2015年房地產(chǎn)估價(jià)師考試《案例分析》課程講義（44）

　　四、估價(jià)報(bào)告不符合估價(jià)目的的錯(cuò)誤

　　1．房地產(chǎn)抵押估價(jià)可能出現(xiàn)的錯(cuò)誤

　?。?）房地產(chǎn)抵押不是建筑物與其占用的土地一并設(shè)定抵押；

　?。?）再次抵押的房地產(chǎn)價(jià)值未考慮已擔(dān)保債權(quán)的影響；

　?。?）未考慮抵押期及其屆滿時(shí)土地的剩余使用年限對(duì)估價(jià)的影響；

　　（4）估價(jià)報(bào)告中沒(méi)有作出必要的風(fēng)險(xiǎn)提示；

　　（5）估價(jià)報(bào)告沒(méi)有對(duì)估價(jià)對(duì)象的變現(xiàn)能力進(jìn)行分析。

　?。?）未考慮抵押期間的建筑物折舊和耗損；

　?。?）抵押估價(jià)結(jié)果中，沒(méi)有扣除法定優(yōu)先受償款或扣除項(xiàng)目不全面。

　?。?）房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告未向估價(jià)報(bào)告使用者作出以下提示：

　?、俟纼r(jià)對(duì)象狀況和房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況因時(shí)間變化對(duì)房地產(chǎn)抵押價(jià)值可能產(chǎn)生的影響；

　?、谠诘盅浩陂g可能產(chǎn)生的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)關(guān)注點(diǎn)；

　?、酆侠硎褂迷u(píng)估價(jià)值；

　?、芏ㄆ诨蛘咴诜康禺a(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格變化較快時(shí)對(duì)房地產(chǎn)抵押價(jià)值進(jìn)行再評(píng)估。

　　2．損害賠償房地產(chǎn)估價(jià)可能出現(xiàn)的錯(cuò)誤

　?。?）損害前和損害后房地產(chǎn)狀況掌握不清；

　　（2）沒(méi)有考慮間接損失（殘值清理費(fèi)用造成收益下降）。

　　3．房地產(chǎn)保險(xiǎn)估價(jià)可能出現(xiàn)的錯(cuò)誤

　?。?）沒(méi)有分清投保價(jià)值評(píng)估和保險(xiǎn)損失程度評(píng)估；

　?。?）保險(xiǎn)損失程度的評(píng)估，沒(méi)有明確是按“可修復(fù)的情況”進(jìn)行評(píng)估，還是按“不可修復(fù)的情況”進(jìn)行評(píng)估；

　?。?）保險(xiǎn)損失程度的評(píng)估沒(méi)有依據(jù)保險(xiǎn)合同，估價(jià)依據(jù)中也缺少保險(xiǎn)合同；

　?。?）保險(xiǎn)損失程度的評(píng)估，沒(méi)有明確估價(jià)范圍是否包括間接損失；

　　（5）按“不可修復(fù)情況”評(píng)估損失時(shí)，沒(méi)有扣減房屋受損后的殘余價(jià)值；

　?。?）把土地也作為了保險(xiǎn)估價(jià)的估價(jià)對(duì)象。

　　4．拆遷估價(jià)可能出現(xiàn)的錯(cuò)誤

　　（1）房屋拆遷評(píng)估價(jià)格包含了搬遷補(bǔ)助費(fèi)、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)和拆遷非住宅房屋的價(jià)格；

　?。?）拆遷估價(jià)考慮了房屋租賃、抵押、查封等因素的影響；

　?。?）拆遷估價(jià)時(shí)點(diǎn)不是房屋拆遷許可證頒發(fā)之日。對(duì)于拆遷規(guī)模大、分期分段實(shí)施的，不是以當(dāng)期（段）房屋拆遷實(shí)施之日為估價(jià)時(shí)點(diǎn)。

　　5．其他估價(jià)目的可能出現(xiàn)的錯(cuò)誤

　?。?）作價(jià)入股的估價(jià)，沒(méi)有說(shuō)明入股后的用途；

　　（2）拍賣(mài)底價(jià)的評(píng)估，沒(méi)有確定出拍賣(mài)保留價(jià)；

　?。?）房地產(chǎn)合并的評(píng)估，沒(méi)有說(shuō)明合并前、后的用途，沒(méi)有以加權(quán)處理方式計(jì)算增值的最終分配率；

　　（4）房地產(chǎn)糾紛的估價(jià)，在“估價(jià)對(duì)象”一項(xiàng)中，僅說(shuō)明了土地使用權(quán)的取得方式（劃撥或出讓），對(duì)出讓方式?jīng)]有說(shuō)明土地出讓時(shí)間，出讓方及受讓方、出讓的有關(guān)文件或合同等證明出讓合法的文書(shū)；沒(méi)有說(shuō)明糾紛緣何而起，估價(jià)對(duì)象為何需要估價(jià)；

　?。?）征用補(bǔ)償估價(jià)違背了國(guó)家制定的征用補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)或規(guī)定；

　　（6）出讓土地的評(píng)估只說(shuō)明了原用途，沒(méi)有說(shuō)明規(guī)劃、出讓的用途；

　　（7）對(duì)舊房地產(chǎn)評(píng)估，未根據(jù)估價(jià)對(duì)象的狀況對(duì)重置價(jià)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行必要修正；

　?。?）房屋租賃價(jià)格評(píng)估未考慮租約對(duì)估價(jià)的影響。

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