2015年房地產估價師考試《開發(fā)經營與管理》講義2

　　2.2 房地產投資的特點（8大特點）

　　區(qū)位選擇異常重要

　　適于進行長期投資

　　需要適時的更新改造投資（適應性）

　　投資價值難以判斷因而易產生資本價值風險

　　變現(xiàn)性差

　　易受政策影響

　　依賴專業(yè)管理

　　存在效益外溢和轉移

　　2.3 房地產投資的物業(yè)類型

　　物理形態(tài)劃分：

　　土地、建成后的物業(yè)、在建工程

　　按使用目的劃分：

　　居住物業(yè)、商用物業(yè)、工業(yè)物業(yè)、酒店與休閑娛樂設施、特殊物業(yè)

　　3. 房地產投資的形式

　　3.1 直接投資

　　-投資者直接參與房地產開發(fā)或購買過程，參與有關管理工作

　　3.1.1 房地產開發(fā)投資

　　3.1.2 房地產置業(yè)投資

　　3.2 間接投資

　?。顿Y者將資金投入與房地產相關的權益或證券市場，不需要直接參與房地產開發(fā)經營與管理工作

　　3.2.1 投資房地產企業(yè)股票或債券

　　3.2.2 投資房地產投資信托基金

　　3.2.3 購買住房抵押支持證券

　　3.1.1 房地產開發(fā)投資

　　概念：

　　是指投資者從購買土地使用權開始，通過在土地進行規(guī)劃設計和工程建設等過程，建成可以滿足人們某種需要的房地產產品，然后將基是行銷售，轉讓給新的投資者或使用者，并通過這個轉讓過程收回投資，獲得開發(fā)利潤的過程

　　性質：

　　屬于短期投資，形成房地產市場上的增量供給

　　土地一級開發(fā)為主的土地開發(fā)投資

　　我國將開發(fā)投資分為商品房建設投資和土地開發(fā)投資

　　3.1.2 房地產置業(yè)投資

　　概念：

　　向已具備了使用條件或正在使用中的房地產進行投資，以獲取房地產所有權或使用權為目的的投資

　　可以是增量房地產，也可以是存量房地產

　　目的（兩個）：

　　自用

　　投資

　　置業(yè)機構投資者的選擇

　　缺乏投資經驗又具有低風險偏好的投資者－購買黃金地段的優(yōu)質成熟物業(yè)，購買價格高，收益水平低，風險小

　　具備投資管理經驗又風險偏好型的投資者－購買處于優(yōu)良區(qū)位的新竣工甚至尚未竣工的物業(yè)，初始投資和收益水平低，增值潛力大

　　3.2.1 投資房地產企業(yè)股票或債券

　　首次公開發(fā)行

　　配股

　　公開增發(fā)或定向增發(fā)

　　發(fā)行可轉換債券

　　3.2.2 投資房地產投資信托基金

　　概念：

　　是購買、開發(fā)、管理和出售房地產資產的金融工具

　　投資者將資金交由信托基金，基金由專業(yè)人士進行投資組合，將資金投入房地產業(yè)，基金機構將收益再分配給投資人

　　優(yōu)越性：

　　收益相對穩(wěn)定－主要來源于租金收入

　　流動性很好－可以進行交易

　　類型：

　　權益型基金

　　抵押型基金

　　混合型基金

　　3.2.3 購買住房抵押支持證券

　　把金融機構所持有的個人住房抵押貸款債權轉化為可供投資者持有的住房抵押支持證券，以達到籌措資金，分散風險的目的

 泛普軟件-工程項目管理系統(tǒng)整理

　　更多推薦：

　　·2015年房地產估價師考試報名時間公布

　　·2015年房地產估價師考試輔導火爆熱招

　　·2015年房地產估價師教材變化 >>

　　·2015年房地產估價師輔導課程開通