北京二手房交易價格略降，趨勢明顯

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    7月17日，北京市的氣溫一路高升至33攝氏度，海淀區(qū)學(xué)清路從石板房公交站至學(xué)知軒大廈不足100米的人行道上，四組二手房經(jīng)紀公司的職員冒著正午時分的似火驕陽“練攤”，卻乏人問津。

    今年4月以來，隨著樓市新政效果的逐步顯現(xiàn)，二季度北京二手房交易趨于清淡，交易價格漲勢明顯放緩。與此同時，盛傳已久的北京市二手房計稅指導(dǎo)價上調(diào)的消息，近日悄然落地。由于價格的調(diào)整將直接影響“個稅”計提幅度，因此部分二手房業(yè)主也出現(xiàn)了主動降價的現(xiàn)象。

    部分房源降價近10%

    與中介職員的失落形成鮮明對比的是，近期一直在學(xué)清路附近看房的鄧先生這兩天終于感覺心里有點底了。他“驚奇地”發(fā)現(xiàn)，前兩個月一直關(guān)注的同小區(qū)同戶型房源單價已經(jīng)從51000元/平方米降至48000元/平方米，有個別標明“急售”的房源甚至降到45000元/平方米。

    “感覺兩周前看房的時候還沒有這樣的報價，”鄧先生對記者感嘆，“中介的經(jīng)紀人跟我說，我看中的房源房主用錢急售，如果能確定買房，價格方面還可以商量?！?br />
    鄧先生感覺的二手房價格略有下降并非是個別現(xiàn)象。據(jù)記者調(diào)查了解，北五環(huán)附近的建清園、學(xué)知園二手房源，最近幾周的報價平均在36000元/平方米左右，最低出現(xiàn)了不到33000元/平方米的房源報價。而在今年3、4月份，這一社區(qū)的二手房價格基本在40000元/平方米左右，價格下降了近10%。

    記者詢問了附近的中介公司，該房經(jīng)紀人郭新鋼表示，目前出現(xiàn)的報價較低房源確實是真實房源，業(yè)主大部分是因為換房著急出售。

    一度以學(xué)區(qū)房著稱北三環(huán)雙榆樹、蘇州街附近房源目前在50000元/平方米。據(jù)這些區(qū)域的中介公司告訴記者，這些區(qū)域與今年年初相比至少都有10%的價格降幅，有些“急售”房源降幅甚至更多。

    與此同時，北京內(nèi)城老舊小區(qū)的業(yè)主似乎也坐不住了。西三環(huán)內(nèi)軍博、馬連道，東三環(huán)西壩河、團結(jié)湖、勁松等90年代的老舊小區(qū)的二手房價格目前都出現(xiàn)了41000元-43000元/平方米的“急售”房源。

    根據(jù)7月15日北京住建委網(wǎng)站公示的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，2013年7月上半月，北京全市二手住宅網(wǎng)簽總量為4748套，與去年7月上半月同期的網(wǎng)簽量相比下跌了逾三成。

    而價格方面，根據(jù)偉業(yè)我愛我家市場研究院的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，7月上半月北京二手住宅成交均價為2.9萬元/平方米，與6月全月的交易均價相比微跌0.28%，自3月底北京樓市調(diào)控細則出臺以來，北京房價環(huán)比漲幅逐步縮小，已由4月份的3.8%回落至目前基本持平，房價上漲勢頭得到初步遏制。

   “實際上，3、4月份的二手房房源報價有一部分是業(yè)主‘坐地起價’將價格抬高了，隨著這兩個月的市場發(fā)酵，二手房價格逐漸回歸到相對合理的水平?！眰I(yè)我愛我家副總裁胡景暉對記者表示。

    議價空間開啟

    與此同時，北京市自7月1日起，二手房過戶指導(dǎo)價也進行了全面調(diào)整，具體上調(diào)幅度不一。據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，過戶指導(dǎo)價雖然是正常調(diào)整，但是部分地區(qū)2011年以來房價已大幅上漲的情況下，尤其在“新國五條”背景下，其價格的調(diào)整將直接影響“個稅”計提幅度。

    據(jù)鏈家地產(chǎn)門店經(jīng)理告訴記者，雖然20%個稅政策出臺后，客戶仍然優(yōu)先考慮“無稅房”，對于戶型等各方面條件都比較好的“有稅房”，也會受到部分客戶的關(guān)注。但是由于近期北京市將按照新上調(diào)的二手房過戶指導(dǎo)價格計稅，不少業(yè)主出現(xiàn)了主動降價的現(xiàn)象。因此，二手房的議價空間也逐漸打開。

    兩個月前，在國家專利局工作的方先生在蘇州街稻香園附近看到一處總價398萬元的二手房，當時他詢問業(yè)主375萬元是否出售。業(yè)主說了句“哪有殺這么多價的”就沒了下文。而近日，方先生卻接到業(yè)主電話，主動開價375萬元希望盡快出手。

    而據(jù)記者了解，記者周圍的大部分之前有意向買房的購房者現(xiàn)在都有“看見業(yè)主愿意降價了，反而希望再等等”的心態(tài)，而著急出售二手房的業(yè)主卻似乎比任何時候都要心急。

    據(jù)鏈家地產(chǎn)市場部負責人對記者表示，當前掛牌3個月以上而未成交，業(yè)主仍處于降價急售狀態(tài)的房源保守估計約4萬套，這些業(yè)主開始選擇主動降價，并普遍加大了議價空間，可以接受10%左右的議價，得以快速脫手。

    胡景暉表示，雖然目前北京二手房價仍維持高位，但是受調(diào)控政策影響，購房需求萎縮，使得房價上漲勢頭已經(jīng)得到明顯遏制。與此同時，盡管部分急售房源和出售較為困難的“高稅房”出現(xiàn)了降價，但是成交占比近九成的“免稅房和低稅房”依然是購房人群關(guān)注的焦點，所以未來北京的二手房價大幅上漲或下跌的可能性都不大，仍將以平穩(wěn)為主。