2015年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》：市場價(jià)值

　　6.3市場價(jià)值、快速變現(xiàn)價(jià)值、謹(jǐn)慎價(jià)值、在用價(jià)值、清算價(jià)值和投資價(jià)值－按價(jià)值前提或評估價(jià)值的本質(zhì)劃分的價(jià)值種類

　　6.3.1市場價(jià)值

　　6.3.2快速變現(xiàn)價(jià)值

　　6.3.3謹(jǐn)慎價(jià)值

　　6.2.4在用價(jià)值

　　6.2.5 清算價(jià)值

　　6.2.6 投資價(jià)值

　　6.3.1市場價(jià)值（5+3條件）

　　一般條件（5個）

　?、俳灰纂p方自愿進(jìn)行交易

　?、诮灰纂p方是出于利已動機(jī)進(jìn)行交易

　?、劢灰纂p方是精明、謹(jǐn)慎行事的，并且了解交易交易對象，知曉市場行情

　?、芙灰纂p方有充裕的時間進(jìn)行交易

　　⑤不存在買者因特殊興趣而給予附加出價(jià)

　　隱含條件（3個）

　?、僮罡咦罴咽褂?/p>

　?、诶^續(xù)使用

　　③市場參與者與集體觀念和行為

　　特例：征收房屋強(qiáng)制性而非自愿，但房屋征收估價(jià)應(yīng)當(dāng)采用市場價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)

　　【2007年真題】

　　城市房屋拆遷是強(qiáng)制性的，其行為不符合市場價(jià)值形成中的交易雙方自愿進(jìn)行交易的條件，所以城市房屋拆遷估價(jià)應(yīng)采用非市場價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)。（ ?。?/p>

　　【答案】×

　　【2006年真題】

　　公開市場價(jià)值是指下列交易條件下最可能實(shí)現(xiàn)的價(jià)格（ 　）。

　　A．賣方和買方掌握必要的市場信息

　　B．賣方具有必要的專業(yè)知識，并了解交易對象

　　C．買方具有特殊的興趣，并愿意給予附加出價(jià)

　　D．賣方和買方追求各自利益的最大化

　　E．賣方和買方急于完成交易

　　【答案】ABD

　　6.3.2快速變現(xiàn)價(jià)值

　　賣方因某種原因急于脫手房地產(chǎn)時而形成的價(jià)值

　　不符合市場價(jià)值形成的“交易雙方有較充裕的時間進(jìn)行交易”條件

　　由于交易時間較短，一般低于市場價(jià)值

　　6.3.3謹(jǐn)慎價(jià)值

　　謹(jǐn)慎價(jià)值是指在存在不確定性因素的情況下，遵守謹(jǐn)慎原則（高估風(fēng)險(xiǎn)與費(fèi)用，低估收益）評估出的價(jià)值

　　一般低于市場價(jià)值

　　如抵押價(jià)值、保險(xiǎn)價(jià)值

　　6.3.4在用價(jià)值

　　在用價(jià)值是指在現(xiàn)狀使用下的價(jià)值

　　現(xiàn)狀使用包括目前的用途、規(guī)模、檔次

　　它可能是最高最佳使用，也可能不是

　　當(dāng)現(xiàn)狀使用就是最高最佳使用時，在用價(jià)值等于市場價(jià)值

　　當(dāng)現(xiàn)狀使用不是最高最佳使用時，在用價(jià)值小于市場價(jià)值

　　6.3.5 清算價(jià)值

　　清算價(jià)值是指在非繼續(xù)使用條件下的價(jià)值

　　一般低于市場價(jià)值

　　特例：在征收國有土地上單位和個人的房屋情況下，要假設(shè)繼續(xù)經(jīng)營來評估期價(jià)值進(jìn)行拆遷補(bǔ)償

　　6.3.6 投資價(jià)值

　　是指某個特定的投資者基于個人的需要或意愿，對該房地產(chǎn)所評估出的價(jià)值

　　投資價(jià)值與市場價(jià)值的區(qū)別

　　市場價(jià)值來源于市場參與者的共同價(jià)值判斷，是客觀的非個人的。市場價(jià)值是唯一的

　　投資價(jià)值是對特定的投資者而言，建立在主觀的、個人因素基礎(chǔ)上。投資價(jià)值會因投資者的不同而不同

　　投資價(jià)值因人而異的原因

　　不同的投資者在各方面的情況不同，都會影響期對房地產(chǎn)未來收益能力的估計(jì)

　　投資實(shí)現(xiàn)的基本條件

　　投資者評估的投資價(jià)值大于或等于該房地產(chǎn)的市場價(jià)格

　　投資價(jià)值的評估方法

　　與評估市場價(jià)值的方法相同－主要是收益法

　　主要區(qū)別在參數(shù)的取值

　　評估市場價(jià)值 評估投資價(jià)值

　　折現(xiàn)率 社會一般報(bào)酬率 特定投資者要求的最低報(bào)酬率

　　凈收益 稅前凈收益（不扣除所得稅） 稅后凈收益（扣除所得稅）

　　未來凈收益的估計(jì) 客觀 可能樂觀也可能悲觀

　　政府國有土地招拍掛，開發(fā)商委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評估其能承受的最高購買價(jià)格，就是一種投資價(jià)值評估

　　【2007年真題】

　　房地產(chǎn)估價(jià)師從某個特定投資者的角度出發(fā)評估出的價(jià)值屬于（ ?。?/p>

　　A．市場價(jià)值

　　B．清算價(jià)值

　　C．快速變現(xiàn)價(jià)值

　　D．投資價(jià)值

　　【答案】D

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