09年房地產(chǎn)估價師輔導(dǎo)：物權(quán)法解釋（一百二十一）

　　物權(quán)法解釋：第一百二十一條[用益物權(quán)人因征收、征用有權(quán)獲得補償]

　　第一百二十一條　因不動產(chǎn)或者動產(chǎn)被征收、征用致使用益物權(quán)消滅或者影響用益物權(quán)行使的，用益物權(quán)人有權(quán)依照本法第四十二條、第四十四條的規(guī)定獲得相應(yīng)補償。

　　[解釋]本條是關(guān)于用益物權(quán)人因征收、征用有權(quán)獲得補償?shù)囊?guī)定。

　　用益物權(quán)是當(dāng)事人依照法律規(guī)定，對他人所有的不動產(chǎn)享有占有、使用和收益的權(quán)利。用益物權(quán)雖由所有權(quán)派生出來，但它是一項獨立的物權(quán)。用益物權(quán)人是對他人所有的物享有占有、使用和收益的權(quán)利人，雖然不是物的所有權(quán)人，但也是具有獨立物權(quán)地位的權(quán)利人。在他人的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)被征收、征用，致使所有權(quán)消滅或者影響所有權(quán)行使的，應(yīng)當(dāng)依法給予所有權(quán)人補償。同時，因他人的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)被征收、征用致使用益物權(quán)消滅或者影響用益物權(quán)行使的，用益物權(quán)人也有權(quán)依法獲得相應(yīng)的補償。

　　我國憲法第十條規(guī)定：“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對土地實行征收或者征用并給予補償。”這一規(guī)定表明征收和征用，應(yīng)當(dāng)遵循三個原則：

　　一是公共利益需要的原則。實施征收、征用，必須是出于公共利益的需要，這是征收、征用的前提條件。公共利益通常是指全體社會成員的共同利益和社會的整體利益。

　　二是依照法定程序的原則。征收、征用在一定程度上限制了他人的財產(chǎn)權(quán)。為了防止這種手段的濫用，平衡他人財產(chǎn)保護和公共利益需要的關(guān)系，征收、征用必須嚴(yán)格依照法律規(guī)定的程序進行。

　　三是依法給予補償?shù)脑瓌t。盡管征收和征用是為了公共利益需要，但都不能采取無償剝奪的方式，必須依法給予補償。補償?shù)姆绞綉?yīng)視財產(chǎn)的類別而加以區(qū)別對待。在征收過程中，征收的對象一般都是不動產(chǎn)，并且是所有權(quán)的改變，一般都要給予金錢補償、相應(yīng)的財產(chǎn)補償或者其他形式的補償。在征用過程中，如果是非消耗品，使用結(jié)束后，原物還存在的，應(yīng)當(dāng)返還原物，對于物的價值減少的部分要給予補償；如果是消耗品，通常要給予金錢補償。

　　征收主要是針對不動產(chǎn)，而不動產(chǎn)中又以征收集體所有的土地最具代表性，因此，對征收集體土地，如何對所有權(quán)人即農(nóng)民集體和用益物權(quán)人即承包經(jīng)營權(quán)人給予補償，就顯得尤為重要。

　　物權(quán)法第四十二條第二款規(guī)定，征收集體所有的土地，應(yīng)當(dāng)依法足額支付土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費等費用，安排被征地農(nóng)民的社會保障費用，保障被征地農(nóng)民的生活，維護被征地農(nóng)民的合法權(quán)益。該款明確規(guī)定了要給予集體所有土地的用益物權(quán)人給予補償。而具體補償范圍和標(biāo)準(zhǔn)，則要根據(jù)土地管理法的規(guī)定辦理。在適用土地管理法第四十七條的規(guī)定時，應(yīng)當(dāng)把握以下幾點：

　?。?）征地補償和安置補助的原則是保證被征地農(nóng)民的生活水平不因征收土地而降低。征收土地后通過補償和采取各項安置措施，要使被征地農(nóng)民的生活水平達到征地前的生活水平。如果達不到，應(yīng)當(dāng)采取相應(yīng)的措施，包括提高補償標(biāo)準(zhǔn)。

　?。?）按照被征收土地的原用途給予補償。原來是耕地的按耕地的標(biāo)準(zhǔn)補償，原來是林地的按林地補償，原來是草地的按草地補償。

　?。?）征收耕地的補償費用包括土地補償費、安置補助費、地上附著物補償費和青苗補償費。

　?。?）依據(jù)前述標(biāo)準(zhǔn)支付的土地補償費和安置補助費不能保證被征地農(nóng)民的原有生活水平的，經(jīng)省級人民政府批準(zhǔn)，可以提高補償標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)社會、經(jīng)濟發(fā)展水平，在特殊情況下，國務(wù)院可以提高征收耕地的土地補償費和安置補助費標(biāo)準(zhǔn)。

　?。?）征收其他土地的土地補償費和安置補助費，是指征收耕地以外其他土地，如林地、草地、建設(shè)用地等應(yīng)當(dāng)給予的補償。其具體標(biāo)準(zhǔn)由各省、自治區(qū)、直轄市參照征收耕地的土地補償費和安置補助費的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定。

　　物權(quán)法第四十四條規(guī)定，因搶險、救災(zāi)等緊急需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序可以征用單位、個人的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)。被征用的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)使用后，應(yīng)當(dāng)返還被征用人。單位、個人的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)被征用或者征用后毀損、滅失的，應(yīng)當(dāng)給予補償。根據(jù)這一規(guī)定，單位、個人的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)被征用或者征用后毀損、滅失，致使用益物權(quán)消滅，或者影響用益物權(quán)行使的，應(yīng)當(dāng)對用益物權(quán)人給予補償。

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