避免二手房中介陷阱，做到放心買房

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    郝女士生意繁忙，為圖省心，她找了一家中介公司代辦買房事宜。2009年11月，經(jīng)中介公司介紹，她買下了北京東城區(qū)的一處二手房。入住之后，郝女士發(fā)現(xiàn)該房屋的供暖費沒有結清。郝女士認為中介公司在房屋交易過程中審查失職，故起訴至法院，要求中介公司為其支付拖欠的供暖費。中介公司辯稱，雙方不存在居間合同關系，郝女士簽的是《單獨委托過戶協(xié)議》，僅委托中介公司代辦房屋產(chǎn)權過戶。過戶之外的事情，中介公司概不負責。

    法官審理查明，郝女士確實沒有簽過《居間服務合同》，只簽了一份《單獨委托過戶協(xié)議》。該協(xié)議約定：中介公司為郝女士提供權證代辦服務，郝女士支付委托過戶費用37700元。法官注意到，該房屋的成交價是165萬元，按市場慣例，委托過戶費一般不超過3000元。37700元的費用明顯高于市場價格，占房屋成交價的2.28%，與居間服務費的收費標準頗為近似。對此，中介公司的說辭是，雙方簽署了《單獨委托過戶協(xié)議》，“一個愿打，一個愿挨”。

    法官向郝女士解釋，《居間服務合同》和《單獨委托過戶協(xié)議》不同，二者對應的法律關系分別是居間合同關系與委托合同關系，中介公司承擔的相應法律義務也不同。缺少了關鍵的《居間服務合同》，郝女士很難證明雙方之間存在居間合同關系。聽罷，郝女士對法官說：“我買房子的時候工作忙，就想找中介公司代理一下，不明白這‘代理’二字是指居間還是委托。現(xiàn)在才知道，供暖費沒結清是吃了小虧，沒簽《居間服務合同》才是上了大當！”思慮再三，郝女士準備繼續(xù)搜集有力證據(jù)，另行起訴，于是撤回了本案的訴訟。

    消費者買賣二手房時，常說要找中介公司“代理”一下，卻不知口語的“代理”一詞在中介行業(yè)中對應著兩種不同的法律關系———居間合同關系與委托合同關系。一些中介公司恰是利用了消費者的這種無知，蓄意混淆上述兩種法律關系，從而規(guī)避責任，牟取不當利益。郝女士的遭遇，就是中介公司混淆概念、“偷梁換柱”的典型案例。

    居間服務是中介公司的主營業(yè)務，需承擔較多義務和較大的風險。在二手房交易中，買賣雙方是委托人，中介公司是居間人。居間人不能以委托人的名義簽訂《房屋買賣合同》，僅能以自己的名義居中斡旋，傳達雙方意思，起牽線搭橋的作用。居間服務受到《房地產(chǎn)經(jīng)紀管理辦法》等特別法的約束，法律方面掣肘較多，相關部門的監(jiān)督也較為嚴格。

    委托業(yè)務僅是中介公司的“副業(yè)”，內容主要是代辦產(chǎn)權過戶、代為辦理貸款等，收費條件是完成委托的事項。委托服務沒有專門的行政法規(guī)、規(guī)章予以約束。

    實踐中，中介公司混淆居間合同關系與委托合同關系的手段有兩種，一種是通過簽約的方法：中介公司將上述代辦業(yè)務寫進《居間服務合同》，使買房人產(chǎn)生誤解，以為代辦業(yè)務是居間業(yè)務的必要附隨，二者屬于同一種法律關系。二是個別中介公司欺騙消費者以《單獨委托過戶協(xié)議》代替《居間服務合同》，一旦產(chǎn)生訴訟，就以“意思自治原則”(法院的判決應尊重雙方自愿簽訂的合同)為盾進行答辯。