房地產(chǎn)估價(jià)師考試輔導(dǎo)：物業(yè)管理企業(yè)

　?。ㄒ唬?a href="http://52tianma.cn/wuye/" target="_blank">物業(yè)管理企業(yè)的性質(zhì)

　　物業(yè)管理企業(yè)是依法定程序設(shè)立，從事物業(yè)管理活動(dòng)，獨(dú)立核算、自主經(jīng)營(yíng)、自負(fù)盈虧的具有獨(dú)立的企業(yè)法人地位的經(jīng)濟(jì)組織。

　　物業(yè)管理企業(yè)按自主經(jīng)營(yíng)、自負(fù)盈虧、自我約束、自我發(fā)展的機(jī)制運(yùn)行，其指導(dǎo)思想是：以服務(wù)為宗旨，以管理和經(jīng)營(yíng)為手段，以經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益的綜合統(tǒng)一為目的。這是物業(yè)管理企業(yè)與房地產(chǎn)行政主管部門所屬的房管所和各自管房單位的房管處的最本質(zhì)的區(qū)別。

　?。ǘ┪飿I(yè)管理企業(yè)的設(shè)立

　　物業(yè)管理企業(yè)的設(shè)立分工商注冊(cè)登記和資質(zhì)審批兩步。

　　1.物業(yè)管理企業(yè)的注冊(cè)登記設(shè)立物業(yè)管理企業(yè)須向工商行政管理部門進(jìn)行注冊(cè)登記，領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照后，方可開(kāi)業(yè)。

　　2.物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)管理建設(shè)部印發(fā)了《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》（建設(shè)部令第125號(hào)，以下簡(jiǎn)稱《資質(zhì)管理辦法》）。房地產(chǎn)行政主管部門根據(jù)物業(yè)管理企業(yè)的資產(chǎn)、專業(yè)技術(shù)人員和物業(yè)管理業(yè)績(jī)等因素，對(duì)設(shè)立的物業(yè)管理企業(yè)核定資質(zhì)等級(jí)。未經(jīng)主管部門進(jìn)行資質(zhì)核定并取得資質(zhì)證書(shū)的物業(yè)管理企業(yè)，不得從事物業(yè)管理活動(dòng)。

　　物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級(jí)分為一級(jí)、二級(jí)、三級(jí)?！顿Y質(zhì)管理辦法》從企業(yè)的資產(chǎn)、人員構(gòu)成、管理物業(yè)的類型與規(guī)模、業(yè)績(jī)、誠(chéng)信和內(nèi)部規(guī)章制度等方面對(duì)一、二、三級(jí)三個(gè)資質(zhì)等級(jí)做了規(guī)定。

　　新設(shè)立的物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，持下列文件向工商注冊(cè)所在地縣（市）人民政府房地產(chǎn)行政主管部門申報(bào)臨時(shí)資質(zhì)：①營(yíng)業(yè)執(zhí)照；②企業(yè)章程；③驗(yàn)資證明；④企業(yè)法定代表人的身份證明；⑤物業(yè)管理專業(yè)人員的職業(yè)資格證書(shū)和勞動(dòng)合同，管理和技術(shù)人員的職稱證書(shū)和勞動(dòng)合同。

　　新設(shè)立的物業(yè)管理企業(yè)，其資質(zhì)等級(jí)按照最低等級(jí)核定，并設(shè)一年的暫定期。一年內(nèi)物業(yè)管理企業(yè)未能承接物業(yè)管理項(xiàng)目，資質(zhì)審批部門應(yīng)當(dāng)取消其從事物業(yè)管理活動(dòng)的資格。

　　物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)管理實(shí)行分級(jí)審批制度。國(guó)務(wù)院建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)一級(jí)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書(shū)的頒發(fā)和管理。省、自治區(qū)人民政府建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)二級(jí)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)&泛普軟件-工程項(xiàng)目管理系統(tǒng)&證書(shū)的頒發(fā)和管理，直轄市人民政府房地產(chǎn)主管部門負(fù)責(zé)二級(jí)和三級(jí)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書(shū)的頒發(fā)和管理，并接受國(guó)務(wù)院建設(shè)主管部門的指導(dǎo)和監(jiān)督。設(shè)區(qū)的市的人民政府房地產(chǎn)主管部門負(fù)責(zé)三級(jí)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書(shū)的頒發(fā)和管理，并接受省、自治區(qū)人民政府建設(shè)主管部門的指導(dǎo)和監(jiān)督。

　　（三）物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利、義務(wù)

　　物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理中最根本的權(quán)利、義務(wù)是：依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同對(duì)受委托物業(yè)實(shí)施物業(yè)管理的權(quán)利、義務(wù)。

　　物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利：①根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)、政策和合同的約定，并結(jié)合實(shí)際情況制定物業(yè)管理制度。②依照物業(yè)管理服務(wù)合同和有關(guān)規(guī)定收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)。③制止、糾正違反物業(yè)管理制度的行為。④要求委托人協(xié)助管理。⑤選聘專業(yè)公司承擔(dān)專項(xiàng)經(jīng)營(yíng)服務(wù)管理業(yè)務(wù)。⑥法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。物業(yè)管理企業(yè)的義務(wù)：①履行物業(yè)服務(wù)合同，提供物業(yè)管理服務(wù)。②接受業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主及使用人的監(jiān)督。③定期公布物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用和物業(yè)管理服務(wù)資金收支帳目，接受質(zhì)詢和審計(jì)。④接受有關(guān)行政主管部門的監(jiān)督管理。⑤法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。

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