2015年房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營與管理》第六章知識點(diǎn)（7）

　　15.通貨膨脹對動(dòng)態(tài)指標(biāo)的影響

　　考慮了通貨膨脹后，實(shí)際收益率、名義收益率與通貨膨脹率之間的關(guān)系

　?。?+名義收益率）＝（1+實(shí)際收益率）（1+通貨膨脹率）

　　16.全部資金和自有資金現(xiàn)金流量表的區(qū)別

　　全部資金現(xiàn)金流量中，不出現(xiàn)貸款還本付息的項(xiàng)目，自有資金現(xiàn)金流量中，有貸款還本付息這一項(xiàng)目

　　全部資金現(xiàn)金流量中，現(xiàn)金流出為全部現(xiàn)金流出，而自有資金現(xiàn)金流量表中，只有自有資金流出

　　全部投資現(xiàn)金流量　自有資金現(xiàn)金流量　流出項(xiàng)目內(nèi)容　流出為全部資金流出　僅有自有資金流出　還本付款項(xiàng)目　無貸款還本付息　有貸款還本付息　

　　注意

　　在計(jì)算時(shí)，注意公式要套用多個(gè)公式，但本質(zhì)是仍是六種基本換算

　　資本金（自有資金）的收益率一定大于全部資金收益率，因?yàn)榻杩畈糠诌€有利息（成本）支出

　　17.成本利潤率

　　概念

　　是指開發(fā)利潤占總開發(fā)成本的比率。實(shí)際是對開發(fā)商所承擔(dān)的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的回報(bào)

　　公式

　　項(xiàng)目總開發(fā)價(jià)值

　　項(xiàng)目銷售的，項(xiàng)目總開發(fā)價(jià)值等于總銷售收入扣除銷售稅費(fèi)后的凈銷售收入

　　項(xiàng)目出租時(shí)，為項(xiàng)目在整個(gè)持有期內(nèi)凈經(jīng)營收入和凈轉(zhuǎn)售收入的現(xiàn)值累計(jì)之和

　　如考慮土地增值稅時(shí)，應(yīng)再減去土地增值稅即為開發(fā)利潤

　　判定標(biāo)準(zhǔn)

　　成本利潤率一般與目標(biāo)利潤率進(jìn)行比較，大于目標(biāo)利潤率，則項(xiàng)目可接受

　　目標(biāo)利潤率的影響因素

　　項(xiàng)目所在地區(qū)的市場競爭狀況

　　項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營期長度

　　開發(fā)項(xiàng)目的物業(yè)類型

　　貸款利率水平

　　說明

　　成本利潤率是開發(fā)經(jīng)營期的利潤率，不是年利潤率，一個(gè)項(xiàng)目只有一個(gè)，而不是分年

　　成本利潤率除以開發(fā)經(jīng)營期的年數(shù)，也不等于年成本利潤率

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