2015房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》考點(diǎn)總結(jié)：建筑物重新購(gòu)建價(jià)格求取思路

　　（三）建筑物重新購(gòu)建價(jià)格的求取思路

　　求取建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格，是假設(shè)該建筑物占用的土地已經(jīng)取得，并且該土地為沒(méi)有該建筑物的空地，但除了沒(méi)有該建筑物之外，其他狀況均維持不變，然后在該土地上建造與該建筑物相同或者具有同等效用的全新建筑物的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)；也可以設(shè)想將該全新建筑物發(fā)包給建筑承包商（建筑施工企業(yè)）建造，由建筑承包商將能直接使用的全新建筑物移交給發(fā)包人，這種情況下發(fā)包人應(yīng)支付給建筑承包商的全部費(fèi)用（即建設(shè)工程價(jià)款或工程承發(fā)包價(jià)格），再加上發(fā)包人的其他必要支出（如勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)、管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用、投資利息、銷(xiāo)售稅費(fèi)等）及發(fā)包人的應(yīng)得利潤(rùn)。

　　三、建筑物重新購(gòu)建價(jià)格的求取方式

　　按照建筑物重新建造方式的不同，可將建筑物重新購(gòu)建價(jià)格分為重建價(jià)格和重置價(jià)格。這兩種重新購(gòu)建價(jià)格也可以說(shuō)是兩種重新購(gòu)建價(jià)格基準(zhǔn)，分別稱為重建價(jià)格基準(zhǔn)和重置價(jià)格基準(zhǔn)。

　　重建價(jià)格也稱為重建成本（reproduction cost），是指采用與估價(jià)對(duì)象建筑物相同的建筑材料、建筑構(gòu)配件、建筑設(shè)備和建筑技術(shù)及工藝等，在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的國(guó)家財(cái)稅制度和市場(chǎng)價(jià)格體系下，重新建造與估價(jià)對(duì)象建筑物相同的全新建筑物的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)。可以把這種重新建造方式形象地理解為“復(fù)制”。因此，進(jìn)一步地說(shuō)，重建價(jià)格是在原址，按照原有規(guī)格和建筑形式，使用與原有建筑材料、建筑構(gòu)配件和建筑設(shè)備相同的新的建筑材料、建筑構(gòu)配件和建筑設(shè)備，采用原有建筑技術(shù)和工藝等，在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的國(guó)家財(cái)稅制度和市場(chǎng)價(jià)格體系下，重新建造與原有建筑物相同的全新建筑物的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)。

　　重置價(jià)格也稱為重置成本（replacement cost），是指采用估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的建筑材料、建筑構(gòu)配件、建筑設(shè)備和建筑技術(shù)及工藝等，在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的國(guó)家財(cái)稅制度和市場(chǎng)價(jià)格體系下，重新建造與估價(jià)對(duì)象建筑物具有同等效用的全新建筑物的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)。

　　重建價(jià)格與重置價(jià)格通常不同。一般的建筑物適用重置價(jià)格，有歷史或美學(xué)價(jià)值的建筑物適用重建價(jià)格。但因年代久遠(yuǎn)、已缺乏與舊建筑物相同的建筑材料、建筑構(gòu)配件和建筑設(shè)備，或因建筑技術(shù)、工藝和建筑標(biāo)準(zhǔn)改變等，使“復(fù)制”有困難的建筑物，一般只好使用重置價(jià)格，或者盡量做到“形似”。

　　重置價(jià)格的出現(xiàn)是技術(shù)進(jìn)步的必然結(jié)果，也是“替代原理”的體現(xiàn)。由于技術(shù)進(jìn)步，使原有的許多材料、設(shè)備、結(jié)構(gòu)、技術(shù)、工藝等都已過(guò)時(shí)落后或者成本過(guò)高，而采用新的材料、設(shè)備、結(jié)構(gòu)、技術(shù)、工藝等，不僅功能更加完善，而且成本會(huì)降低，因此，重置價(jià)格通常低于重建價(jià)格。

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