房地產(chǎn)估價師《制度與政策》總結(jié)：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的條件

　　二、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的條件

　　房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓最主要的特征是發(fā)生權屬變化，即房屋所有權連同房屋所占用的土地使用權發(fā)生轉(zhuǎn)移。《城市房地產(chǎn)管理法》及《轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》都明確規(guī)定了房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓應當符合的條件，采取排除法規(guī)定了下列房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓

　　（1）達不到下列條件的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。①以出讓方式取得土地使用權用于投資開發(fā)的，按照土地使用權出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設工程的，應完成開發(fā)投資總額的25%以上，②屬于成片開發(fā)的，形成工業(yè)用地或者其他建設用地條件；③同時規(guī)定應按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書。

　?。?）司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或以其他形式限制房地產(chǎn)權利的。司法機關和行政機關可以根據(jù)合法請求人的申請或社會公共利益的需要，依法裁定、決定限制房地產(chǎn)權利，如查封、限制轉(zhuǎn)移等。在權利受到限制期間，房地產(chǎn)權利人不得轉(zhuǎn)讓該項房地產(chǎn)。

　　（3）依法收回土地使用權的。在國家依法做出收回土地使用權決定之后，原土地使用權人不得再行轉(zhuǎn)讓土地使用權。

　?。?）共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的。共有房地產(chǎn)，是指房屋的所有權、土地使用權為兩個或兩個以上權利人所共同擁有。共有房地產(chǎn)權利的行使需經(jīng)全體共有人同意，不能因某一個或部分權利人的請求而轉(zhuǎn)讓。

　?。?）權屬有爭議的。權屬有爭議的房地產(chǎn)，是指有關當事人對房屋所有權和土地使用權的歸屬發(fā)生爭議，致使該項房地產(chǎn)權屬難以確定。

　　（6）未依法登記領取權屬證書的。

　?。?）法律和行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情況。

　　例題1：下列房地產(chǎn)屬于不得轉(zhuǎn)讓情況包括（?。?
　　A.依法收回土地使用權的
　　B.共有房地產(chǎn)，經(jīng)過其他共有人書面同意的
　　C.未依法登記領取權屬證書的
　　D.依法登記領取權屬證書的
　　E.權屬有爭議的。

　　答案：ACE

　　解析：“共有房地產(chǎn)，經(jīng)過其他共有人書面同意的”和“依法登記領取權屬證書的”，是可以轉(zhuǎn)讓的。

　　例題2：下列房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓的有（　）（2005年試題）
　　A.共有的房地產(chǎn)
　　B.未解決權屬爭議的房地產(chǎn)
　　C.設定了抵押權的房地產(chǎn)
　　D.已被依法查封的房地產(chǎn)
　　E.已列入城市拆遷范圍內(nèi)的房屋

　　答案：BD

　　解析：共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的，不得轉(zhuǎn)讓。建設部令第56號《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第三十七條經(jīng)抵押權人同意，抵押房地產(chǎn)可以轉(zhuǎn)讓或者出租。國務院令第305號《城市房屋拆遷管理條例》第十二條：拆遷范圍確定后，拆遷范圍內(nèi)的單位和個人，不得進行下列活動：

　?。ㄒ唬┬陆?、擴建、改建房屋；

　?。ǘ└淖兎课莺屯恋赜猛?；

　?。ㄈ┳赓U房屋。

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