深圳史上最大的二手房詐騙案

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　　“大款”炮制深圳最大二手房詐騙案

　　據(jù)媒體報(bào)道，2012年5月，因?yàn)樽约旱墓炯毙栀Y金，深圳市民鄧先生和妻子在外租了套房，把一套自有房通過(guò)×聯(lián)地產(chǎn)簽約賣給一個(gè)叫劉某的人，拿到了5萬(wàn)元定金。6月中旬，鄧先生收到了對(duì)方推遲了一個(gè)星期給的首期款55萬(wàn)元。7月13日，鄧先生又收到×聯(lián)地產(chǎn)業(yè)務(wù)員的電話，稱買家劉某初被警方抓了。通過(guò)中介公司內(nèi)網(wǎng)查到，鄧先生的房屋已經(jīng)被劉某以180萬(wàn)元的價(jià)格抵押給了別人。

　　"首期沒有按時(shí)給，當(dāng)時(shí)已經(jīng)覺得不對(duì)勁，不想賣給他了。"鄧先生悔不當(dāng)初，市值近三百萬(wàn)的房屋，只拿到了60萬(wàn)元就和自己沒什么關(guān)系了。鄧先生立即前往南山派出所報(bào)警。向警察訴說(shuō)了自己的遭遇后，鄧先生才發(fā)現(xiàn)并不是唯一的受害者--和他一樣一樣被劉某詐騙的房產(chǎn)竟多達(dá)30套。這還不包括一些受害人并不知情的情況。

　　據(jù)警方透露，這30套涉嫌被詐騙的二手房遍布深圳市寶安、南山、福田三區(qū)，其中以寶安和南山最多。自2012年7月11日立案以來(lái)，共有20多名受害人向廣東省公安廳、深圳市公安局、深圳市規(guī)劃和國(guó)土資源委員會(huì)尋求加快對(duì)案子的偵破進(jìn)程，以及對(duì)×聯(lián)等數(shù)家地產(chǎn)中介追責(zé)。

　　受害業(yè)主們的遭遇大同小異，他們之所以陷此泥潭，是因?yàn)樘湃蔚禺a(chǎn)中介和擔(dān)保公司。如前文提到的鄧先生，就毫無(wú)防備之心的和自稱來(lái)自擔(dān)保公司的人員辦理了委托公證，將包括贖樓、復(fù)印房產(chǎn)證抵押合同貸款等資料、辦理房產(chǎn)抵押以及到房產(chǎn)交易中心辦理房產(chǎn)過(guò)戶等17個(gè)事項(xiàng)的處理權(quán)限都委托給對(duì)方辦理。事后證明，正是這么大的委托權(quán)限，讓鄧先生的房子悄無(wú)聲息就消失了。

　　詐騙二手房屢屢得手原因分析

　　數(shù)額如此巨大的二手房詐騙案，騙子的詐騙手法卻并不見得有多高明。對(duì)此，關(guān)注此案的張茂榮律師表示，業(yè)主、中介、管理者各方原因疊加起來(lái)，才使得騙子屢屢得手。

　　首先，業(yè)主對(duì)二手房交易流程無(wú)知、風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)缺失是導(dǎo)致被騙的根本原因。大多數(shù)買房者不知道取得按揭承諾函是過(guò)戶的前置程序，因此過(guò)早將房屋過(guò)戶給買房，造成房屋產(chǎn)生糾紛時(shí)的被動(dòng)局面。

　　其次，房地產(chǎn)中介方面，置業(yè)顧問成單心切，疏于提示是業(yè)主被騙的另一個(gè)原因。作為中介方，促成房屋交易固然重要，但是對(duì)買賣雙方進(jìn)行審核也是其職責(zé)之一。

　　最后，在管理方面，由于二手房交易涉及主體十分龐雜--涉及賣方、買方、租客、中介、評(píng)估公司、擔(dān)保公司、賣方贖樓銀行、買方按揭銀行、公證處、規(guī)劃國(guó)土委、稅務(wù)局等十個(gè)以上主體，法律關(guān)系也非常復(fù)雜復(fù)雜--涉及二十余種法律關(guān)系，交易流程長(zhǎng)，各階段相互獨(dú)立，僅依靠中介方串聯(lián)，行業(yè)管理部門沒有制定必要的交易程序指引供各方參照?qǐng)?zhí)行，交易程序多依靠慣例，處于無(wú)章可循狀態(tài)。

　　深圳二手房交易流程存在的法律漏洞

　　二手房交易涉及的法律關(guān)系多達(dá)20多種，還包含數(shù)量更多的地方性規(guī)定，即便如此，由于涉及的主體、交易流程太過(guò)復(fù)雜，讓然有許多法律漏洞。作為一位經(jīng)驗(yàn)豐富的房產(chǎn)律師，張茂榮律師總結(jié)了以下五條教訓(xùn)：

　　第一，中介方或擔(dān)保公司指定業(yè)主公證受托人時(shí)沒有書面指定函給業(yè)主，導(dǎo)致業(yè)主出具公證書后不知受托人身份，不知公證書去向，給日后維權(quán)造成障礙；第二，公證處公證時(shí)沒有受托人審查程序，只需提供身份證復(fù)印件即可，沒有業(yè)主風(fēng)險(xiǎn)提示程序；第三，銀行審批貸款方面沒有預(yù)審核制度，貸款承諾函不統(tǒng)一，設(shè)定生效條件過(guò)于隨意，容易導(dǎo)致糾紛;首期款監(jiān)管協(xié)議版本不統(tǒng)一，有的銀行設(shè)有監(jiān)管期限，有的銀行沒有監(jiān)管期限，監(jiān)管期間不計(jì)息有悖公平；第四，產(chǎn)權(quán)登記部門沒有直接過(guò)戶的轉(zhuǎn)按揭制度，導(dǎo)致交易程序復(fù)雜，風(fēng)險(xiǎn)增大;第五，法院和仲裁自由裁量權(quán)無(wú)止境，沒有統(tǒng)一的裁量標(biāo)準(zhǔn)，同案不同判現(xiàn)象嚴(yán)重。

　　以下是相應(yīng)的真實(shí)案例：

　　案例一：2010年7月福田法院案例：賣方守約，已收買方定金70萬(wàn)，選擇了484.828萬(wàn)違約金訴訟，僅判決10萬(wàn)，還需返還毀約方(買方)60萬(wàn)元定金，并承擔(dān)高額訴訟費(fèi)，還不如直接要求沒收定金。

　　案例二：2010年11月南山法院案例：買方守約，已付定金30萬(wàn)，選擇要求賣方支付75萬(wàn)違約金，僅判決18.75萬(wàn)，還不如要求雙倍返還定金合計(jì)60萬(wàn)。

　　案例三：2011龍崗法院：判決違約方支付成交價(jià)20%的違約金、1.35萬(wàn)元擔(dān)保費(fèi)、500元評(píng)估費(fèi)、55.6元快遞費(fèi)，二審維持一審判決。

　　第三方在二手房交易過(guò)程中應(yīng)當(dāng)肩負(fù)起的職責(zé)

　　二手房買賣過(guò)程中，買賣雙方固然應(yīng)該加強(qiáng)法律意識(shí)，避免糾紛產(chǎn)生，作為第三股力量的中介公司、擔(dān)保公司、公證處、政府也應(yīng)該扮演好相印的角色，肩負(fù)起應(yīng)有的職責(zé)。

　　張茂榮律師表示，中介方是唯一全程參與交易的第三方，在努力促成交易賺取傭金的同時(shí)應(yīng)樹立客戶意識(shí)，嚴(yán)格規(guī)范交易，及時(shí)提醒客戶交易風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)一步完善合同版本，盡量使用示范文本，按揭不足出具承諾三日補(bǔ)齊方面存在缺陷，定金條款設(shè)計(jì)不周全等。

　　至于擔(dān)保公司，則應(yīng)規(guī)范擔(dān)保委托程序，建立客戶面談制度，完善指定受托人手續(xù)，防止他人冒充。而作為公證機(jī)關(guān)的公證處，應(yīng)該嚴(yán)格屬地公證原則，履行必要提醒職責(zé)，告知委托人全權(quán)委托的法律后果，對(duì)受托人身份予以必要的審核。最后，政府應(yīng)該規(guī)范二手房市場(chǎng)交易流程，及時(shí)制定相關(guān)規(guī)范，指引各方交易，降低風(fēng)險(xiǎn)。

　　如何規(guī)范二手房交易，杜絕類似事件的再次發(fā)生？張茂榮律師建議由深圳市房協(xié)出臺(tái)二手房交易規(guī)程指引由中介公司主導(dǎo)參照?qǐng)?zhí)行，并建議立法律師介入二手房交易，監(jiān)督合同的履行。

　　如何在二手房交易過(guò)程中保障自身合法權(quán)益

　　并不具備專業(yè)法律知識(shí)的普通市民，如何在二手房交易過(guò)程中保障自身合法權(quán)益？張茂榮律師從以下三個(gè)方面作出了建議。

　　首先，業(yè)主方面，應(yīng)該慎重委托，授權(quán)在可控范圍之內(nèi)，及時(shí)跟進(jìn)交易，了解交易進(jìn)展，慎簽《主體變更確認(rèn)書》，防止ABC單的產(chǎn)生。(在"ABC單"合同里，賣方和買方之間還存在一個(gè)"中間人"，俗稱"二房東"，他在原始房?jī)r(jià)的基礎(chǔ)上進(jìn)行加價(jià)，再賣給買方，實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)手獲利。)

　　其次，買方方面，簽約前充分了解以"雙限令"為核心的相關(guān)樓市政策，確保自己完全符合購(gòu)房及貸款條件；此外，貸款政策多變，首付比例及利率隨時(shí)可能發(fā)生變化，簽約時(shí)應(yīng)充分衡量自己的支付及承受能力，并在合同中事先約定按揭不成或按揭不足的處分辦法(解除或一次性付款或追加首期款；寧可多支付贖樓短期利息，也不要選擇一筆款方式贖樓，以免業(yè)主違約導(dǎo)致買不成房還要先供樓或貸款出現(xiàn)障礙對(duì)業(yè)主構(gòu)成違約；陰陽(yáng)合同歷來(lái)是審判難點(diǎn)，又是業(yè)主毀約的慣用借口，建議不要承諾承擔(dān)個(gè)人所得稅、營(yíng)業(yè)稅(可以不做約定或約定承擔(dān)稅費(fèi)的上限)；相對(duì)于紅本現(xiàn)房而言，購(gòu)買期房、綠本房、按揭房流程更長(zhǎng)，更容易發(fā)生糾紛，建議優(yōu)先選擇現(xiàn)房，不建議購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房、二手房軍產(chǎn)房等禁止上市交易房屋。

　　最后，從買賣雙方來(lái)說(shuō)，所有簽字文件均留存一份備查，避免簽字后不知道自己簽了什么，同時(shí)也是為一旦發(fā)生糾紛后保留證據(jù)，避免在空白合同上簽字；目前深圳法官自由裁量權(quán)太大，同案不同判現(xiàn)象越演愈烈，選擇違約金風(fēng)險(xiǎn)無(wú)法估量，建議在確保自身不會(huì)違約的前提下"首期款轉(zhuǎn)定金"增加支付定金數(shù)額至成交價(jià)的20%，以提高違約成本，確保對(duì)方毀約后得到賠償；熟知訴訟和仲裁的不同之處，確保糾紛及時(shí)公正解決。

　　房產(chǎn)律師給二手房交易者的三個(gè)提醒：

　　最后，張茂榮律師從以下三個(gè)方面提醒二手房交易者：

　　第一，以假離婚、假社保、假納稅、假人之名、裁決過(guò)戶等任何規(guī)避限購(gòu)令、限貸令、限外令等樓市政策的做法都存在風(fēng)險(xiǎn)，建議不要報(bào)以僥幸心理。

　　第二，售房時(shí)遇買方要求簽訂《買方主體變更確認(rèn)書》時(shí)務(wù)必小心，一般情況下剛需自住不會(huì)要求業(yè)主簽訂，要求簽訂的多是投資客或不符合購(gòu)房條件的購(gòu)房者，屬糾紛易發(fā)群體;

　　最后，做全權(quán)委托公證書時(shí)務(wù)必充分了解受托人身份，授權(quán)事項(xiàng)務(wù)必在可控范圍之內(nèi)，并及時(shí)跟進(jìn)交易，在發(fā)現(xiàn)受托人濫用委托權(quán)，自身權(quán)益可能受損的情況下及時(shí)撤銷委托，與對(duì)方協(xié)商親自履行合同義務(wù)，切勿公證了事不聞不問，不建議賦予受托人轉(zhuǎn)委托權(quán)。