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2015年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》復(fù)習資料精華(22)
房地產(chǎn)行政管理的需要
中國經(jīng)濟體制改革將過去高度集權(quán)的計劃經(jīng)濟轉(zhuǎn)變?yōu)槭袌鼋?jīng)濟,相應(yīng)地,對于各類資產(chǎn)的行政管理從過去單純的實物管理轉(zhuǎn)到重視價值管理,實行實物管理與價值管理相結(jié)合。在這種情況下,房地產(chǎn)行政管理不僅需要搞清楚土地和房屋的數(shù)量、質(zhì)量,也需要搞清楚土地和房屋的價值量及其增值或貶值情況。這就需要房地產(chǎn)估價。
有關(guān)法律法規(guī)提出了許多房地產(chǎn)行政管理的要求,搞好這些房地產(chǎn)行政管理工作,需要房地產(chǎn)估價提供相關(guān)參考依據(jù),例如《城市房地產(chǎn)管理法》提出的下列房地產(chǎn)行政管理要求:
(1)第十三條規(guī)定:“采取雙方協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)的出讓金不得低于按國家規(guī)定所確定的最低價”—如何確定最低價,需要估價提供參考依據(jù)。
?。?)第十八條規(guī)定:“土地使用者需要改變土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途的,相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金”;第四十三條規(guī)定:“以出讓方式取得土地使用權(quán)的,轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后,受讓人改變原土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途的,相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金”—如何相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金(即改變土地用途的補地價應(yīng)為多少),需要估價提供參考依據(jù)。
?。?)第三十四條規(guī)定:“房地產(chǎn)價格評估,應(yīng)當遵循公正、公平、公開的原則,按照國家規(guī)定的技術(shù)標準和評估程序,以基準地價、標定地價和各類房屋的重置價格為基礎(chǔ),參照當?shù)氐氖袌鰞r格進行評估”;第三十三條規(guī)定:“基準地價、標定地價和各類房屋的重置價格應(yīng)當定期確定并公布”—如何確定基準地價、標定地價和各類房屋的重置價格,需要估價提供參考依據(jù)。
?。?)第三十五條規(guī)定:“房地產(chǎn)權(quán)利人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn),應(yīng)當向縣級以上地方人民政府規(guī)定的部門如實申報成交價,不得瞞報或者作不實的申報”—如何判斷申報的成交價是否瞞報或者作了不實的申報,需要估價提供參考依據(jù)。
?。?)第四十條規(guī)定:“以劃撥方式取得土地使用權(quán)的,轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時,依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金”,或者“按照國務(wù)院規(guī)定將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理”;第五十五條規(guī)定:“房屋所有權(quán)人將以劃撥方式取得土地使用權(quán)的國有土地上建成的房屋出租的,應(yīng)當將租金中所含土地收益上繳國家”—如何確定應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金數(shù)額,如何知道轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中多少為土地收益,出租房屋的租金中含有多少土地收益,需要估價提供參考依據(jù)。
?。?)第五十一條規(guī)定:“設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)的土地使用權(quán)是以劃撥方式取得的,依法拍賣該房地產(chǎn)后,應(yīng)當從拍賣所得的價款中繳納相當于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額”—如何知道拍賣所得的價款中多少為土地使用權(quán)出讓金,需要估價提供參考依據(jù)。
(7)第五十二條規(guī)定:“房地產(chǎn)抵押合同簽訂后,土地上新增的房屋不屬于抵押財產(chǎn)。需要拍賣該抵押的房地產(chǎn)時,可以依法將土地上新增的房屋與抵押財產(chǎn)一同拍賣,但對拍賣新增房屋所得,抵押權(quán)人無權(quán)優(yōu)先受償”—如何知道拍賣所得的價款中多少為新增房屋所得,需要估價提供參考依據(jù)。
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