這個(gè)建設(shè)期貸款利息計(jì)算跟造價(jià)師考試的利息計(jì)算一樣的

　　祝您順利通過考試！

　　★問題所屬科目：房地產(chǎn)估價(jià)師——房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理

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