房地產(chǎn)估價師考試《理論與方法》：交易情況修正

　　5．交易情況修正

　　5.1交易情況修正的含義

　　5.2造成成交價格偏離正常市場價格的因素

　　5.3交易情況修正的方法

　　5.1交易情況修正的含義

　　如果可比實例的在交價格是不正常的，則應(yīng)將它修正為正常價格，稱為交易情況修正

　　5.2造成成交價格偏離正常市場價格的因素

　?、?強迫出售或強迫購買的交易

　?、?利害關(guān)系人之間的交易

　　③ 交易雙方或某一方對交易對象或市場行情缺乏了解的交易

　?、?急于出售或急于購買的交易

　?、?交易雙方或某一方對所交易的房地產(chǎn)有偏好的交易

　?、?相鄰房地產(chǎn)的合并交易

　?、?特殊交易方式的交易

　?、?交易稅費非正常負擔的交易

　　⑨ 受迷信影響的交易

　　5.3交易情況修正的方法

　　5.3.1一般的修正方法

　　5.3.2交易稅費的非正常負擔修正

　　5.3.1一般的修正方法

　　方法（兩種）

　　百分率法

　　可比實例的成交價格×交易情況修正系數(shù)=可比實例正常價格

　　差額法

　　可比實例的成交價格±交易情況修正額=可比實例正常價格

　　注意

　　可比實例成交價格比其正常市場價格高A%，與可比實例正常市場價格比其成交價格低A%是不等同的

　　在交易情況修正中應(yīng)統(tǒng)一采用可比實例成交價格比其正常市場價格高還是低這種說法

　　交易情況修正系數(shù)－以正常市場價格為基準來確定

　　如可比實例成交價格比其正常市場價格高低的百分率為±s%，則交易情況修正系數(shù)為

　　5.3.2交易稅費的非正常負擔

　　解此類題的關(guān)鍵除了記住公式外，就是確定價格是由哪一方實際得到的

　　正常成交價格－應(yīng)上賣方繳納的稅費＝賣方實際得到的價格

　　正常成交價格＋應(yīng)由買方繳納的稅費＝買方實際付出的價格

　　買方實際付出的價格－賣方實際得到的價格＝應(yīng)由買賣雙方繳納的稅費

　　應(yīng)由賣方繳納的稅費＝正常成交價格×應(yīng)由賣方繳納的稅費比率

　　應(yīng)由買方繳納的稅費＝正常成交價格×應(yīng)由買方繳納的稅費比率

　　【典型例題】

　　某地區(qū)房地產(chǎn)交易中賣方、買方應(yīng)交納的稅費分別為正常成交價格的6％和2％。某宗房地產(chǎn)的成交價格為3000元／平方米，應(yīng)交納的稅費均由買方負擔，則該宗房地產(chǎn)的正常成交價格為（ ?。┰椒矫住?/p>

　　A.2830.19

　　B.2941.18

　　C.3061.22

　　D.3191.49

　　【答案】D

　　【解析】首先要確定已知的數(shù)據(jù)是買方實際支付的還是賣方實際支出的。3000元中，買方還要支付稅費，所以他實得的一定比這個少，因此3000元是賣方的實際得到的。

　　【2006年真題】

　　某宗房地產(chǎn)交易，買賣雙方約定：買方付給賣方2385元/㎡，買賣中涉及的稅費均由買方負擔。據(jù)悉，該地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應(yīng)由賣方繳納的稅費為正常成交價格的6.8％，應(yīng)由買方繳納的稅費為正常成交價格的3.9％。若買賣雙方又重新約定買賣中涉及的稅費改由賣方負擔，并在原價格基礎(chǔ)上相應(yīng)調(diào)整買方付給賣方的價格，則調(diào)整后買方應(yīng)付給賣方的價格約為（ ?。┰?㎡．

　　A.2139

　　B.2146

　　C.2651

　　D.2659

　　【答案】D

　　第一步，計算出正常的市場價格，買方付給賣方2385，稅費由買方負擔，因此2385是賣方實得

　　第二步，重新約定后，稅費由賣方負擔，要求買方實付金額

　　買方實際付出的價格＝正常成交價格×（1＋應(yīng)由買方繳納的稅費比率）＝2559×（1＋3.9%）＝2659

　　【2006年真題】

　　在考慮房地產(chǎn)交易程度的不同負擔狀況時，房地產(chǎn)正常的成交價格等于（ ?。?/p>

　　A．賣方實際得到的價格/（1-應(yīng)由賣方繳納的稅費比率）

　　B．賣方實際得到的價格-應(yīng)由賣方負擔的稅費

　　C．買方實際付出的價格-應(yīng)由買方負擔的稅費

　　D．應(yīng)由賣方負擔的稅費/應(yīng)由賣方繳納的稅費比率

　　E．買方實際付出的價格/（1-應(yīng)由買方繳納的稅費比率）

　　【答案】ABD

 泛普軟件-工程項目管理系統(tǒng)整理

　　更多推薦：

　　·2015年房地產(chǎn)估價師考試報名時間公布

　　·2015年房地產(chǎn)估價師考試輔導火爆熱招

　　·2015年房地產(chǎn)估價師教材變化 >>

　　·2015年房地產(chǎn)估價師輔導課程開通