房地產(chǎn)估價(jià)師考試《理論與方法》：交易情況修正

　　5．交易情況修正

　　5.1交易情況修正的含義

　　5.2造成成交價(jià)格偏離正常市場價(jià)格的因素

　　5.3交易情況修正的方法

　　5.1交易情況修正的含義

　　如果可比實(shí)例的在交價(jià)格是不正常的，則應(yīng)將它修正為正常價(jià)格，稱為交易情況修正

　　5.2造成成交價(jià)格偏離正常市場價(jià)格的因素

　　① 強(qiáng)迫出售或強(qiáng)迫購買的交易

　?、?利害關(guān)系人之間的交易

　?、?交易雙方或某一方對交易對象或市場行情缺乏了解的交易

　?、?急于出售或急于購買的交易

　?、?交易雙方或某一方對所交易的房地產(chǎn)有偏好的交易

　　⑥ 相鄰房地產(chǎn)的合并交易

　?、?特殊交易方式的交易

　?、?交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)的交易

　　⑨ 受迷信影響的交易

　　5.3交易情況修正的方法

　　5.3.1一般的修正方法

　　5.3.2交易稅費(fèi)的非正常負(fù)擔(dān)修正

　　5.3.1一般的修正方法

　　方法（兩種）

　　百分率法

　　可比實(shí)例的成交價(jià)格×交易情況修正系數(shù)=可比實(shí)例正常價(jià)格

　　差額法

　　可比實(shí)例的成交價(jià)格±交易情況修正額=可比實(shí)例正常價(jià)格

　　注意

　　可比實(shí)例成交價(jià)格比其正常市場價(jià)格高A%，與可比實(shí)例正常市場價(jià)格比其成交價(jià)格低A%是不等同的

　　在交易情況修正中應(yīng)統(tǒng)一采用可比實(shí)例成交價(jià)格比其正常市場價(jià)格高還是低這種說法

　　交易情況修正系數(shù)－以正常市場價(jià)格為基準(zhǔn)來確定

　　如可比實(shí)例成交價(jià)格比其正常市場價(jià)格高低的百分率為±s%，則交易情況修正系數(shù)為

　　5.3.2交易稅費(fèi)的非正常負(fù)擔(dān)

　　解此類題的關(guān)鍵除了記住公式外，就是確定價(jià)格是由哪一方實(shí)際得到的

　　正常成交價(jià)格－應(yīng)上賣方繳納的稅費(fèi)＝賣方實(shí)際得到的價(jià)格

　　正常成交價(jià)格＋應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)＝買方實(shí)際付出的價(jià)格

　　買方實(shí)際付出的價(jià)格－賣方實(shí)際得到的價(jià)格＝應(yīng)由買賣雙方繳納的稅費(fèi)

　　應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)＝正常成交價(jià)格×應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)比率

　　應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)＝正常成交價(jià)格×應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)比率

　　【典型例題】

　　某地區(qū)房地產(chǎn)交易中賣方、買方應(yīng)交納的稅費(fèi)分別為正常成交價(jià)格的6％和2％。某宗房地產(chǎn)的成交價(jià)格為3000元／平方米，應(yīng)交納的稅費(fèi)均由買方負(fù)擔(dān)，則該宗房地產(chǎn)的正常成交價(jià)格為（ ?。┰椒矫?。

　　A.2830.19

　　B.2941.18

　　C.3061.22

　　D.3191.49

　　【答案】D

　　【解析】首先要確定已知的數(shù)據(jù)是買方實(shí)際支付的還是賣方實(shí)際支出的。3000元中，買方還要支付稅費(fèi)，所以他實(shí)得的一定比這個(gè)少，因此3000元是賣方的實(shí)際得到的。

　　【2006年真題】

　　某宗房地產(chǎn)交易，買賣雙方約定：買方付給賣方2385元/㎡，買賣中涉及的稅費(fèi)均由買方負(fù)擔(dān)。據(jù)悉，該地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的6.8％，應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的3.9％。若買賣雙方又重新約定買賣中涉及的稅費(fèi)改由賣方負(fù)擔(dān)，并在原價(jià)格基礎(chǔ)上相應(yīng)調(diào)整買方付給賣方的價(jià)格，則調(diào)整后買方應(yīng)付給賣方的價(jià)格約為（ 　）元/㎡．

　　A.2139

　　B.2146

　　C.2651

　　D.2659

　　【答案】D

　　第一步，計(jì)算出正常的市場價(jià)格，買方付給賣方2385，稅費(fèi)由買方負(fù)擔(dān)，因此2385是賣方實(shí)得

　　第二步，重新約定后，稅費(fèi)由賣方負(fù)擔(dān)，要求買方實(shí)付金額

　　買方實(shí)際付出的價(jià)格＝正常成交價(jià)格×（1＋應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)比率）＝2559×（1＋3.9%）＝2659

　　【2006年真題】

　　在考慮房地產(chǎn)交易程度的不同負(fù)擔(dān)狀況時(shí)，房地產(chǎn)正常的成交價(jià)格等于（ ?。?/p>

　　A．賣方實(shí)際得到的價(jià)格/（1-應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)比率）

　　B．賣方實(shí)際得到的價(jià)格-應(yīng)由賣方負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)

　　C．買方實(shí)際付出的價(jià)格-應(yīng)由買方負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)

　　D．應(yīng)由賣方負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)/應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)比率

　　E．買方實(shí)際付出的價(jià)格/（1-應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)比率）

　　【答案】ABD

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