房地產估價師考試《理論與方法》：成本法的基本公式

　　3．成本法的基本公式

　　3.1成本法最基本的公式

　　3.2適用于新開發(fā)的房地產的基本公式

　　3.3適用于舊的房地產的基本公式

　　3.1成本法最基本的公式

　　3.2適用于新開發(fā)的房地產的基本公式

　　房地合一價值

　　新開發(fā)房地價值＝土地取得成本＋開發(fā)成本＋管理費用＋銷售費用＋投資利息＋銷售稅費 ＋開發(fā)利潤

　　新建建筑物的價值

　　新建成的建筑物價值＝建筑物建設成本＋管理費用＋銷售費用＋投資利息＋銷售稅費＋ 開發(fā)利潤

　　新開發(fā)土地的價值

　　新開發(fā)的土地價值＝取得待開發(fā)土地的成本＋土地開發(fā)成本＋管理費用＋銷售費用＋投資利息＋銷售稅費＋開發(fā)利潤

　　【難點】新開發(fā)區(qū)土地的分宗估價

　　公式

　　新開發(fā)區(qū)某宗土地的單價＝（取得開發(fā)區(qū)用地的總成本＋土地開發(fā)總成本＋總管理費用 總銷售費用＋總投資利息＋總銷售稅費＋總開發(fā)利潤 ）÷（開發(fā)區(qū)用地總面積＋開發(fā)完成后可轉讓土地面積的比率）×用途、區(qū)位等因素調整系數(shù)

　　開發(fā)完成后可轉讓土地面積的比率＝開發(fā)完成后可轉讓土地總面積÷開發(fā)區(qū)用地總面積×100%

　　步驟

　　計算開發(fā)區(qū)全部土地的平均價格

　　計算開發(fā)區(qū)可轉讓土地的平均價格

　　計算開發(fā)區(qū)某宗土地的價格

　　3.3適用于舊的房地產的基本公式

　　房地合一時

　　舊的房地價值＝房地重新購建價格－建筑物折舊

　?。酵恋刂匦沦徑▋r格＋建筑物重新購建價格－建筑物折舊

　　只計算建筑物時

　　舊的建筑物價值＝建筑物重新購建價格－建筑物折舊

　　4．重新購建價格的求取

　　4.1重新購建價格的含義

　　4.2重新購建價格的求取思路

　　4.3建筑物重新購建價格的求取方式

　　4.4建筑物重新購建價格的求取方法

　　4.1重新購建價格的含義

　　概念

　　也稱重新購建成本，是指假設在估價時點重新取得全新狀況的估價對象的必要支出與利潤之和

　　說明

　　重新購建價格就當是估價時點的價格

　　重新購建價格應當是客觀的價格

　　建筑物的重新購建價格應當是在全新狀況下的價格，土地的重新購建價格應當是在估價時點的價格

　　【2006年真題】

　　下列關于重新購建價格的說法中，正確的有（ ?。?。

　　A．重新購建價格是指重新開發(fā)建設全新狀況的估價對象所必需的支出

　　B．重新購建價格是在估價時點的價格

　　C．重新購建價格是客觀的價格

　　D．建筑物的重新購建價格是全新狀況下的價格

　　E．土地的重新購建價格是法定最高出讓年限狀況下的價格

　　【答案】ABCD

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