2015房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》資料：估價(jià)結(jié)果

　　（3）如果重新開發(fā)建設(shè)一宗類似房地產(chǎn)需要多少費(fèi)用-基于理性而謹(jǐn)慎的買者肯出的價(jià)錢不會(huì)高于重新開發(fā)建設(shè)類似房地產(chǎn)所必要的代價(jià)，即基于房地產(chǎn)的重新開發(fā)建設(shè)成本來衡量其價(jià)值。

　　由上述三個(gè)途徑便產(chǎn)生了三大基本估價(jià)方法，即市場(chǎng)法、收益法和成本法。此外，還有基本估價(jià)方法衍生的一些其他估價(jià)方法，如假設(shè)開發(fā)法、長期趨勢(shì)法、路線價(jià)法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法等。

　　關(guān)于基本估價(jià)方法，值得指出的是，美國體系為成本法（cost approach）、市場(chǎng)比較法（market comparison approach，sales comparison approach）、收益法（income approach）三種；英國體系為比較法（compari sonmethod，comparative method）、投資法（investment method）、剩余法（residual method）、利潤法（profits method）、承包商法（contractors method）五種。英國的比較法與美國的市場(chǎng)比較法相同，英國的投資法和利潤法可以歸為收益法（income approach，兩者的區(qū)別主要在于估價(jià)對(duì)象不同，投資法用于出租的房地產(chǎn)估價(jià)，利潤法用于營業(yè)的房地產(chǎn)估價(jià)），而剩余法和承包商法可以歸為成本法（cost based approach）。因此，英國的估價(jià)方法與美國的估價(jià)方法本質(zhì)上是相同的。

　　本書將在后面的章節(jié)中分別介紹市場(chǎng)法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法、長期趨勢(shì)法、路線價(jià)法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法及其運(yùn)用。每種估價(jià)方法都有其適用的估價(jià)對(duì)象和估價(jià)需要具備的條件，這些方法有時(shí)可以同時(shí)運(yùn)用，以相互驗(yàn)證，有時(shí)是相互補(bǔ)充的，但不應(yīng)相互替代。估價(jià)師應(yīng)當(dāng)熟知、理解各種估價(jià)方法及其綜合運(yùn)用，正確運(yùn)用估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)。在評(píng)估一宗房地產(chǎn)的價(jià)值時(shí)，當(dāng)理論上可以同時(shí)采用多種估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)的，應(yīng)同時(shí)采用多種估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)，不得隨意排除可以采用的估價(jià)方法。如果確因客觀條件不能采用某種方法的，必須在估價(jià)報(bào)告中充分說明不采用的理由。

　　8．如果估價(jià)對(duì)象適宜采用多種估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)，則應(yīng)同時(shí)采用多種估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)，不得隨意取舍。（ ）（2002年試題）

　　答案：對(duì)

　　十一、估價(jià)結(jié)果

　　估價(jià)結(jié)果是指估價(jià)師分析、測(cè)算和判斷出的估價(jià)對(duì)象價(jià)值及提供的相關(guān)專業(yè)意見。由于估價(jià)結(jié)果對(duì)估價(jià)委托人十分重要，估價(jià)委托人通常會(huì)對(duì)估價(jià)結(jié)果有特別的期望。但因估價(jià)工作的客觀公正性質(zhì)，估價(jià)師和估價(jià)機(jī)構(gòu)不能在估價(jià)結(jié)果上讓“客戶滿意”；不能在未估價(jià)之前就征求估價(jià)委托人或其他估價(jià)利害關(guān)系人對(duì)估價(jià)結(jié)果的意見，也不能在完成估價(jià)之前與他們討論估價(jià)結(jié)果，因?yàn)檫@有可能影響估價(jià)獨(dú)立、客觀、公正地進(jìn)行；更不得迎合估價(jià)委托人的高估或者低估要求來爭取估價(jià)業(yè)務(wù)。

　　還值得說明的是，雖然要求估價(jià)結(jié)果是客觀合理的，但實(shí)際上的估價(jià)結(jié)果可能帶有估價(jià)師的主觀因素，受估價(jià)師專業(yè)能力和職業(yè)道德的影響，并且所要求的客觀合理的估價(jià)結(jié)果和實(shí)際上的估價(jià)結(jié)果又都可能與估價(jià)對(duì)象在市場(chǎng)上真正交易的成交價(jià)格有所不同。出現(xiàn)這種情況的原因，不一定是估價(jià)結(jié)果存在問題，可能是成交價(jià)格受到交易者的個(gè)別情況的影響，或者房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況或估價(jià)對(duì)象狀況因成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)不同而發(fā)生了變化。

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