2015年房地產(chǎn)估價(jià)師考試《理論與方法》：替代原則

　　8．替代原則

　　含義

　　替代原則要求估價(jià)結(jié)果不得不合理地偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價(jià)格

　　市場(chǎng)上各個(gè)經(jīng)濟(jì)主體的理性行為，導(dǎo)致效用相同的商品之間形成相同的市場(chǎng)價(jià)格

　　房地產(chǎn)的獨(dú)一無二特性，使得完全相同的房地產(chǎn)不存在，但同一市場(chǎng)上具有相近效用的房地產(chǎn)卻存在，其價(jià)格應(yīng)接近

　　替代原則的運(yùn)用

　　估價(jià)對(duì)象附近存在相近效用的房地產(chǎn)且已知價(jià)格時(shí)，可以用這些價(jià)格來推算出估價(jià)對(duì)象的價(jià)格

　　不能孤立地考慮一個(gè)估價(jià)對(duì)象，要考慮相近似效用房地產(chǎn)價(jià)格的牽制

　　9．謹(jǐn)慎原則

　　含義

　　指在房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估中，在存在不確定性因素的情況下作出估價(jià)相關(guān)判斷時(shí)，應(yīng)當(dāng)保持必要的謹(jǐn)慎，充分估計(jì)抵押房地產(chǎn)在抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)可能受到的限制、未來可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)和損失，不高估假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的價(jià)值，不低估房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款

　　實(shí)質(zhì)就是要高估風(fēng)險(xiǎn)，低估收益，總之使評(píng)估價(jià)值就低

　　運(yùn)用

　　市場(chǎng)法估價(jià)時(shí)，不應(yīng)選取成交價(jià)格明顯高于市場(chǎng)價(jià)格的交易實(shí)例作為可比實(shí)例，并要進(jìn)行必要的實(shí)地查看

　　成本法估價(jià)時(shí)，不應(yīng)高估土地取得成本、開發(fā)成本、有關(guān)費(fèi)稅和利潤(rùn)，不應(yīng)低估折舊

　　收益法估價(jià)時(shí)，不應(yīng)高估收入或者低估運(yùn)營(yíng)費(fèi)用，選取的報(bào)酬率不應(yīng)偏低

　　假設(shè)開發(fā)法時(shí)，不應(yīng)高估未來開發(fā)完成后的價(jià)值，不應(yīng)低估開發(fā)成本、有關(guān)費(fèi)稅和利潤(rùn)

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