買二手房太悲催，一不小心就中招

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　　不比新房的新快直接，從看房到最終的收樓，買一套二手房，起碼需要15個主要流程，其中隱藏著資金、交易等各種問題。稍有閃失，就可能遭錢秧，本期南都記者帶你一一道破二手房各個環(huán)節(jié)隱藏的小風險，教你如何多個心眼。

　　下定到收樓足足15個大環(huán)節(jié)

　　“從下定到收樓，整整花了我半年時間?！碧锵壬衲?月份，他看中了凱茵豪園的一套79平方米的小三房。雖然整個過程還算順利，但從看房到最終的收樓折騰了幾個月，被弄得暈頭轉(zhuǎn)向。

　　南都記者獲悉，交易一套二手房，從看房到交誠意金、簽合同、過戶、按揭貸款，再到最終的領取房產(chǎn)證、收樓以及水電等的過戶，至少要15個流程。

　　“如果是一次性付款，一個月內(nèi)差不多可以辦完手續(xù)。但若是按揭貸款，差不多需要兩三個月?！敝猩娇仆粍赢a(chǎn)市場發(fā)展部經(jīng)理李文彪介紹，對于購房者來說，買二手房確實是比一手房要復雜，主要是過戶手續(xù)和稅費方面與一手房有很大的差異，尤其是稅費，房產(chǎn)證過不過5年涉及到營業(yè)稅及附加、也涉及到個人所得稅的繳納問題，兩者加起來有8.6%，往往是由買方承擔的。

　　滿堂紅中山分公司總經(jīng)理助理陳曉華表示，在二手房交易中，房產(chǎn)證的確權(quán)、賣方貸款的贖樓、房產(chǎn)的評估等方面，都是比一手房多出的程序。

　　大地物業(yè)高級策劃經(jīng)理馮瑞卿表示，目前中山成交的二手房主要是5-10年左右的第二代商品房，成交中比較多的是外來人員。與一手房相比，二手房交易過程繁瑣、比較難貸款、交易風險大，但現(xiàn)房、房價便宜、配套相對完善、70-80%的二手房帶裝修等是其優(yōu)勢。

　　縮短交易時間可降低風險

　　周先生相中了一套92平方米的小三房，房產(chǎn)證過5年，保養(yǎng)不錯，業(yè)主開價45萬元。他手頭有16萬元的現(xiàn)金，首付三成13 .5萬元，加上稅費、傭金應該差不多。但實際上，他這個小算盤在二手房交易中，存在資金漏洞。因為二手房銀行貸款是按評估價算的，而不是實際成交價，要考慮是否有現(xiàn)金支付兩者中間的差價。以這套房為例，銀行評估價大約40萬元，而與實際成交價相差的5萬元，需要他支付現(xiàn)金給賣方。

　　“尤其是去年房產(chǎn)政策變化大，購房者首期款也交了，也過戶了，突然被銀行告知政策變化，不能貸款了，只能四處籌錢，一次性付款?！标悤匀A表示，如果遇到政策變化，買方要么想辦法籌集現(xiàn)金，要么和賣方協(xié)商解除合同。即便解除合同，要重新過戶給原業(yè)主，這就涉及兩次過戶的稅費問題，而且第二次過戶的費用(不過5年)更高，傭金也得照樣支付。

　　還有一種風險是流程上無法避免的，就是在交完定金和首期款后，原業(yè)主的房子因債務問題或其他原因突遭凍結(jié)的可能。作為購房者，要盡量準備齊購房的相關資料，盡量縮短交易的時限以降低風險。

　　一不小心，就被“暗算”了

　　花錢買保證反虧千把塊

　　今年3月份，劉小姐在凱茵新城看中了一套45萬元的二手房，但由于她的戶口不在中山，在中山又不滿一年，不能提供一年以上的納稅證明或社保證明，不能貸款，只能無奈地選擇放棄。

　　這時，房產(chǎn)中介人員告訴她，有辦法讓她補齊一年的納稅證明，可以在銀行貸款。當時，她還心存疑慮，同時，由于實際成交價是45萬元，但二手房的銀行評估價可能評不到45萬元，要貸款的話，還要將成交價和評估價的差額部分給業(yè)主現(xiàn)金?！澳芙o評估公司打招呼，評估到實際成交價，只需首付成交價的三成?！狈慨a(chǎn)中介的人員說。

　　在中介人員再三勸導下，劉小姐決定花錢辦事花7000元辦一套納稅證明?？伤诮诲X時，發(fā)現(xiàn)中介人員找來的“辦證”人員沒有公司。中介人員連忙解釋：“辦不下來，錢全退?！眲⑿〗悛q豫再三，最終要求先交一半的錢，等銀行放款再給另一半?！稗k證”人員給她開了一張個人名義的收據(jù)。

　　但折騰了2個月，銀行也沒同意貸款?？僧斔仡^來找當時那個房產(chǎn)中介人員時，發(fā)現(xiàn)那個中介已經(jīng)辭職不干了，打電話也不接。找“辦證”人員，“辦證”人卻再三推托，糾纏了將近2個月，對方退了2000塊錢，并表示剩下的1500元被中介的人拿走了，此后就再也聯(lián)系不上。無奈之下，劉小姐只能舉債全額付款買房。)

　　支招：或可用其他證明替代

　　從2010年開始，根據(jù)調(diào)控政策，中山要求非本地戶口的房貸申請客戶需提供1年以上的納稅證明或社會保險繳納證明，雖然一些中介提供“作假”的證明，但是大地物業(yè)高級策劃經(jīng)理馮瑞卿提醒，這類操作本身就有很大的風險。

　　而實際上，不少銀行也提供一些變通的操作，比如提供足夠多的存折流水，有一定的存款證明，本地的公積金繳納證明或者購房人本人的水電費繳交證明、單位工作證明等均可以成為證明，但要以銀行的最終審批為準。

　　自家改戶型卻被鄰居誤

　　前段時間，王小姐買了一套房，興奮之勁還未過去，郁悶的事情就來了。原來她買的房是兩套打通的，原來的業(yè)主將兩套2房2廳的房改成了3房2廳。現(xiàn)在她裝修時，想把房改回四房。該房原本有2個大門，原先的業(yè)主只開了一個門，另一個門封死了，結(jié)果鄰居在這兩個門中間安了一道鐵閘門，那個封死的門外邊也變成了鄰居的私家空間。

　　“恢復成四個房間，就要開那個封死的門。買房時，原來的業(yè)主說門是自家的，開沒問題?！蓖跣〗阏f。可她買完房時，發(fā)現(xiàn)要開那扇門很難。“我買了水果去鄰居家。鄰居說，那個地方確實是公共通道，但是他家的鞋柜在那兒擺了10年了，現(xiàn)在要求把鞋柜搬回去，接受不了?！蓖跣〗憬榻B，和鄰居多次協(xié)商無果，后找物業(yè)公司，物業(yè)不愿介入，讓雙方自己協(xié)商。

　　王小姐考慮要在這里住10年左右的時間，不想和鄰居鬧僵。無奈之下，她只能修改裝修方案：將主臥改在原來的客廳，客廳放在原來的餐廳，餐廳放在原來的主臥，整個轉(zhuǎn)了一個圈。這樣，痛苦又來了?！斑@種老房子屋頂有很多梁，這么一改，客廳上面露出了3道梁，還不一樣厚。”王小姐很郁悶。

　　支招：拍照確認以防糾紛

　　滿堂紅中山分公司總經(jīng)理助理陳曉華認為，二手房的成交以現(xiàn)狀為主。有哪些殘破的地方，也默認為買家接受。雖然原業(yè)主不能提供質(zhì)量保證，但可以增加買方的議價籌碼。在簽訂合同時，不要看見合同上寫有“交房標準為現(xiàn)狀”就立即簽字，以為交房就一定和當初看房時的現(xiàn)狀一樣，畢竟現(xiàn)狀到底是如何沒有具體描述，所以實際購房時應當進行詳細記錄，并雙方簽字確認。必要時還可以拍照為日后可能發(fā)生的糾紛留下證據(jù)，并附在合同附件中。

　　報價花樣多時?？諝g喜

　　住在雍逸廷的李阿姨80來平方米的小兩房顯得擁擠，準備今年換個房。她手頭有80萬元的現(xiàn)金，想一次性付款買套三房。前段時間，她在A中介看到雍逸廷有套118平方米的3房，帶車位要價85萬元。該套房雖然房產(chǎn)證過了5年，不用繳納5%的營業(yè)稅，但由于是賣方的非唯一住房，要繳3%的個人所得稅，這是需要買方來承擔的。加上傭金、買方的契稅等，要5萬元左右。也就是說，李阿姨至少要準備90萬元的資金，才可能付清所有的費用。

　　正當李阿姨郁悶時，B房產(chǎn)中介告訴她，該套房可以不帶車位賣，76萬元可以搞定。這令她又重燃希望，興致沖沖地讓B中介約業(yè)主談談。結(jié)果，一盆冷水迎面而來，B中介追問業(yè)主，業(yè)主說是不帶車位不賣。不過，帶車位價格可以讓一點價，83萬元?！拔ㄒ坏玫桨参康氖?，兩個中介的報價基本一致，沒有吃我的差價。不過，錢還是不夠?！崩畎⒁滔矐n參半。

　　正當李阿姨決定放棄這套房時，她看到A中介的網(wǎng)站上又掛出了這套房的信息77萬元。她突然眼前一亮，難道業(yè)主同意不帶車位賣了嗎？于是，李阿姨趕緊又去了A中介。結(jié)果得到的答復是：“77萬是不可能成交的，網(wǎng)上掛出來也成交不了，人家一定要帶車位賣?！薄澳悄銈?yōu)槭裁催€要貼出這樣的價格信息？”李阿姨追問。對方輕描淡寫地說：“一些經(jīng)紀人員自己掛出來的，為了吸引購房者而已。”

　　李阿姨的感覺很不爽，一套房子僅僅是價格

　　信息在幾天內(nèi)就變了好幾次，她的心情可謂一波三折。目前，她仍然在糾結(jié)是否舉債來買這套房子。

　　支招：再三確認真實房源信息

　　目前很多中介門店都會以非常低價的房源來吸引消費者前來購房，但是這些信息往往存在報價比實際低很多的情況，消費者在網(wǎng)絡獲取此類信息后，最好先致電詢問該套房源是否存在，以免白跑一趟。

　　中山科威不動產(chǎn)市場發(fā)展部經(jīng)理李文彪表示，可以讓中介約業(yè)主三方再協(xié)商解決，同時要求中介撤消不實的房源信息，甚至可以向有關部門舉報。

　　見招拆招

　　教你識破二手買賣小陷阱

　　交易篇

　　查冊確認產(chǎn)權(quán)清晰

　　在買賣雙方的洽談過程中，一定要明細業(yè)主的產(chǎn)權(quán)狀況，看有無抵押、物業(yè)維修基金怎么付等。這些在簽合同之前都要全部厘清，原業(yè)主有抵押貸款的，要先贖樓，避免交易過戶時產(chǎn)生糾紛。同時，盡量在正規(guī)的中介公司進行交易，避免一房多賣。不要以為二手房一定有房產(chǎn)證，除了一些比較新的二手房可能還沒有辦下來房產(chǎn)證外，一些較老的二手房可能由于這樣那樣的問題也沒有房產(chǎn)證。這些情況一定要摸清，并慎重考慮交易的漫長性和風險。

　　房產(chǎn)證上是兩個或以上聯(lián)名的，只有一方同意賣房是不行的。要親自看到所有房產(chǎn)證上名字的人，或者有他或他們的委托公證書，才能下定金。不然，有可能一方同意，其他人不同意，交易時會發(fā)生不必要的糾紛。業(yè)主的產(chǎn)權(quán)情況可以在國土部門進行檔案查冊。

　　避免只與中介單邊接觸

　　而二手房買賣中，不少市民擔心存在中介吃差價的問題。在這種情況下，一定要在同一樓盤中多看幾套房，多一些前期的價格調(diào)查，心中有數(shù)。同時，在簽買賣合同時，不要和中介簽單邊合同，一定要買方、賣方和中介簽三方合同，可以很大程度上規(guī)避中介吃差價的情況。

　　在看房時，房產(chǎn)中介往往要求看房者簽署一份承諾書，保證如果最終成交，只能在該中介成交。其實，一套房子可能在幾個中介中都有放盤，其它中介甚至在議價或傭金方面更有優(yōu)勢。雖然這種事情每天都在發(fā)生，房產(chǎn)中介也不可能每單都追糾購房者的責任，舉證也有難度。

　　資金篇

　　檢查房產(chǎn)證是否過5年

　　二手房有3個價格，實際成交價、銀行評估價和國土評估價。其中，國土評估價是用來繳納稅費的依據(jù)，銀行評估價是銀行貸款的依據(jù)。一套50萬成交價的房子，銀行為了降低風險，可能評估價為40萬，首套房首付三成12萬，只能貸款28萬，實際成交價與評估價中間的10萬差額也是需要買方支付現(xiàn)金的。按有關規(guī)定，買賣雙方各付各的稅費。但在實際交易中，賣方往往是實收，其稅費和傭金都要由買方來承擔。而一些不正規(guī)的中介和不誠信的經(jīng)紀人員往往為了急于成交，刻意隱瞞或避重就輕。一定要了解清楚賣方的房產(chǎn)證是否過5年，以及是否為家庭唯一住房。賣方甚至應繳納5 .6%的營業(yè)稅及附加、3%的個人所得稅，兩者就有成交額的8.6%。

　　認清自身購房條件

　　在交完定金和首期后的過戶階段，可能由于買方的原因?qū)е聼o法銀行貸款，比如買方的購房資格或征信問題等。去年，在房產(chǎn)調(diào)控政策多變的情況下，中山的這種情況就比較多。在這種情況下，要么是買方籌錢一次性付款，要么是雙方協(xié)商解除合同，但會損失稅費和違約金。因此，在買二手房前，買方要認真了解自己的購房條件，并評估可能遇到的政策風險。

　　房產(chǎn)中介收取傭金是以買賣雙方簽訂商品房買賣合同為界定的，從那一刻起，房產(chǎn)中介完成了中介的信息服務。也就是說，如果簽署了買賣合同后，即便買賣雙方同意解除合同，最終沒有實際成交，房產(chǎn)中介依然會收取傭金。購房者在簽合同前應考慮清楚，避免不必要的損失。

　　收樓篇

　　水電煤過戶要理清

　　二手房在收樓后，依然有繁瑣的事情，那就是水、電、天然氣、物業(yè)、有線電視等的過戶。這些需要新的房產(chǎn)證和買賣雙方的身份證，最好在簽買賣合同時要說清楚，要求賣方協(xié)助買方的這些方面過戶。

　　買房時，可以預留交房保證金。在過戶完交房時，要有水、電等過戶手續(xù)，一旦出現(xiàn)了原業(yè)主欠費的情況，而業(yè)主又不愿意補時，就可以從交房保證金里面扣取。當然，在家私家電發(fā)生不符、丟失而業(yè)主又不愿意賠償時，也可以從交房保證金里面扣取。至于交房保證金要給多少，一般幾千到2萬元都有，如果有較貴重的家私家電在屋內(nèi)，雙方也可以協(xié)商把交房保證金提高。

　　簽合同時規(guī)定原業(yè)主戶口遷移期限

　　有些二手房中有原業(yè)主的戶口，而他們在賣掉房子后，戶口一時又找不到地方。這個問題不能等到收樓時才發(fā)現(xiàn)，要提前了解清楚，并和賣方協(xié)商，最好在簽合同時就說明，在多長時間內(nèi)，賣方的戶口要遷走，免得給自己將來的入戶帶來麻煩。

　　同時，因為二手房是以現(xiàn)狀為主，就像下水道是否漏水一樣，原業(yè)主不會對買方收樓后發(fā)現(xiàn)的新問題負責。在交房時，有時會出現(xiàn)買家著急草率簽完“交房確認書”再去收房的情況，這樣的風險比較大，因為簽完“交房確認書”就等于買家認定了房子沒有問題，一旦發(fā)現(xiàn)房子有變化，例如家私家電有丟失等情況就會“啞巴吃黃連”。