2015年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》：市場價值

　　6.3市場價值、快速變現(xiàn)價值、謹慎價值、在用價值、清算價值和投資價值－按價值前提或評估價值的本質(zhì)劃分的價值種類

　　6.3.1市場價值

　　6.3.2快速變現(xiàn)價值

　　6.3.3謹慎價值

　　6.2.4在用價值

　　6.2.5 清算價值

　　6.2.6 投資價值

　　6.3.1市場價值（5+3條件）

　　一般條件（5個）

　?、俳灰纂p方自愿進行交易

　?、诮灰纂p方是出于利已動機進行交易

　?、劢灰纂p方是精明、謹慎行事的，并且了解交易交易對象，知曉市場行情

　　④交易雙方有充裕的時間進行交易

　?、莶淮嬖谫I者因特殊興趣而給予附加出價

　　隱含條件（3個）

　?、僮罡咦罴咽褂?/p>

　?、诶^續(xù)使用

　?、凼袌鰠⑴c者與集體觀念和行為

　　特例：征收房屋強制性而非自愿，但房屋征收估價應(yīng)當采用市場價值標準

　　【2007年真題】

　　城市房屋拆遷是強制性的，其行為不符合市場價值形成中的交易雙方自愿進行交易的條件，所以城市房屋拆遷估價應(yīng)采用非市場價值標準。（ 　）

　　【答案】×

　　【2006年真題】

　　公開市場價值是指下列交易條件下最可能實現(xiàn)的價格（ ?。?。

　　A．賣方和買方掌握必要的市場信息

　　B．賣方具有必要的專業(yè)知識，并了解交易對象

　　C．買方具有特殊的興趣，并愿意給予附加出價

　　D．賣方和買方追求各自利益的最大化

　　E．賣方和買方急于完成交易

　　【答案】ABD

　　6.3.2快速變現(xiàn)價值

　　賣方因某種原因急于脫手房地產(chǎn)時而形成的價值

　　不符合市場價值形成的“交易雙方有較充裕的時間進行交易”條件

　　由于交易時間較短，一般低于市場價值

　　6.3.3謹慎價值

　　謹慎價值是指在存在不確定性因素的情況下，遵守謹慎原則（高估風險與費用，低估收益）評估出的價值

　　一般低于市場價值

　　如抵押價值、保險價值

　　6.3.4在用價值

　　在用價值是指在現(xiàn)狀使用下的價值

　　現(xiàn)狀使用包括目前的用途、規(guī)模、檔次

　　它可能是最高最佳使用，也可能不是

　　當現(xiàn)狀使用就是最高最佳使用時，在用價值等于市場價值

　　當現(xiàn)狀使用不是最高最佳使用時，在用價值小于市場價值

　　6.3.5 清算價值

　　清算價值是指在非繼續(xù)使用條件下的價值

　　一般低于市場價值

　　特例：在征收國有土地上單位和個人的房屋情況下，要假設(shè)繼續(xù)經(jīng)營來評估期價值進行拆遷補償

　　6.3.6 投資價值

　　是指某個特定的投資者基于個人的需要或意愿，對該房地產(chǎn)所評估出的價值

　　投資價值與市場價值的區(qū)別

　　市場價值來源于市場參與者的共同價值判斷，是客觀的非個人的。市場價值是唯一的

　　投資價值是對特定的投資者而言，建立在主觀的、個人因素基礎(chǔ)上。投資價值會因投資者的不同而不同

　　投資價值因人而異的原因

　　不同的投資者在各方面的情況不同，都會影響期對房地產(chǎn)未來收益能力的估計

　　投資實現(xiàn)的基本條件

　　投資者評估的投資價值大于或等于該房地產(chǎn)的市場價格

　　投資價值的評估方法

　　與評估市場價值的方法相同－主要是收益法

　　主要區(qū)別在參數(shù)的取值

　　評估市場價值 評估投資價值

　　折現(xiàn)率 社會一般報酬率 特定投資者要求的最低報酬率

　　凈收益 稅前凈收益（不扣除所得稅） 稅后凈收益（扣除所得稅）

　　未來凈收益的估計 客觀 可能樂觀也可能悲觀

　　政府國有土地招拍掛，開發(fā)商委托房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估其能承受的最高購買價格，就是一種投資價值評估

　　【2007年真題】

　　房地產(chǎn)估價師從某個特定投資者的角度出發(fā)評估出的價值屬于（ 　）。

　　A．市場價值

　　B．清算價值

　　C．快速變現(xiàn)價值

　　D．投資價值

　　【答案】D

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