2015房地產(chǎn)估價師《理論與方法》考點總結(jié)：成本法及其運用

　　第八章 成本法及其運用

　　第五節(jié) 建筑物折舊的求取

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　　分解法（breakdown method）是先把建筑物折舊分成它的各個組成部分，然后分別測算出各個組成部分，再把測算出的各個組成部分相加來求取建筑物折舊的方法。分解法是求取建筑物折舊的最詳細(xì)、最復(fù)雜的一種方法，

　　分解法認(rèn)為，建筑物折舊首先可分成物質(zhì)折舊、功能折舊和外部折舊三大組成部分，而物質(zhì)折舊、功能折舊和外部折舊又可分成若干個組成部分，并應(yīng)根據(jù)其各自的特點分別采用適當(dāng)?shù)姆椒▉砬笕　?/p>

　　分解法求取建筑物折舊的步驟是：①求取物質(zhì)折舊。這是先把物質(zhì)折舊分解為各個項目，然后分別采用適當(dāng)?shù)姆椒ㄇ笕∑湔叟f后相加。②求取功能折舊。這是先把功能折舊分解為各個項目，然后分別采用適當(dāng)?shù)姆椒ㄇ笕∑湔叟f后相加。③求取外部折舊。這是先把外部折舊分為不同情況，然后分別采用適當(dāng)?shù)姆椒ㄇ笕∑湔叟f后相加。④求取建筑物的折舊總額。這是把上述求取的物質(zhì)折舊、功能折舊和外部折舊相加得到建筑物的折舊總額。

　　1．物質(zhì)折舊的求取方法

　　物質(zhì)折舊的求取過程和方法如下：

　　（1）將物質(zhì)折舊項目分為可修復(fù)項目和不可修復(fù)項目兩類。修復(fù)是指恢復(fù)到新的或者相當(dāng)于新的狀況，有的是修理，有的是更換。預(yù)計采用最合理的修復(fù)方案予以修復(fù)的必要費用（包括正常的成本、費用、稅金和利潤等，以下簡稱修復(fù)費用）小于或者等于修復(fù)所能帶來的房地產(chǎn)價值增值額的，是可修復(fù)的，即：

　　修復(fù)的必要費用≤修復(fù)后的房地產(chǎn)價值－修復(fù)前的房地產(chǎn)價值

　　反之，是不可修復(fù)的。

　?。?）對于可修復(fù)項目，估算在估價時點的修復(fù)費用作為折舊額。

　?。?）對于不可修復(fù)項目，根據(jù)其在估價時點的剩余使用壽命是否短于整體建筑物的剩余經(jīng)濟壽命，將其分為短壽命項目和長壽命項目兩類。短壽命項目是剩余使用壽命短于整體建筑物剩余經(jīng)濟壽命的部件、設(shè)備、設(shè)施等，它們在建筑物剩余經(jīng)濟壽命期間遲早需要更換，甚至需要更換多次。長壽命項目是剩余使用壽命等于或者長于整體建筑物剩余經(jīng)濟壽命的部件、設(shè)備、設(shè)施等，它們在建筑物剩余經(jīng)濟壽命期間是不需要更換的。在實際中，短壽命項目與長壽命項目的劃分，一般是在其壽命是否短于建筑物經(jīng)濟壽命的基礎(chǔ)上作出的，例如，基礎(chǔ)、墻體、屋頂、門窗、管網(wǎng)、電梯、空調(diào)、衛(wèi)生設(shè)備、裝飾裝修等的壽命是不同的。

　　短壽命項目分別根據(jù)各自的重新購建價格（通常為市場價格、運輸費用、安裝費用等之和）、年齡、壽命或剩余使用壽命，利用年限法計算其折舊額。

　　長壽命項目是合在一起，根據(jù)建筑物重新購建價格減去可修復(fù)項目的修復(fù)費用和各短壽命項目的重新購建價格后的余額、建筑物的經(jīng)濟壽命、有效年齡或剩余經(jīng)濟壽命，利用年限法計算其折舊額。

　?。?）把可修復(fù)項目的修復(fù)費用、短壽命項目的折舊額、長壽命項目的折舊額相加，即為物質(zhì)折舊額。

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