2015年房地產(chǎn)估價(jià)師經(jīng)營(yíng)與管理：物業(yè)管理的內(nèi)容

　　2. 物業(yè)管理的內(nèi)容

　　2.1制定物業(yè)管理計(jì)劃

　　2.2加強(qiáng)市場(chǎng)宣傳

　　2.3制定租金收取辦法

　　2.4物業(yè)的維修養(yǎng)護(hù)

　　2.5安全保衛(wèi)

　　2.6協(xié)調(diào)與業(yè)主和租戶(hù)的關(guān)系

　　2.7進(jìn)行物業(yè)管理組織與控制

　　【重點(diǎn)】物業(yè)管理的分類(lèi)

　　居住物業(yè)管理

　　公共物業(yè)管理

　　收益性物業(yè)管理

　　寫(xiě)字樓物業(yè)管理

　　零售商業(yè)物業(yè)管理

　　工業(yè)及倉(cāng)儲(chǔ)物業(yè)管理

　　酒店物業(yè)管理

　　2.1制定物業(yè)管理計(jì)劃（六步）

　　確立目標(biāo)

　　檢查物業(yè)質(zhì)量狀況

　　形成租金方案和出租策略

　　提出預(yù)算－核心

　　簽訂物業(yè)服務(wù)合同

　　物業(yè)管理刻錄和控制

　　【重點(diǎn)】租金的確定

　　租金的確定

　　理論上租金的確定－出租經(jīng)營(yíng)成本、稅費(fèi)和業(yè)主希望的投資回報(bào)率（成本法）

　　市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下－物業(yè)租金水平高低主要取決于同類(lèi)型物業(yè)的市場(chǎng)供關(guān)系（市場(chǎng)法）

　　過(guò)高或過(guò)低的租金都可能導(dǎo)致業(yè)主利益損失

　　租金高，空置率高

　　租金低，利潤(rùn)低

　　租金水平的影響因素

　　租期長(zhǎng)短和承租面積大小

　　租戶(hù)的資信狀況

　　為租戶(hù)提供服務(wù)的水平

　　附屬設(shè)施的收費(fèi)水平

　　是否帶家具設(shè)施

　　2.2加強(qiáng)市場(chǎng)宣傳

　　宣傳的主題

　　只要租金相對(duì)于其他競(jìng)爭(zhēng)性物業(yè)來(lái)說(shuō)相差不大，就很少通過(guò)強(qiáng)調(diào)租金低廉來(lái)吸引客戶(hù)，物業(yè)的特性和質(zhì)量是吸引租戶(hù)的主要因素

　　選擇適當(dāng)?shù)男麄髅浇?/p>

　　中低檔寫(xiě)字樓－報(bào)紙上的分類(lèi)廣告或物業(yè)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)的期刊

　　大規(guī)模的收益性物業(yè)－電視、廣播

　　2.3制定租金收取辦法

　　目的

　　盡量減少由于遲付或拖欠租金而給業(yè)主帶來(lái)的損失

　　收取辦法

　　租金收取辦法要盡量考慮租戶(hù)的方便，實(shí)行彈性策略，尤其在經(jīng)濟(jì)不景氣或租戶(hù)業(yè)務(wù)發(fā)生困難時(shí)

　　激勵(lì)比懲罰更有效，對(duì)按時(shí)支付租金的租戶(hù)給予優(yōu)惠，而不是對(duì)遲關(guān)者予以罰款

　　根據(jù)租戶(hù)的收入特點(diǎn)靈活選擇收租方式，合理確定收租時(shí)間

　　2.4物業(yè)的維修養(yǎng)護(hù)

　　按租戶(hù)要求維修

　　按時(shí)對(duì)物業(yè)進(jìn)行定期檢查

　　必須不突破維修預(yù)算

　　有此維修必須征得業(yè)主同意

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