大連上半年二手房交易市場(chǎng)火爆，同比上漲146%

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　　1月-2月購(gòu)房需求釋放期

　　今年的二手房市場(chǎng)延續(xù)了2012年的勢(shì)頭，1月份市場(chǎng)供應(yīng)量大，熱點(diǎn)區(qū)域成交房源持續(xù)增加，剛性需求還未退潮，改善型需求持續(xù)入市。成交量的持續(xù)增加，也帶動(dòng)了整個(gè)市場(chǎng)成交均價(jià)的上漲，房?jī)r(jià)再次進(jìn)入上升通道。 2月份因春節(jié)假期的因素，實(shí)際交易天數(shù)減少，導(dǎo)致總體過(guò)戶量減少。從1月份和2月份的成交結(jié)構(gòu)來(lái)看，學(xué)區(qū)房從年前占成交比例的8%增長(zhǎng)到了年后的12%，婚房從年前占成交比例的13%增長(zhǎng)到了年后的16%，自住型購(gòu)房者仍然占據(jù)了成交比例中的大部分，剛性需求購(gòu)房量占總成交量的70%左右。業(yè)主的惜售和購(gòu)房者的恐慌性購(gòu)房交織在一起，不僅成交量小幅走高，也推動(dòng)了價(jià)格的節(jié)節(jié)攀升。

　　3月-4月購(gòu)房需求透支期

　　受新“國(guó)五條”出臺(tái)的影響，3月本市二手房突現(xiàn)“火熱”局面，市場(chǎng)買賣雙方高漲的交易愿望在短期內(nèi)推高了大連二手房的成交量。售房征收20%的個(gè)稅，增加了交易成本，因此也刺激了需求的釋放以及業(yè)主的出售。

　　此外，大連市內(nèi)四區(qū)二手房的議價(jià)空間也有了較大的增加，多數(shù)業(yè)主為了盡快促成交易都會(huì)有1萬(wàn)-2萬(wàn)元的讓步。市場(chǎng)的掛牌價(jià)格也有了明顯變化，以前虛高不下的價(jià)位出現(xiàn)了較大幅度的縮水。購(gòu)房者同樣也存在一定的恐慌心態(tài)，擔(dān)心新政細(xì)則落地后會(huì)出現(xiàn)稅費(fèi)轉(zhuǎn)嫁情況，從而使得自己的購(gòu)房成本大幅提高。因此，還在猶豫之中的購(gòu)房者大多都在近期快速成交。與2009年火爆的市場(chǎng)相比，2013年3月的交易量雖然大幅增加但成交均價(jià)卻相對(duì)保持穩(wěn)定。

　　由于3月份絕大多數(shù)購(gòu)房者搶著先報(bào)稅后過(guò)戶，但由于3月報(bào)稅出稅單時(shí)間由原來(lái)的5個(gè)工作日延長(zhǎng)到10個(gè)工作日，這就積壓了很多未過(guò)戶成功的購(gòu)房者被迫到4月過(guò)戶，也導(dǎo)致4月本市二手房過(guò)戶量的激增。為了趕搭政策末班車，躲避高額個(gè)稅，買賣雙方交易熱情空前高漲，新增房源量以及成交量都出現(xiàn)暴漲。

　　5月-6月購(gòu)房需求觀望期

　　在新“國(guó)五條”出臺(tái)2個(gè)月后，傳統(tǒng)樓市熱銷季“紅五月”并沒(méi)有出現(xiàn)，細(xì)則出臺(tái)卻未落地，使得購(gòu)房者觀望情緒濃重。而之前三四月份的熱銷，也使得5月市場(chǎng)上掛牌量不足，成交量出現(xiàn)明顯下滑。 5月雖呈下滑趨勢(shì)，但學(xué)區(qū)房成交量攀升。優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房源受到剛需購(gòu)房者的追捧，價(jià)格出現(xiàn)小幅回漲的趨勢(shì)。

　　6月份，大連市內(nèi)四區(qū)二手房過(guò)戶量達(dá)到1816套，與去年同期1519套的過(guò)戶量相比，上漲20%，增加了297套，改善性需求逐漸開(kāi)始入市，從而刺激了市場(chǎng)的“回暖”。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，目前，市內(nèi)各家銀行的首套房貸全部恢復(fù)基準(zhǔn)利率，也有部分銀行暫停房貸業(yè)務(wù)，與此同時(shí)外地城市不斷傳出銀行收緊房貸業(yè)務(wù)，某些銀行暫停房貸業(yè)務(wù)的消息。雖然大連市內(nèi)的銀行對(duì)房貸并未實(shí)行大面積收緊，但買房人心理仍有不小波動(dòng)。購(gòu)房者往往認(rèn)為一旦資金收緊，房?jī)r(jià)的漲幅或?qū)?huì)得到明顯控制。業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，三季度二手房成交量可能不會(huì)持續(xù)攀升。

　　展望下半年房?jī)r(jià)仍將穩(wěn)中有升

　　現(xiàn)在，購(gòu)房需求并不缺乏，這是眾多業(yè)內(nèi)人士的一致觀點(diǎn)。隨著城市化進(jìn)程加快，越來(lái)越多鄉(xiāng)鎮(zhèn)人口涌入城市。一旦新的政策促使成交量出現(xiàn)下滑，馬上就會(huì)有新的客源補(bǔ)充進(jìn)來(lái)。而強(qiáng)大的剛性需求會(huì)支撐著大連房?jī)r(jià)平穩(wěn)上揚(yáng)。

　　至于下半年大連房?jī)r(jià)走向，業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)，仍將維持穩(wěn)中有升的態(tài)勢(shì)。一方面，影響房?jī)r(jià)的主要因素——土地成本、建筑成本等均呈上漲趨勢(shì)，決定了房?jī)r(jià)很難不漲；另一方面，嚴(yán)厲的樓市調(diào)控和購(gòu)房者的日趨理性，又決定了漲幅非常有限。據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年上半年，大連房?jī)r(jià)的同、環(huán)比漲幅均為5%左右，下半年漲幅預(yù)計(jì)也不會(huì)超過(guò)這個(gè)幅度。