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2015年房地產(chǎn)估價(jià)師案例與分析考前自測(cè)題(四)
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五、指錯(cuò)[共0題,每題40分,總計(jì)0分]
14、××商務(wù)樓估價(jià)報(bào)告報(bào)告封面及目錄(略)
致委托方函(略)
估價(jià)師聲明(略)
估價(jià)的假設(shè)和限制條件(略)
估價(jià)結(jié)果報(bào)告
一、委托方××××商貿(mào)有限公司,法定代表:×××,住所:××市××路××號(hào)。
二、估價(jià)方××××房地產(chǎn)估價(jià)有限公司,法定代表:×××,住所:××市××路××號(hào),房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)等級(jí):×級(jí)。
三、估價(jià)對(duì)象××商貿(mào)樓位于××市××路××號(hào),四至××××,屬××××商貿(mào)有限公司所有。
××××商貿(mào)有限公司1999年4月1日以出讓方式獲得××商務(wù)樓用地的土地使用權(quán)(使用年限為40年,即1999年4月1日至2039年3月31日),土地用途為商業(yè)。××商務(wù)樓為八層鋼筋混凝土現(xiàn)澆框架結(jié)構(gòu),建筑面積6611m2,總用地面積2560m2。自籌資金開發(fā)建設(shè),于2001年4月全部竣工并進(jìn)行了精裝修后投入使用。
估價(jià)對(duì)象其他內(nèi)容描述(略)
四、估價(jià)目的評(píng)估××商務(wù)樓市場(chǎng)價(jià)值,為整體轉(zhuǎn)讓提供價(jià)格參考依據(jù)。
五、估價(jià)時(shí)間2003年4月1日六、價(jià)值定義本次估價(jià)采用公開市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)。
六、估價(jià)依據(jù)(略)
七、估價(jià)方法根據(jù)估價(jià)對(duì)象特點(diǎn)、估價(jià)目的、房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況及對(duì)所搜集資料的分析,首先采用收益法對(duì)其進(jìn)行整體估價(jià),然后采用成本法進(jìn)行評(píng)估,最后綜合兩種估價(jià)方法的計(jì)算結(jié)果,確定估價(jià)對(duì)象的最終估價(jià)結(jié)果。
八、估價(jià)結(jié)果估價(jià)對(duì)象在2003年4月1日的市場(chǎng)價(jià)值為人民幣1682萬元(大寫:人民幣壹仟陸佰捌拾貳萬元整),單價(jià)為人民幣2544元/m2(大寫:每平方米人民幣貳仟伍佰肆拾肆元整)。
九、估價(jià)人員(略)
十、估價(jià)作業(yè)期2003年3月10日~3月20日。
十一、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期(略)
估價(jià)技術(shù)報(bào)告
一、個(gè)別因素分析(略)
二、區(qū)域因素分析(略)
三、市場(chǎng)背景分析(略)
四、最高最佳使用分析(略)
五、估價(jià)方法選用(略)
六、估價(jià)測(cè)算過程
?。ㄒ唬┦找娣ü纼r(jià)測(cè)算過程1.估算年有效毛收入根據(jù)《房屋所有權(quán)證》記載,估價(jià)對(duì)象總建筑面積6611m2,其中:1~6層建筑面積各1000m2,7層建筑面積410m2,8層建筑面積201m2。1~2層、3~6層、7~8層的建筑面積與使用面積之比分別是1:0.80、1:0.75、1:0.70。估價(jià)人員通過對(duì)估價(jià)對(duì)象的類似房地產(chǎn)出租經(jīng)營(yíng)的租金水平調(diào)查得知,類似房地產(chǎn)在正常出租經(jīng)營(yíng)情況下的每平方米使用面積月租分別為:1層100元,2層80元,3層70元,4層60元,5層40元,6層30元,7~8層20元。另外,類似房地產(chǎn)在正常出租經(jīng)營(yíng)情況下的空置及租金損失率分別為:1~3層10%,4~6層15%,7~8層20%。根據(jù)上述資料,估價(jià)對(duì)象有效毛收入的計(jì)算如下:
?、?層年有效毛收入:A=1000×100×0.8×12=96.00(萬元)
②2層年有效毛收入:B=1000×80×0.8×12×90%=69.12(萬元)
?、?層年有效毛收入:C=1000×60×0.75×12=63.00(萬元)
④4層年有效毛收入:D=1000×60×0.75×12×85%=45.90(萬元)
?、?層年有效毛收入:E=1000×40×0.75×12×85%=30.60(萬元)
?、?層年有效毛收入:F=1000×30×12×85%=36.00(萬元)
?、?、8層年有效毛收入:G=(410+201)×20×0.7×12×85%=8.21(萬元)
年有效毛收入=A+B+C+D+E+F+G =96.00+69.12+63.00+45.9+30.6+30.6+8.21=3443.43(萬元)
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