2015年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》：房地產(chǎn)價格

　　第三章 房地產(chǎn)價格和價值

　　【本章主要內(nèi)容】

　　1．房地產(chǎn)價格的含義

　　2．房地產(chǎn)價格的形成條件

　　3．地價與一般物品價格的不同

　　4．房地產(chǎn)價格的特征

　　5．房地產(chǎn)供求與價格

　　6．房地產(chǎn)價格和價值種類

　　1．房地產(chǎn)價格的含義

　　房地產(chǎn)價格是和平地獲得他人的房地產(chǎn)所必須付出的代價－貨幣或?qū)嵨?、無形資產(chǎn)和其他經(jīng)濟利益

　　房地產(chǎn)價格通常用貨幣來表示，但可以用實物等非貨幣形式來償付

　　2．房地產(chǎn)價格的形成條件（三條件）

　　有用性

　　指物品能夠用來滿足人們的某種需要，即使用價值

　　稀缺性

　　稀缺性指相對缺乏而不是絕對缺乏，不是指它難以得到，而是指物品不能自由取用，必須付出代價才能得到

　　有效需求

　　有支付能力的需要才是需求（有效需求）

　　【進一步說明】

　　價格的實質(zhì)

　　是在市場經(jīng)濟（商品經(jīng)濟）這種特定經(jīng)濟制度下對有用且稀缺的物品的一種分配方式

　　人類歷史上的六種利益分配方式

　　武力

　　禮讓

　　抽簽

　　排隊

　　計劃

　　價格

　　3．地價與一般物品價格的不同

　　一般物品 土地

　　生產(chǎn)成本不同 是勞動的產(chǎn)物

　　價格中必然含有生產(chǎn)成本因素

　　價格是勞動價值的貨幣表現(xiàn) 是大自然的恩賜

　　地價不一定含有生產(chǎn)成本因素

　　地價是地租的資本化

　　折舊不同 可大量重復(fù)生產(chǎn)，有折舊 土地不可毀滅，無折舊且自然增值

　　有使用期的建設(shè)用地使用權(quán)須計折舊

　　價格差異不同 可大量制造，價格較一致 土地獨一無二，價格差異性大

　　市場性質(zhì)不同 完全市場，價格較客觀 典型的不完全市場，地價形成受主觀因素影響大

　　價格形成時間不同 價格形成時間較短 價格形成時間較長

　　供求變化不同 價格受供求因素影響 土地供給彈性小，地價受需求影響大

　　土地需求是一種引致需求

　　4．房地產(chǎn)價格的特征（5個）

　　房地產(chǎn)價格既交換代價的價格，又有使用代價的租金（買賣價格和租賃價格，廣義價格和狹義價格）

　　房地產(chǎn)價格受區(qū)位影響很大

　　房地產(chǎn)價格實質(zhì)上是房地產(chǎn)權(quán)益的價格

　　房地產(chǎn)價格形成的時間較長

　　房地產(chǎn)價格容易受交易者的個別情況的影響

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