2015年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》：房地產(chǎn)價(jià)格

　　第三章 房地產(chǎn)價(jià)格和價(jià)值

　　【本章主要內(nèi)容】

　　1．房地產(chǎn)價(jià)格的含義

　　2．房地產(chǎn)價(jià)格的形成條件

　　3．地價(jià)與一般物品價(jià)格的不同

　　4．房地產(chǎn)價(jià)格的特征

　　5．房地產(chǎn)供求與價(jià)格

　　6．房地產(chǎn)價(jià)格和價(jià)值種類

　　1．房地產(chǎn)價(jià)格的含義

　　房地產(chǎn)價(jià)格是和平地獲得他人的房地產(chǎn)所必須付出的代價(jià)－貨幣或?qū)嵨?、無(wú)形資產(chǎn)和其他經(jīng)濟(jì)利益

　　房地產(chǎn)價(jià)格通常用貨幣來表示，但可以用實(shí)物等非貨幣形式來償付

　　2．房地產(chǎn)價(jià)格的形成條件（三條件）

　　有用性

　　指物品能夠用來滿足人們的某種需要，即使用價(jià)值

　　稀缺性

　　稀缺性指相對(duì)缺乏而不是絕對(duì)缺乏，不是指它難以得到，而是指物品不能自由取用，必須付出代價(jià)才能得到

　　有效需求

　　有支付能力的需要才是需求（有效需求）

　　【進(jìn)一步說明】

　　價(jià)格的實(shí)質(zhì)

　　是在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)（商品經(jīng)濟(jì)）這種特定經(jīng)濟(jì)制度下對(duì)有用且稀缺的物品的一種分配方式

　　人類歷史上的六種利益分配方式

　　武力

　　禮讓

　　抽簽

　　排隊(duì)

　　計(jì)劃

　　價(jià)格

　　3．地價(jià)與一般物品價(jià)格的不同

　　一般物品 土地

　　生產(chǎn)成本不同 是勞動(dòng)的產(chǎn)物

　　價(jià)格中必然含有生產(chǎn)成本因素

　　價(jià)格是勞動(dòng)價(jià)值的貨幣表現(xiàn) 是大自然的恩賜

　　地價(jià)不一定含有生產(chǎn)成本因素

　　地價(jià)是地租的資本化

　　折舊不同 可大量重復(fù)生產(chǎn)，有折舊 土地不可毀滅，無(wú)折舊且自然增值

　　有使用期的建設(shè)用地使用權(quán)須計(jì)折舊

　　價(jià)格差異不同 可大量制造，價(jià)格較一致 土地獨(dú)一無(wú)二，價(jià)格差異性大

　　市場(chǎng)性質(zhì)不同 完全市場(chǎng)，價(jià)格較客觀 典型的不完全市場(chǎng)，地價(jià)形成受主觀因素影響大

　　價(jià)格形成時(shí)間不同 價(jià)格形成時(shí)間較短 價(jià)格形成時(shí)間較長(zhǎng)

　　供求變化不同 價(jià)格受供求因素影響 土地供給彈性小，地價(jià)受需求影響大

　　土地需求是一種引致需求

　　4．房地產(chǎn)價(jià)格的特征（5個(gè)）

　　房地產(chǎn)價(jià)格既交換代價(jià)的價(jià)格，又有使用代價(jià)的租金（買賣價(jià)格和租賃價(jià)格，廣義價(jià)格和狹義價(jià)格）

　　房地產(chǎn)價(jià)格受區(qū)位影響很大

　　房地產(chǎn)價(jià)格實(shí)質(zhì)上是房地產(chǎn)權(quán)益的價(jià)格

　　房地產(chǎn)價(jià)格形成的時(shí)間較長(zhǎng)

　　房地產(chǎn)價(jià)格容易受交易者的個(gè)別情況的影響

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