深圳二手房樓市走出去年新稅陰影 下半年或繼續(xù)回暖

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2012二手樓市明顯復(fù)蘇

          過去的1年零16天里，深圳二手房市場經(jīng)歷了猶如“冰火兩重天”般的刺激感。市規(guī)劃國土委網(wǎng)站數(shù)據(jù)顯示，去年8月到12月全市二手房成交量持續(xù)徘徊在2400-3000套之間，比起“7·11”之前的月均9500余套，萎縮了三分之二有余。

         “今年上半年，深圳樓市完美地走出了去年下半年以來的寒冬?！敝性禺a(chǎn)華南(大深圳區(qū))董事總經(jīng)理李耀智毫不吝惜地說，當(dāng)然，這也包括二手房市場。在7月中旬深圳中原地產(chǎn)舉辦的媒體交流會上，李耀智表示自今年2月開始，中原地產(chǎn)在全市布局的300余家二手房中介門店的訪客量開始大幅度上升，2月至6月的月訪客量長期保持在4萬人以上，李耀智稱看房群體的充裕為市場的活躍提供了保證。

         “為化解壓力，地方政府與中央進(jìn)入深度博弈期，使得‘微調(diào)’政策花樣百出，樓市進(jìn)入‘敏感期’。雖然中央政府一再重申進(jìn)一步鞏固調(diào)控成果，促進(jìn)房價合理回歸，然而年初對于剛性需求的信貸政策進(jìn)一步寬松，年內(nèi)兩次降準(zhǔn)、三年來首次降息，無疑帶來了房地產(chǎn)市場未來預(yù)期的利好?！鄙钲谥性袌龇治鋈耸勘硎?，基于人們對樓市后期預(yù)期的轉(zhuǎn)變，“7·11”剛剛出臺之時帶來的“觀望”、“排斥”心態(tài)已經(jīng)逐步被市場消化，過去半年積累的剛性需求在今年集中釋放，促成了今年上半年二手房市場的轉(zhuǎn)好。

下半年有望繼續(xù)回暖

           按照歷年經(jīng)驗(yàn)，但凡一個調(diào)控政策拋出，首當(dāng)其沖的是成交量，隨后才是價格。據(jù)中原、世華、中聯(lián)等中介研究報告顯示，今年上半年全市二手房的成交均價在1.7萬-2.2萬元/平方米(市規(guī)劃國土委因只能顯示業(yè)主單方面的掛牌價，上半年掛牌均價約為1.9萬元/平方米)，與去年下半年整體價格變化不大。

         進(jìn)入今年下半年，市場會否進(jìn)一步回升？各家研究機(jī)構(gòu)普遍認(rèn)為，隨著中央部委在上半年陸續(xù)強(qiáng)調(diào)“調(diào)控將不會放松”，全國各地市場出現(xiàn)的調(diào)控放松傳言逐一不攻自破，這也預(yù)示著，今年下半年以“限貸限購”為主的總調(diào)控基調(diào)仍將存續(xù)。但可以肯定的是在中央強(qiáng)調(diào)的“保剛需”要求下，調(diào)控力度加大的可能性已經(jīng)很低，取而代之的是更多支持剛性需求買家購房措施的出現(xiàn)。

           “在這種背景下，投資投機(jī)性需求將被繼續(xù)抑制，而剛需購房需求或?qū)⑷婕せ?，預(yù)計(jì)未來市場成交將持續(xù)回升，月成交量有望突破6000套。而在樓市預(yù)期已經(jīng)轉(zhuǎn)變的情況下，預(yù)計(jì)未來有更多的改善型需求將得到釋放，成交結(jié)構(gòu)的變化使得價格持續(xù)上揚(yáng)，但是整體將會趨于平穩(wěn)，因此下半年價格將呈現(xiàn)穩(wěn)中有升的趨勢?！鄙鲜錾钲谥性袌龇治鋈耸勘硎?。

           對于下半年均價將保持“穩(wěn)中有升”的態(tài)勢，各家機(jī)構(gòu)都投出了贊成票。很大程度上影響二手房市場的新房方面，開發(fā)商的資金鏈和庫存壓力并未有絲毫好轉(zhuǎn)。雖有部分開發(fā)商小幅漲價，但也是對前期降價的合理回調(diào)，主流開發(fā)商仍將繼續(xù)“以價換量”的方法來釋放資金鏈的緊張和庫存高企的壓力。

          新房市場價格下半年的進(jìn)一步盤整，必然對二手房價格的回升造成壓力。由于限購政策的持續(xù)，二手房市場上的主要購買力仍以首次置業(yè)者和改善型置業(yè)者為主，已經(jīng)基本將投機(jī)和投資者清除掉，因此暴漲或暴跌的可能性都很小，二手房價格預(yù)計(jì)緩慢回升。