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房地產(chǎn)估價師《案例分析》第一章沖刺內(nèi)容(10)
3.可比價格基礎(chǔ)錯誤
?。?)樓面地價與單位地價混淆;
?。?)幣種換算錯誤;
?。?)建筑面積、套內(nèi)建筑面積、使用面積、出租面積等混淆。
4.各項目修正錯誤
?。?)修正項目錯誤(應(yīng)為“交易情況”、“交易日期”和“房地產(chǎn)狀況”三項,三因素修正或“交易情況”、“交易日期”、“區(qū)域因素”和“個別因素”四項,四因素修正,估價規(guī)范 );
(2)修正方向錯誤。一是修正項目的分子、分母顛倒(“交易日期”為分子修正,其他項目為分母修正);二是修正項目調(diào)增或調(diào)減的方向調(diào)整錯誤;(2003改錯題,三個修正系數(shù)計算錯誤)
?。?)可比實例房地產(chǎn)狀況的修正未采取交易當(dāng)時的狀況;
?。?)交易日期修正時,修正基數(shù)沒有采取交易當(dāng)時的價格水平;
?。?)交易日期修正環(huán)比和定基指數(shù)的運用錯誤;
?。?)房地產(chǎn)狀況修正幅度過大:單項修正超過了20%,綜合修正超過了30%.
?。?)交易情況的修正缺乏理由
?。?)因素修正與基本情況調(diào)查表或?qū)嶋H的描述不一致,或缺少可比實例因素修正說明
(9)計算可能出現(xiàn)錯誤。
5.加權(quán)綜合確定估價結(jié)果錯誤
?。?)交易日期、交易情況接近估價時點的價格計算結(jié)果權(quán)數(shù)應(yīng)大,否則存在錯誤。
?。?)區(qū)域因素、個別因素較差的價格計算結(jié)果權(quán)數(shù)應(yīng)小,否則存在錯誤。
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