2015房地產(chǎn)估價師《理論與方法》考點(diǎn)總結(jié)估價報(bào)告的組成

　　四、估價報(bào)告的組成

　　房地產(chǎn)估價報(bào)告通常由8大部分組成：①封面；②目錄；③致估價委托人函；④注冊房地產(chǎn)估價師聲明；⑤估價的假設(shè)和限制條件；⑥估價結(jié)果報(bào)告；⑦估價技術(shù)報(bào)告；⑧附件。

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　　封面的內(nèi)容一般包括：①標(biāo)題（估價報(bào)告名稱）；②估價項(xiàng)目名稱；③委托人（名稱或者姓名）；④估價機(jī)構(gòu)（名稱）；⑤注冊房地產(chǎn)估價師（姓名和注冊號）；⑥估價

　　業(yè)日期（估價的起止日期，具體是估價委托書出具日期至估價報(bào)告出具日期）；⑦估價報(bào)告編號。

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　　目錄中通常按照前后次序列出估價報(bào)告各個組成部分的名稱及其對應(yīng)的頁碼，以便于委托人或估價報(bào)告使用者對估價報(bào)告的框架和內(nèi)容有一個總體了解，并容易查找到其感興趣的內(nèi)容。

　?。ㄈ┲鹿纼r委托人函

　　致估價委托人函是估價機(jī)構(gòu)正式地向估價委托人報(bào)告估價結(jié)果及呈送估價報(bào)告的信件。說明估價機(jī)構(gòu)接受估價委托人的委托，選派哪些估價師，根據(jù)什么估價目的，遵循公認(rèn)的估價原則，按照嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓纼r程序，運(yùn)用哪些估價方法，對什么估價對象在什么日期（估價時點(diǎn)）的什么價值（價值類型）進(jìn)行了專業(yè)分析、測算和判斷，估價結(jié)果總價和單價分別是多少，以及估價報(bào)告使用期限等。

　　估價報(bào)告使用期限也稱為估價報(bào)告應(yīng)用有效期、估價報(bào)告有效期，是指自估價報(bào)告出具日期起算，使用估價報(bào)告不得超過的時間。致估價委托人函中的落款日期即為估價報(bào)告出具日期。估價報(bào)告使用期限的長短應(yīng)根據(jù)估價目的和預(yù)計(jì)估價對象的市場價格變化程度來確定，原則上不超過一年。估價報(bào)告使用期限的表達(dá)形式為：自××年××月××日起至××年××月××日止；或者：自××年××月××日起算××年（××個月、××日）。明確估價報(bào)告使用期限的意義重大：超過估價報(bào)告使用期限使用估價報(bào)告的，相關(guān)責(zé)任由使用者承擔(dān)；在估價報(bào)告使用期限內(nèi)使用估價報(bào)告的，相關(guān)責(zé)任由出具估價報(bào)告的估價機(jī)構(gòu)承擔(dān)，但使用者不當(dāng)使用的除外。因此，估價報(bào)告使用期限不同于估價責(zé)任期限：如果估價報(bào)告超過了其使用期限還未得到使用，則估價責(zé)任期限就是估價報(bào)告使用期限；如果估價報(bào)告在其使用期限內(nèi)得到使用，則估價責(zé)任期限應(yīng)為無限期或者到估價服務(wù)的行為結(jié)束為止。

　?。ㄋ模┳苑康禺a(chǎn)估價師聲明

　　注冊房地產(chǎn)估價師聲明是注冊房地產(chǎn)估價師對估價報(bào)告的合法性、真實(shí)性、合理性以及估價的獨(dú)立、客觀、公正等問題的說明或保證。所有參加估價項(xiàng)目的注冊房地產(chǎn)估價師都應(yīng)當(dāng)在該聲明中簽名，但非注冊房地產(chǎn)估價師不應(yīng)在該聲明中簽名。該聲明對簽名的注冊房地產(chǎn)估價師也可以起著一種警示作用。

　?。ㄎ澹┕纼r的假設(shè)和限制條件

　　估價的假設(shè)和限制條件是有針對性并盡量簡潔地說明估價所必要、但尚不能肯定、而又必須予以明確的前提條件，以及由估價目的決定的評估的估價對象狀況與估價對象現(xiàn)狀不同之處。

　　房地產(chǎn)價值受許多因素的影響，在不同的前提條件下會有不同的價值。但估價的前提條件不是委托人和估價師可以隨意假定的。假定一是要基于事實(shí)之上，二是要根據(jù)估價目的的需要。因此，如果不是估價目的的需要，對于確定性因素，不得進(jìn)行假設(shè)；對于不確定因素，估價師應(yīng)當(dāng)勤勉盡責(zé)，予以必要的專業(yè)關(guān)注，針對估價項(xiàng)目的具體情況，合理且有依據(jù)地作出假定。嚴(yán)禁估價師為了迎合委托人的高估或者低估要求，有意編造估價的假設(shè)和限制條件。

　　估價的假設(shè)和限制條件主要包括以下方面：一是對委托人提供的有關(guān)情況和資料的真實(shí)性、合法性的假定；二是對估價對象有關(guān)狀況的假定（主要是其中的權(quán)益狀況和實(shí)物狀況）；三是對評估的價值前提的說明；四是對估價方法使用前提的說明。具體如：

　?。?）對委托人提供的有關(guān)情況和資料進(jìn)行了必要的檢查（或核實(shí)），無理由懷疑委托人提供的情況和資料的真實(shí)性、合法性（雖然委托人應(yīng)當(dāng)向估價機(jī)構(gòu)如實(shí)提供有關(guān)情況和資料，不得隱瞞或者提供虛假情況和資料，但不能簡單地假定委托人提供的有關(guān)情況和資料屬實(shí)無誤）。

　　（2）說明未經(jīng)調(diào)查核實(shí)或無法調(diào)查核實(shí)的有關(guān)情況和資料，例如，未到有關(guān)主管部門對估價對象的權(quán)屬證明材料及其記載的內(nèi)容進(jìn)行核實(shí)；土地面積或建筑面積（或套內(nèi)建筑面積、使用面積）是以××證件上記載的為準(zhǔn)，經(jīng)過實(shí)地目測大體相當(dāng)，但房地產(chǎn)估價師未進(jìn)行專業(yè)測量。

　　（3）說明在資料不全或情況不明下是以何種情形來估價的，例如，在估價對象無明確的法定用途或者容積率下是如何確定其用途、容積率并以此來估價的。

　?。?）說明估價中的一些特殊處理，例如，在土地權(quán)屬證書與房屋權(quán)屬證書記載的用途不一致的情況下是依據(jù)何種用途來估價的；估價時點(diǎn)不是完成實(shí)地查看之日，但假定估價對象在估價時點(diǎn)的狀況與在完成實(shí)地查看之日的狀況一致。

　?。?）說明在估價中未考慮的因素，例如，無理由懷疑建筑物存在安全隱患，假定建筑結(jié)構(gòu)是安全的。

　?。?）對應(yīng)著評估的價值類型，說明其主要條件。例如，評估的是市場價值，假定估價時點(diǎn)時的房地產(chǎn)市場狀況是公開、平等、自愿的交易市場。

　?。?）在運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價時，說明采用的是“自己開發(fā)前提”，還是“自愿轉(zhuǎn)讓前提”、“被迫轉(zhuǎn)讓前提”。

　?。?）估價對象已出租、抵押、查封等，但根據(jù)房屋拆遷估價目的的需要，假定估價對象沒有出租、抵押、查封等。估價對象已被查封，但根據(jù)人民法院強(qiáng)制拍賣估價目的的需要，假定估價對象沒有被查封。

　　在說明估價的假設(shè)和限制條件時，要防止出現(xiàn)以下3種情況：一是隨意編造假設(shè)和限制條件；二是應(yīng)當(dāng)說明的假設(shè)和限制條件不予以說明；三是無針對性地列舉一些與本估價項(xiàng)目無關(guān)的假設(shè)和限制條件。

　?。┕纼r結(jié)果報(bào)告

　　估價結(jié)果報(bào)告通常簡明扼要地說明以下事項(xiàng)：①估價委托人；②估價機(jī)構(gòu)；③估價目的；④估價對象；⑤估價時點(diǎn)；⑥價值類型；⑦估價依據(jù)；⑧估價原則；⑨估價方法；⑩估價結(jié)果；⑩其他需要說明的事項(xiàng)；⑩估價人員（包括執(zhí)行估價的注冊房地產(chǎn)估價師的姓名、注冊號、執(zhí)行估價內(nèi)容及簽名，協(xié)助估價的人員的姓名、相關(guān)資格或職稱、協(xié)助估價內(nèi)容及簽名，幫助估價的專家的姓名、相關(guān)資格或職稱、幫助估價內(nèi)容及簽名）。

　?。ㄆ撸┕纼r技術(shù)報(bào)告

　　估價技術(shù)報(bào)告一般包括以下內(nèi)容：①估價對象分析（包括最高最佳利用分析）；②市場背景分析（即估價對象子市場分析）；③估價方法選用分析；④估價的詳細(xì)測算過程；⑤估價結(jié)果及其確定理由。估價技術(shù)報(bào)告一般應(yīng)提供給委托人，但因知識產(chǎn)權(quán)、商業(yè)秘密等也可不提供給委托人。如果不提供給委托人的，應(yīng)事先在估價委托合同中約定。

　　（八）附件

　　附件是把可能會打斷敘述部分的一些重要資料放人其中，通常包括：①估價委托書；②估價對象位置示意圖；③估價對象內(nèi)外部狀況以及周圍環(huán)境和景觀的圖片；④估價對象權(quán)屬證明；⑤估價中引用的其他專用文件資料；⑥估價機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書復(fù)印件、估價機(jī)構(gòu)營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件；⑦注冊房地產(chǎn)估價師的注冊證書復(fù)印件。

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