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2015房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》考點(diǎn)總結(jié):成本法估價(jià)的條件
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(二)成本法估價(jià)需要具備的條件
運(yùn)用成本法估價(jià)要注意的是,現(xiàn)實(shí)中的房地產(chǎn)價(jià)格特別是具體一宗房地產(chǎn)的價(jià)格,直接取決于其效用而非花費(fèi)的成本,成本的增加一定要對(duì)效用的增大有所作用才能構(gòu)成價(jià)格。換一個(gè)角度講,房地產(chǎn)成本的增加并不一定能增加其價(jià)值,花費(fèi)的成本不多也不一定說(shuō)明其價(jià)值不高。價(jià)格等于“成本加平均利潤(rùn)”是在長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)平均來(lái)看的,并且需要具備以下兩個(gè)條件:一是自由競(jìng)爭(zhēng)(即可以自由進(jìn)退的市場(chǎng)),二是該種商品本身可以大量重復(fù)生產(chǎn)。其原理如下:
首先假設(shè)價(jià)格正好等于成本加平均利潤(rùn),并假設(shè)此時(shí)的供給與需求正好平衡,然后假設(shè)有某個(gè)因素(例如利率上調(diào))導(dǎo)致了供大于求,則在供求規(guī)律和利潤(rùn)激勵(lì)等的作用下會(huì)出現(xiàn)以下循環(huán):房地產(chǎn)供大于求→房地產(chǎn)價(jià)格下降→房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)率降低→房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資減少→房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)量縮減→房地產(chǎn)供給減少→房地產(chǎn)價(jià)格上漲→房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)率上升→房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增加→房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)量增加→房地產(chǎn)供給增加→房地產(chǎn)價(jià)格下降……。
顯而易見(jiàn),如果不是在長(zhǎng)時(shí)期內(nèi),或者沒(méi)有自由競(jìng)爭(zhēng),又或商品本身不可以大量重復(fù)生產(chǎn),上述循環(huán)就不能成立,價(jià)格就不會(huì)等于成本加平均利潤(rùn)。實(shí)際上,即使具備這些條件,價(jià)格等于成本加平均利潤(rùn)也是偶然的,價(jià)格僅僅是圍繞著“成本加平均利潤(rùn)”而上下波動(dòng),趨向于“成本加平均利潤(rùn)”。當(dāng)求大于供時(shí),房地產(chǎn)價(jià)格可能大大高于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)成本;當(dāng)供大于求時(shí),房地產(chǎn)價(jià)格可能大大低于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)成本。因此,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)成本高,并不一定意味著房地產(chǎn)價(jià)格就高;房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)成本低,也不一定說(shuō)明房地產(chǎn)價(jià)格就低。正是因?yàn)榉康禺a(chǎn)價(jià)格與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)成本不是始終成正比,才出現(xiàn)了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資有賺錢(qián)與賠錢(qián)的問(wèn)題。從一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目來(lái)看有賺錢(qián)與賠錢(qián)的問(wèn)題,從一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)看也有賺錢(qián)與賠錢(qián)的問(wèn)題,甚至從整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)來(lái)看,短期內(nèi)也有賺錢(qián)與賠錢(qián)的問(wèn)題。如果房地產(chǎn)價(jià)格始終是由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)成本決定的,海南、北海的房地產(chǎn)市場(chǎng)就不會(huì)有1993年房地產(chǎn)熱過(guò)后的一段“悲慘”局面。
盡管有上述原理,但并不意味著不具備上述理想條件就不可以采用成本法估價(jià),而是要求在運(yùn)用成本法時(shí)注意“逼近”。其中最主要的是要注意以下3個(gè)問(wèn)題:
(1)是應(yīng)采用客觀(guān)成本而不是實(shí)際成本??蓪⒎康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)成本區(qū)分為實(shí)際成本和客觀(guān)成本。實(shí)際成本也稱(chēng)為個(gè)別成本,是指某個(gè)具體的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的實(shí)際花費(fèi)。客觀(guān)成本也稱(chēng)為正常成本,是指假設(shè)重新開(kāi)發(fā)建設(shè)時(shí)大多數(shù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的一般花費(fèi)。
?。?)是應(yīng)在客觀(guān)成本的基礎(chǔ)上結(jié)合選址、規(guī)劃設(shè)計(jì)等的分析進(jìn)行調(diào)整?,F(xiàn)實(shí)中有一些選址不當(dāng)或者規(guī)劃設(shè)計(jì)不合理等造成不符合市場(chǎng)需要的房地產(chǎn),極端的例子是在人流量很小的地方建造的商場(chǎng)。在這種情況下雖然無(wú)論誰(shuí)建造該商場(chǎng)客觀(guān)上都要花費(fèi)那么多成本,但該商場(chǎng)也不會(huì)有那么高的價(jià)值。
?。?)是應(yīng)在客觀(guān)成本的基礎(chǔ)上結(jié)合市場(chǎng)供求分析進(jìn)行調(diào)整。當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)供大于求時(shí),應(yīng)在客觀(guān)成本的基礎(chǔ)上調(diào)低評(píng)估價(jià)值;當(dāng)供小于求時(shí),應(yīng)在客觀(guān)成本的基礎(chǔ)上調(diào)高評(píng)估價(jià)值。
成本法估價(jià)還要求房地產(chǎn)估價(jià)師具有較豐富的建筑工程、建筑材料、建筑設(shè)備、裝飾裝修、工程造價(jià)等方面的專(zhuān)業(yè)知識(shí)。
成本法測(cè)算出的價(jià)值一般是房地產(chǎn)所有權(quán)的價(jià)值,在中國(guó)可視為房屋所有權(quán)和在估價(jià)時(shí)點(diǎn)剩余使用期限的土地使用權(quán)的價(jià)值。
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