2015年房地產(chǎn)估價(jià)師考試《制度與政策》：城市居住區(qū)規(guī)劃

　　第五節(jié) 城市居住區(qū)規(guī)劃

　　一、居住區(qū)及規(guī)劃布置 了解

　　1、居住區(qū)的劃分：居住區(qū)、居住小區(qū)、居住組團(tuán)。

　　⑴居住區(qū)：3～5萬人，1～1.6萬戶；一整套較完整的……

　?、凭幼⌒^(qū)：1～1.5萬人，3～5千戶；一套能滿足的……

　　⑶居住組團(tuán)：1～3千人，300～1000戶；配套有基層設(shè)施。

　　單選題：某城市居住生活聚居地的人口規(guī)模約為12000戶，配套建設(shè)有一套較完善的、能滿足該區(qū)居民物資與文化生活所需的公共服務(wù)設(shè)施，則該區(qū)域最可能是城市規(guī)劃意義上的（ A ）．07考題

　　A.居住區(qū)

　　B.居住小區(qū)

　　C.居住組團(tuán)

　　D.居住社區(qū)

　　2、居住區(qū)規(guī)劃布局形式：4種

　　⑴居住區(qū)-居住小區(qū)-居住組團(tuán)

　?、凭幼^(qū)-居住組團(tuán)

　?、蔷幼⌒^(qū)-居住組團(tuán)

　?、泉?dú)立式組團(tuán)

　　三、居住區(qū)的用地構(gòu)成和規(guī)模 熟悉

　?。ㄒ唬┯玫貥?gòu)成 4類

　　1、住宅用地：住宅基底占地及前后左右一些空地；

　　2、公共服務(wù)設(shè)施用地：包括專用地中的通路、場地和綠地等；

　　3、道路用地：包括小廣場、停車場、回車場；

　　4、綠化用地：包括公園、小游園、組團(tuán)綠地及塊狀、帶狀綠地等。

　　例題：某住宅小區(qū)規(guī)劃建設(shè)用地面積為40公頃，容積率為1.4，住宅及公共服務(wù)設(shè)施用地占50%，小區(qū)內(nèi)的道路、廣場用地為6公頃，則該小區(qū)的綠地率為多少？35%

　　解： 100%＝15% 100%―50%―15%＝35%

　　建筑密度應(yīng)該是所有建筑物基底面積，包括住宅和公共設(shè)施。所以，總建筑面積減去建筑物，再減去道路和廣場用地面積，剩下的當(dāng)然就是綠化用地面積。

　?。ǘ┚幼^(qū)的規(guī)模

　　1、影響因素：3條

　?、派虡I(yè)服務(wù)設(shè)施的經(jīng)濟(jì)性和合理的服務(wù)半徑：居住區(qū)一般：800～1000米；

　?、瞥鞘械缆罚汉侠黹g距600～1000米，干道間用地35～100公頃；

　?、切姓芾恚航值谰游瘯?huì)管轄5萬人為宜，少則3萬人左右。

　　2、結(jié)論：人口3～5萬人，用地50～100公頃。

　　四、住宅及其用地的規(guī)劃布置 熟悉

　　（一）住宅的類型及特點(diǎn)：表1-3

　?。ǘ┳≌?jīng)濟(jì)與用地經(jīng)濟(jì)的關(guān)系

　　1、住宅層數(shù)：4～6層時(shí)，每提高一層能降低造價(jià)。

　　2、進(jìn)深：11米以下有效。每公頃土地上增加建筑面積。

　　3、長度：30～60米內(nèi)，每提高10米，每公頃土地上增加面積。

　　4、層高：降低層高。不能太低

　　5、平面系數(shù)（K）：使用面積/建筑面積

　　五、公共建筑及其用地的規(guī)劃布置 熟悉

　?。ㄒ唬┓诸悾?種

　?。ǘ┒~指標(biāo)：2類

　　（三）規(guī)劃布置：合理的服務(wù)半徑：居住區(qū)級(jí)：800～1000米；

　　居住小區(qū)級(jí)：400～500米；

　　居住組團(tuán)級(jí)：150～200米。

　　六、居住區(qū)道路的規(guī)劃布置 熟悉

　　滿足各種用途車輛通行要求。

　　分為4級(jí)：居住區(qū)：9米，20～30米；居住小區(qū)級(jí)：7米；居住組團(tuán)級(jí)：4米；門前小路：3米。

　　七、居住區(qū)綠地的規(guī)劃布置 熟悉

　　指標(biāo)：人均綠地面積；綠化覆蓋率。

　　八、居住區(qū)規(guī)劃的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析 掌握

　　指標(biāo)計(jì)算：區(qū)別、單位。

　　單選題：在某居住區(qū)規(guī)劃中，住宅建筑基底面積400㎡，住宅總建筑面積1400㎡，容積率1.4，則住宅建筑凈密度為（C ）。05考題

　　A．28.60%

　　B．35.00%

　　C．40.00%

　　D．50.00%

　　解：住宅用地面積＝住宅總建筑面積÷容積率＝1400÷1.4＝1000（㎡）

　　住宅建筑凈密度＝住宅建筑基底面積÷住宅用地面積＝400÷1000＝0.4

　　單選題：某居住區(qū)住宅用地面積17.8h㎡，建有42棟住宅，分別為：6棟24層的住宅每棟基底面積和建筑面積分別為900㎡、21600㎡，16棟3層的住宅，每棟基底面積和建筑面積分別為1080㎡、14040㎡，20棟8層的住宅，每棟基底面積和建筑面積分別為1080㎡、8640㎡，則該居住區(qū)住宅平均層數(shù)為（ B ）層。06考題

　　A．7.9

　　B．11.9

　　C．12.1

　　D．19.0

　　解：21600×6＋14040×16＋8640×20÷900×6＋1080×16＋1080×20＝11.9（層）

　　總建筑面積÷基底總面積

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