2015房地產(chǎn)估價(jià)師考試《理論與方法》：重新購(gòu)建價(jià)格

　　4.2重新購(gòu)建價(jià)格的求取思路

　　房地合一

　　思路一：房地合一，模擬開發(fā)

　　思路二：房地分離，分別測(cè)算，相加求取

　　單純土地

　　假設(shè)土地上沒(méi)有建筑物直接測(cè)算土地部分

　　有時(shí)要考慮土地上已有建筑物導(dǎo)致的土地價(jià)值減損

　　單純建筑物

　　假設(shè)在沒(méi)有建筑物的空地上建造與該建筑物相同 或者具有同等效用的全新建筑物所需的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)

　　也可等于支付總承包商的所有費(fèi)用＋發(fā)包人的其它必要支出＋發(fā)包人的應(yīng)得利潤(rùn)

　　4.3建筑物重新購(gòu)建價(jià)格的求取方式

　　重建成本

　　相同的材料＋相同的技術(shù)＋估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格＋與原物相同

　　復(fù)制，適用于有歷史或美學(xué)價(jià)值的建筑物

　　重置成本

　　估價(jià)時(shí)點(diǎn)材料＋估價(jià)時(shí)點(diǎn)技術(shù)＋估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格＋同等效用

　　替代，適用于一般項(xiàng)目

　　一般情況下重置價(jià)格低于重建價(jià)格

　　【2007年真題】

　　建筑物重置價(jià)格是指采用與估價(jià)對(duì)象建筑物相同的建筑材料、建筑構(gòu)配件、建筑設(shè)備和建筑技術(shù)及工藝等，在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的財(cái)稅制度和市場(chǎng)價(jià)格體系下，重新建造與估價(jià)對(duì)象建筑物相同的全新建筑物的必要支出和應(yīng)得利潤(rùn)。 （ ?。?/p>

　　【答案】x

　　【解析】此為重建價(jià)格

　　4.4建筑物重新購(gòu)建價(jià)格的求取方法

　　建筑物重新購(gòu)建價(jià)格的公式

　　建筑物重新購(gòu)建價(jià)格＝建筑安裝工程費(fèi)＋專業(yè)費(fèi)用＋管理費(fèi)用＋銷售費(fèi)用＋投資利息 銷售稅費(fèi)＋開發(fā)利潤(rùn)

　　求取方法

　　4.4.1單位比較法

　　4.4.2分部分項(xiàng)法

　　4.4.3工料測(cè)量法

　　4.4.4指數(shù)調(diào)整法

　　4.4.1單位比較法

　　實(shí)質(zhì)

　　市場(chǎng)法

　　修正

　　將實(shí)際不正常的建安工程費(fèi)修正為正常的單建安工程費(fèi)

　　將建造日期時(shí)的建安工程費(fèi)調(diào)整為估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的建安工程費(fèi)

　　將可比實(shí)例的狀況調(diào)整到估價(jià)對(duì)象的狀況

　　類型

　　單位面積法

　　單位體積法

　　4.4.2分部分項(xiàng)法

　　實(shí)質(zhì)

　　由部分組裝成整體

　　注意事項(xiàng)

　　注意各個(gè)部分計(jì)價(jià)單位可能不一致

　　既不要漏項(xiàng)也不得重復(fù)計(jì)算

　　4.4.3工料測(cè)量法

　　實(shí)質(zhì)

　　從性質(zhì)上分為人、材、機(jī)，再相加

　　優(yōu)點(diǎn)

　　詳細(xì)、準(zhǔn)確

　　缺點(diǎn)

　　比較費(fèi)時(shí)，并需專業(yè)技術(shù)，一般用于求取具有歷史價(jià)值的建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格

　　【2007年真題】

　　為估算某建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格，經(jīng)測(cè)算其土建工程真接費(fèi)為780元每平米，安裝工程直接費(fèi)為450元每平米（其中人工費(fèi)為50元每平米），裝飾裝修工程直接費(fèi)為900元每平米（其中人工費(fèi)為45 元每平米），又知該地區(qū)土建工程綜合費(fèi)率為土建工程直接費(fèi)的15％，安裝工程綜合費(fèi)率為安裝工程人工費(fèi)的75％，裝飾裝修工程綜合費(fèi)率為裝飾裝修工程人工費(fèi)的72％，稅金為35％，則該建筑物的建筑安裝裝飾工程費(fèi)為（ ?。┰科矫?。

　　A.2204.55 B.2397.99 C.3237.60 D.3345.64

　　【答案】B

　　是分部分項(xiàng)法和工料測(cè)算法的綜合

　　直接費(fèi)＋間接費(fèi)＋利潤(rùn)＋稅金

　　土建＋安裝＋裝飾裝修

　?。?130+186.9）×（1+3.5%）=2397.99

　　直接費(fèi) 綜合費(fèi) 稅金

　　土建 780 117

　　安裝 450 37.5

　　裝飾裝修 900 32.4

　　合計(jì) 2130 186.9

　　4.4.4指數(shù)調(diào)整法

　　也稱為成本指數(shù)趨勢(shì)法

　　利用指數(shù)或成本變動(dòng)率，將歷史成本調(diào)整為重新購(gòu)建成本

　　紅色為錄入內(nèi)容

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