天津小戶型二手房市場(chǎng)交易活躍

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　　二手房成交反彈放量

　　今年上半年，天津二手私產(chǎn)住宅成交量保持穩(wěn)中有升，結(jié)束了自2011年以來(lái)的連續(xù)下滑趨勢(shì)，成交總量環(huán)比上漲一成。

　　我愛(ài)我家市場(chǎng)研究中心的統(tǒng)計(jì)資料認(rèn)為，2012年上半年在春節(jié)后首輪剛需集中入市的帶動(dòng)下，市場(chǎng)成交量環(huán)比出現(xiàn)小幅上漲，但是宏觀調(diào)控限貸、限購(gòu)等政策仍嚴(yán)厲執(zhí)行，投資投機(jī)需求依舊難以入市，新建商品房項(xiàng)目大力度優(yōu)惠促銷(xiāo)使得購(gòu)房者對(duì)于房?jī)r(jià)下降的觀望氛圍依然較強(qiáng)，因此2012年上半年天津二手房市場(chǎng)成交總量未出現(xiàn)反彈放量，而是呈現(xiàn)小幅增量的走勢(shì)。

　　據(jù)悉，今年1、2月受春節(jié)傳統(tǒng)淡季因素影響，月成交量延續(xù)2011年以來(lái)的持續(xù)低位，其中春節(jié)所在的1月份，二手房日均成交量創(chuàng)三年來(lái)新低，至2月份中旬開(kāi)始，隨著農(nóng)歷春節(jié)淡季效應(yīng)的減弱，節(jié)后在部分剛性需求入市的帶動(dòng)下，二手房市場(chǎng)活躍度與節(jié)前相比出現(xiàn)了較大幅度的提升，3月成交量大幅提升，14個(gè)月以來(lái)首次突破5000套。

　　小戶型成交活躍

　　統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，天津二手私產(chǎn)住宅成交均價(jià)與去年仍呈現(xiàn)小幅上揚(yáng)的趨勢(shì)，但是從上半年各月的成交情況來(lái)看，價(jià)格的上漲主要受熱點(diǎn)戶型價(jià)格所帶動(dòng)，根據(jù)成交戶型及需求的不同，各個(gè)板塊間的價(jià)格呈現(xiàn)了不同的走勢(shì)。低價(jià)位、中小戶型房源相對(duì)集中的片區(qū)，二手房成交量出現(xiàn)大幅上漲，成交均價(jià)也相對(duì)堅(jiān)挺，而高端片區(qū)并未受到市場(chǎng)活躍度整體增強(qiáng)的影響，業(yè)主議價(jià)空間仍然較大。

　　專(zhuān)業(yè)人士指出，上半年二手房成交的主力需求為購(gòu)買(mǎi)低總價(jià)中小戶型的剛性自住需求，總價(jià)80萬(wàn)元以內(nèi)、面積80平方米以下的中小戶型、中低價(jià)位房源成交占據(jù)了整體的80%左右。而在高端片區(qū)，投資型需求和部分改善型需求受“限購(gòu)”“限貸”政策的影響無(wú)法釋放，房源仍然面臨滯銷(xiāo)，加之大戶型房源持有成本高，因此業(yè)主心理價(jià)位隨之降低，希望通過(guò)價(jià)格優(yōu)勢(shì)刺激交易達(dá)成，上半年在售房源議價(jià)空間仍然較大，最高達(dá)15%-20%。

　　上半年宏觀調(diào)控的效果仍然顯著，使得120平方米以上大戶型房源成交持續(xù)走低，剛性需求居主導(dǎo)地位，其中婚房、學(xué)區(qū)房、拆遷需求占據(jù)主體，90平方米以下中小戶型占據(jù)整體的八成左右。在整體的價(jià)格結(jié)構(gòu)中，由于以剛需為主導(dǎo)的市場(chǎng)中，低總價(jià)的中小戶型成交提升，因此總價(jià)120萬(wàn)元以內(nèi)的房源增量顯著，尤其80萬(wàn)元以內(nèi)的低價(jià)房源成為2012年上半年的主流戶型。

　　中介賣(mài)新熱情高

　　統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)還顯示，在一季度首輪剛需釋放殆盡之后，二手房成交量連續(xù)3個(gè)月保持平穩(wěn)走勢(shì)。今年上半年，央行三次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率，6月8日三年半來(lái)首次降息，在房貸方面，重新恢復(fù)首套房貸的8.5折優(yōu)惠利率，但限購(gòu)、限貸等專(zhuān)門(mén)針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策仍然嚴(yán)厲執(zhí)行，政策層面呈現(xiàn)出嚴(yán)格執(zhí)行的背景下，二手房市場(chǎng)整體的觀望氛圍并未扭轉(zhuǎn)。而且開(kāi)發(fā)商的促銷(xiāo)對(duì)二手房市場(chǎng)產(chǎn)生連鎖反應(yīng)。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，上半年在市場(chǎng)方面，新房“以價(jià)換量”不斷升級(jí)，帶來(lái)成交量的快速回升，與此同時(shí)，開(kāi)發(fā)商與二手房中介企業(yè)的聯(lián)動(dòng)銷(xiāo)售則成為上半年鮮明的特點(diǎn)。一些大型中介門(mén)店從上半年已開(kāi)始進(jìn)行的一二手聯(lián)動(dòng)業(yè)務(wù)成交情況來(lái)看，通過(guò)中介渠道達(dá)成的成交已占新房整體銷(xiāo)量的20%-30%，部分項(xiàng)目甚至更高，因此對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)講，下半年“以價(jià)換量”回籠資金的關(guān)鍵時(shí)刻，業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)，下半年隨著新房銷(xiāo)售壓力的增加，開(kāi)發(fā)商將繼續(xù)加強(qiáng)與中介企業(yè)的一二手房聯(lián)動(dòng)業(yè)務(wù)，以促進(jìn)成交量的上升。