8月中上旬交易量環(huán)比下滑，二手房買(mǎi)賣(mài)雙方博弈加劇

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　　投資型業(yè)主高價(jià)掛盤(pán)試探市場(chǎng)

　　王先生近來(lái)心里很糾結(jié)。他在2011年初投資了一套房產(chǎn)，沒(méi)想到春節(jié)之后中央就出臺(tái)了史上最嚴(yán)厲的樓市調(diào)控政策，房?jī)r(jià)應(yīng)聲而降，王先生投資房產(chǎn)也隨之被套。誰(shuí)知今年樓市出現(xiàn)了意料之外的回暖，尤其是在近兩個(gè)月，房?jī)r(jià)出現(xiàn)了明顯上漲。王先生被套的房產(chǎn)如果按現(xiàn)在的房?jī)r(jià)賣(mài)出不僅可以解套，而且還可以小有盈余。但令王先生糾結(jié)的是：現(xiàn)在賣(mài)還是不賣(mài)？據(jù)了解，像王先生這樣的投資型業(yè)主近來(lái)在二手房市場(chǎng)上越來(lái)越多地浮出水面試探市場(chǎng)。

　　“熬了一年多，好不容易等到解套。是現(xiàn)在賣(mài)出落袋為安呢，還是繼續(xù)持有等待房?jī)r(jià)進(jìn)一步上漲？”最近這個(gè)問(wèn)題一直縈繞在王先生的心里。如果現(xiàn)在賣(mài)了，王先生只是解套并小有盈余。王先生心有不甘，擔(dān)心賣(mài)出后房?jī)r(jià)會(huì)進(jìn)一步上漲。但是如果繼續(xù)持有，也是要冒一定風(fēng)險(xiǎn)的。前不久，中央多部委聯(lián)合組成的樓市督察組結(jié)束16個(gè)城市的調(diào)研回京后，市場(chǎng)普遍預(yù)期會(huì)出臺(tái)新一輪的調(diào)控政策。如果中央再出臺(tái)新一輪調(diào)控政策，房?jī)r(jià)有可能再次出現(xiàn)拐點(diǎn)，好不容易解套的房產(chǎn)有可能再次被套。

　　像王先生這樣糾結(jié)的投資型業(yè)主不在少數(shù)。而且隨著市場(chǎng)博弈的加劇，投資型業(yè)主以及買(mǎi)房人的心理也在發(fā)生著微妙的變化。

　　在2011年調(diào)控以前，大量投資型購(gòu)房者進(jìn)入市場(chǎng)。但隨后受調(diào)控影響，需求減少，價(jià)格下降，多數(shù)投資型業(yè)主被迫轉(zhuǎn)售為租。但今年成交逐漸走高，需求旺盛，價(jià)格緩慢上漲，這類(lèi)業(yè)主的出售積極性開(kāi)始增加。以甘露園一位業(yè)主為例，有一套小兩居，今年7月份租期已到。而業(yè)主看當(dāng)前市場(chǎng)價(jià)格有上漲趨勢(shì)，因此雖然客戶(hù)想續(xù)租，但是業(yè)主沒(méi)有續(xù)租，選擇掛牌出售。目前面積68平方米，掛牌價(jià)卻高達(dá)175萬(wàn)，遠(yuǎn)高出市場(chǎng)價(jià)，當(dāng)前看房者較少。投資型需求較為集中的榮豐2008、京貿(mào)國(guó)際、明天第一城等樓盤(pán)，當(dāng)前出售房源中大約有10%-15%的業(yè)主為以往投資型業(yè)主，遠(yuǎn)高于今年年初的占比。

　　從目前來(lái)看，投資型業(yè)主掛牌價(jià)大多明顯高于市場(chǎng)均價(jià)，試盤(pán)意味較大，目前很難出售。

　　高價(jià)掛盤(pán)加劇購(gòu)房者觀(guān)望

　　面對(duì)業(yè)主的高價(jià)掛盤(pán)，買(mǎi)房人越來(lái)越多地選擇“多看少動(dòng)”。據(jù)“鏈家地產(chǎn)”市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，進(jìn)入8月份以來(lái)，新增房源與上月相比小幅上漲，但新增客戶(hù)量仍保持穩(wěn)定。

　　從購(gòu)房者當(dāng)前心態(tài)來(lái)看，購(gòu)房意愿與6、7月相比略有下降，觀(guān)望情緒開(kāi)始出現(xiàn)。主要原因是價(jià)格上漲后，購(gòu)房能力有限的消費(fèi)者被迫觀(guān)望。此外，購(gòu)房者預(yù)期未來(lái)政策從嚴(yán)后價(jià)格仍然有下降可能，當(dāng)前不著急購(gòu)買(mǎi)。

　　“鏈家地產(chǎn)”市場(chǎng)研究部常清認(rèn)為，目前買(mǎi)賣(mài)雙方仍然處于深度博弈的過(guò)程中，市場(chǎng)中存在兩種相反預(yù)期。業(yè)主預(yù)期未來(lái)房?jī)r(jià)上漲而高價(jià)掛牌，而買(mǎi)房人則選擇觀(guān)望。按照當(dāng)前市場(chǎng)心態(tài)，預(yù)計(jì)未來(lái)金九成交量也將會(huì)維穩(wěn)，不會(huì)有突破性上漲，在多月成交穩(wěn)定的情況下，業(yè)主的心理預(yù)期也會(huì)再度回落，價(jià)格上漲空間有限。

　　8月中上旬成交量微降

　　后續(xù)上漲動(dòng)力不足

　　買(mǎi)賣(mài)雙方博弈的加劇使8月中上旬二手房成交量出現(xiàn)了小幅下降。北京中原市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：8月中上旬，北京二手房住宅簽約8580套，同比7月同期的10446套下調(diào)了17.9%。

　　從價(jià)格走勢(shì)來(lái)看，8月上半月成交均價(jià)23378元/平方米，與7月份上半月相比漲幅不足1%。目前來(lái)看，從7月份以來(lái)價(jià)格基本穩(wěn)定在23000-23500元/平方米，價(jià)格進(jìn)一步維穩(wěn)。

　　北京中原市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉分析認(rèn)為，8月中上旬樓市成交量變化的主要原因是：二手房執(zhí)行過(guò)戶(hù)新政，相比之前剔除了部分陰陽(yáng)合同的量，而且7月底搶搭政策末班車(chē)也使部分簽約提前，使得在8月中上旬出現(xiàn)二手房成交量下滑。

　　“鏈家地產(chǎn)”市場(chǎng)研究部常清表示，經(jīng)過(guò)連續(xù)多月的上漲之后，成交量漲幅明顯回落，預(yù)計(jì)下旬成交上漲動(dòng)力有限，成交量將維持在1.4萬(wàn)套左右。這樣的成交水平下，距離房?jī)r(jià)大漲的1.8萬(wàn)套水平線(xiàn)還存在較大差距。隨著購(gòu)房需求的穩(wěn)定，未來(lái)價(jià)格漲幅有限。