2015房地產(chǎn)估價師理論與方法考點：替代原則

　　第六節(jié) 替代原則

　　替代原則要求估價結(jié)果不得不合理地偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價格。

　　房地產(chǎn)估價之所以要遵循替代原則，是因為根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，同一種商品在同一個市場上具有相同的市場價格。一般地說，任何經(jīng)濟(jì)主體（個人、家庭、企業(yè)等）在市場上的行為，都是要以最小的代價（花費(fèi)或成本）取得最大的效益（效用或利潤）。因此，任何精明、謹(jǐn)慎的買者在購買商品時，都會“貨比三家”，從中選擇效用最大而價格最低的。如果價格與效用相比，顯示價格過高或者效用過小，則人們會敬而遠(yuǎn)之。換句話說，如果同一個市場上有兩個以上相同的商品同時存在時，則精明、謹(jǐn)慎的買者會選擇價格最低的；或者反過來，如果同一個市場上有兩個以上價格相同的類似商品同時存在時，則精明、謹(jǐn)慎的買者會選擇效用最大的。賣者為了使其產(chǎn)品能夠銷售出去，之間也會展開價格競爭。市場上各個經(jīng)濟(jì)主體的這些行為導(dǎo)致的結(jié)果，是在效用相同的商品之間形成相同的市場價格。

　　房地產(chǎn)價格的形成也符合這一規(guī)律，只是由于房地產(chǎn)的獨一無二特性，使得完全相同的房地產(chǎn)幾乎沒有，但在同一個市場上具有相近效用的房地產(chǎn)，其價格應(yīng)是接近的。在現(xiàn)實房地產(chǎn)交易中，任何理性的買者和賣者，都會將其擬買或擬賣的房地產(chǎn)與類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，從而任何精明、謹(jǐn)慎的買者不會接受比市場上類似房地產(chǎn)的正常價格過高的價格，任何精明、謹(jǐn)慎的賣者不會接受比市場上類似房地產(chǎn)的正常價格過低的價格，最終是在同一個市場上的類似房地產(chǎn)，價格相互牽掣，相互接近。

　　替代原則對于具體的房地產(chǎn)估價，指明了下列兩點：

　?。?）如果在估價對象附近存在著若干相近效用的房地產(chǎn)并已知它們的價格時，則可以依據(jù)替代原則，由這些相近效用的房地產(chǎn)的已知價格推算出估價對象的未知價格。在通常情況下，由于房地產(chǎn)的獨一無二特性，房地產(chǎn)估價師難以找到各方面狀況均與估價對象相同的房地產(chǎn)，所以實際上是尋找一些與估價對象具有一定替代性的類似房地產(chǎn)作為參照物，然后根據(jù)它們與估價對象之間的差異對其價格做適當(dāng)?shù)恼{(diào)整。

　?。?）不能孤立地思考估價對象的價值，要考慮到相近效用的房地產(chǎn)價格的牽掣。特別是作為同一個估價機(jī)構(gòu)，在同一個城市、同一個時期，按照同一種估價目的，對不同區(qū)位、檔次的房地產(chǎn)的評估價值應(yīng)有一個合理的“價差”，尤其是好的房地產(chǎn)的評估價值不能低于差的房地產(chǎn)的評估價值。在現(xiàn)實中有時會出現(xiàn)這種情況：單就某一宗房地產(chǎn)的評估價值來看似乎有道理或者難以看出其不合理之處，但當(dāng)把它與其他房地產(chǎn)的價格或評估價值放到一起進(jìn)行比較時就顯得不合理，沒有合理的“價差”，甚至出現(xiàn)評估價值“倒掛”的現(xiàn)象。

　　需要指出的是，替代原則是針對估價結(jié)果而言的，不論采用何種估價方法進(jìn)行估價，最后都需要把估價結(jié)果放到市場中去衡量，只有當(dāng)估價結(jié)果沒有不合理地偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價格時，估價結(jié)果才可以說是客觀合理的。當(dāng)把替代原則的思想用于某個參數(shù)的測算時，替代原則就轉(zhuǎn)化為替代原理。替代原理在市場法、成本法、收益法、假設(shè)開發(fā)法等估價方法中都會用到。例如，整個市場法可以說是以替代原理為基礎(chǔ)的。成本法中客觀成本，收益法中客觀收益，假設(shè)開發(fā)法中要從開發(fā)完成后的價值中減去后續(xù)開發(fā)建設(shè)的必要支出及應(yīng)得利潤，均是遵循替代原理來求取的。

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