毛大慶：市場有三件事誰都逃不過

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　　毛大慶

　　北京萬科吉林松花湖媒體答謝會雖已落幕，但郁亮、丁長峰、毛大慶和劉肖同臺演出這出“四人轉(zhuǎn)”則給2015開年的樓市留下了諸多“妙語”。

　　“這不是悲觀和樂觀的問題，房地產(chǎn)市場上有三件事誰都逃不過去。”當問及2015年樓市是否會如任志強(微博 博客)所預言的在9月份回暖，毛大慶在答謝會上直言。

　　在毛大慶看來，未來樓市的發(fā)展首現(xiàn)需要考慮人口拐點問題，目前20-29歲的婚齡人口快速下降，而這部分人口是剛需、改善性房源最強大的客戶群。

　　“1964年到1970年第一次生育高峰和1985到1990第二次生育高峰的人口支撐房地產(chǎn)快速增長。而目前64年到70年生人已經(jīng)把改善需求提前釋放了，接下來具有購買能力的是85年到91年出生的這一批人?！泵髴c如此解釋前些年房地產(chǎn)黃金時代出現(xiàn)的人口因素。

　　而對于社會總庫存的去化問題，毛大慶則指出，2015年仍然是一個去庫存的年，“所以不是樂觀悲觀的問題，這個行業(yè)就是面臨轉(zhuǎn)型?！逼湔J為，目前中國的房地產(chǎn)行業(yè)，實際上還是一個很不成熟的行業(yè)，很多開發(fā)商都未能冷靜下來提升對市場的洞察力和行業(yè)的判斷力，而是“在風口里邊跟著飛，飛到哪算哪，這個慣性還在”。

　　其認為，在目前的買地開發(fā)模式中，全中國人的房子戶均套數(shù)已到1.03套，實際上我們并不是缺房的國家，只不過城市間有不平衡。北京可能是0.85-0.9之間，可很多城市早就過了1.1，而在已批未建的那些地建完后，這個數(shù)字可能會達到1.5-1.6。

　　此外，談到在當前庫存高企的情況下，房企依舊扎堆拿下高價地這個問題，毛大慶則明確透露，“萬科其實也是可以拿地的”。但這當前背景下，“照這樣拿我也不敢拿，不能讓兄弟(劉肖)跳火坑里去”。

　　毛大慶認為，“北京拍地動輒就十幾家報名，動輒就三五萬的土地成本，房子動輒就七八萬”的現(xiàn)狀，著實有點太“過火”，“我還是替他們捏一把汗的”。

　　然而，他也指出就開發(fā)企業(yè)而言，不拿地就很難在一個市場立足下去，持續(xù)發(fā)展的狀態(tài)推動著其必須去拿地，所有人拿地的狀態(tài)都是這樣?！爱斎?，有些企業(yè)就是把土地當成資產(chǎn)，就相當于把錢拿去投資一個光伏發(fā)電或一個垃圾站，這種思路也可以?！?/p>

　　談及萬科近年來加碼建滑雪場、建護工學校等逐漸做“加法”的動作，毛大慶則對媒體表示：“現(xiàn)在的所謂加減跟原來的概念不一樣，萬科原來專注做住宅，所以住宅這些年做得還不錯，但這個行業(yè)已經(jīng)變化了，所以我們要做些新業(yè)務?！?/p>

　　在其看來，做好這些新業(yè)務需要采用“新人類、新辦法、新工具”?！靶氯祟悺笔侵钙赣脤I(yè)的人干專業(yè)的事；“新辦法”即以創(chuàng)業(yè)的模式做新業(yè)務。“這個行業(yè)未來三五年之內(nèi)，一定會出現(xiàn)很多派生的新領域，大家在這個產(chǎn)業(yè)鏈上找各種各樣新的增長點?！?/p>

　　而具體談到萬科養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀上，毛大慶稱，理論上講，養(yǎng)老地產(chǎn)是萬科的一個試驗基地，并不是真正意義上的模型?！澳壳埃覀儏^(qū)域的兩個養(yǎng)老地產(chǎn)，是純粹意義的養(yǎng)老院形式，即養(yǎng)老院形式的養(yǎng)老物業(yè)。青島項目現(xiàn)在的簽約率已達到68%，實際入住率將近50%?！?/p>

　　毛大慶認為，雖然目前萬科在養(yǎng)老地產(chǎn)上的嘗試已在慢慢擴展中，但業(yè)務的開展還是會遇到一些問題，而其中關鍵則一個則是醫(yī)療，“所以，把衛(wèi)生站點全部盤活，并將其與養(yǎng)老機構進行對接，這樣就能解決很多問題?！?/p>

　　另外，萬科還一直都在考慮建一個自己的職業(yè)培訓學校，用于培養(yǎng)自己的護工和護理人員，他們可以不需要太高的學歷，但需要非常成熟的護理經(jīng)驗，這個問題很快會擺在養(yǎng)老業(yè)的面前。其稱：“目前我們正考慮在山東、天津、北京之間設立幾個這樣的學校，一方面用來支持養(yǎng)老院運營，另外一方面，也試著開展培訓業(yè)務，這就是全產(chǎn)業(yè)鏈。”

　　以下為萬科集團高級副總裁毛大慶在松花湖接受媒體采訪的問答實錄整理：

　　現(xiàn)場提問：目前，萬科的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)提案已在北京試點，能不能談一下過去半年的感受？

　　毛大慶：這也是我們想聊聊的事。理論上講，養(yǎng)老地產(chǎn)是我們的一個試驗基地，并不是真正意義上的模型。目前，我們區(qū)域的兩個養(yǎng)老地產(chǎn)，是純粹意義的養(yǎng)老院形式，即養(yǎng)老院形式的養(yǎng)老物業(yè)。青島項目現(xiàn)在的簽約率已達到68%，實際入住率將近50%。北京這個項目有幾個特征，一是去的人特別多，到現(xiàn)在為止200個床位已接待了300多個問詢的人，實際轉(zhuǎn)遷比例超過40%，即10個人來看，會有4個人來??；二是年齡比預估的大，原標準線設定在60-70歲，但實際都接近80歲乃至85歲，比預估年齡提高了10歲，子女送來的比率高。

　　這里面的孤寡老人占60%以上，其子女的情況比想象的要好，大都是沒有能力照顧老人的雙職工或是長期出差、在外地工作的人。對這部分人來說，年紀大的父母對護理的要求比想象的重，這就帶來成本的提升，包括護工的素質(zhì)培養(yǎng)等問題，這個產(chǎn)業(yè)實際上是帶有一系列自身規(guī)律的東西。

　　在付費問題上，萬科不做會員制，因為后面不可知的事情太多，我們最長的就是12個月，短的也要超過一個月，太短不好弄，未來可能出現(xiàn)三五天過渡型的。

　　這個付費有一個特征，一方面是子女覺得萬科的養(yǎng)老物業(yè)做得很好，都愿意花錢把父母送過來照顧；但老人不愿意接受子女的錢，這種案子特別多，這是一個特別有意思的現(xiàn)象。把這些東西疊加在一起，按生意模型中的運營回報率來計算，青島項目實際入住率超過70%，我們運營就開始有利潤，但資產(chǎn)回報周期極度漫長，與運營酒店面臨同樣尷尬的問題，輕則20年都是正常的。

　　另一個問題則是醫(yī)療，如果動輒都是80多歲的老人，醫(yī)療肯定缺不了，現(xiàn)在我們必須提供這個服務，比如我們與周邊醫(yī)院定點，安排車把老人送過去或把醫(yī)生接過來坐診，跟這個設施相匹配的醫(yī)院非常重要，恭和苑在北京就是個成功的案例。

　　這里，政府方面的問題在于，其長時間配不上大夫和護士，即便有，他們中實際上對老年病有經(jīng)驗的人也是寥寥無幾。恭和苑這個案例比較好，首先是因為朝陽區(qū)衛(wèi)生局當時便將雙井社區(qū)衛(wèi)生醫(yī)院直接托管給恭和苑管理方，將其變成了一個可收費的小醫(yī)院，這個社區(qū)的百姓和養(yǎng)老院老人在收費上享有優(yōu)惠。這種模式打破了原來社區(qū)衛(wèi)生院的機制，把它變成社會化的醫(yī)院，但牌照還是政府給的。

　　所以，把衛(wèi)生站點全部盤活，并將其與養(yǎng)老機構進行對接，這樣就能解決很多問題。劉總剛開始在杭州做養(yǎng)老地產(chǎn)是準備出售的，后來變成想要自己經(jīng)營，并引入了浙江醫(yī)科大學第一分院。由于養(yǎng)老院中聘任的都是主任和專科，所以社區(qū)普通老百姓來看病的較多，養(yǎng)老院問題也就一下解決了。

　　我們要把它放到機構里邊去解決醫(yī)療問題，醫(yī)療的社會化和養(yǎng)老的社會化要同步進行，因為那么多開發(fā)商都投資做大醫(yī)院不可能，所以把政府的醫(yī)療衛(wèi)生站盤活給養(yǎng)老院運營就行了，竇店鎮(zhèn)政府就直接把竇店中心醫(yī)院對接給我們的竇店項目。

　　此外，像恭和苑這類的模式，應該廣泛在北京發(fā)展。還有就是養(yǎng)老運營機構會產(chǎn)生一筆別的收益，其運營起來相對寬松一點。

　　我們看到的這個趨勢是，這個拐點大概在最近五年之內(nèi)會出現(xiàn)，即人口老齡化爬升加速出現(xiàn)。2015年的房地產(chǎn)與這個問題有直接關聯(lián)，這兩個事情是伴生的，其中，20-29歲的婚齡人口慢慢減少，15-64歲的生產(chǎn)力人口也在呈下降狀態(tài)，而55-64歲的人口數(shù)量則呈現(xiàn)快速上升狀態(tài)。這幾個狀態(tài)疊加起來就能看見一個有前景的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，但現(xiàn)在還有很多問題沒解決，比如說開發(fā)商的資產(chǎn)回報率。

　　還有一個是服務業(yè)，萬科一直都在考慮建一個自己的職業(yè)培訓學校，用于培養(yǎng)自己的護工和護理人員，他們可以不需要太高的學歷，但需要非常成熟的護理經(jīng)驗，這個問題很快會擺在養(yǎng)老業(yè)的面前。目前我們正考慮在山東、天津、北京之間設立幾個這樣的學校，一方面用來支持養(yǎng)老院運營，另外一方面，也試著開展培訓業(yè)務，這就是全產(chǎn)業(yè)鏈。

　　現(xiàn)場提問：前兩天住建部發(fā)布意見指出，意在支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持有房源向外出租，包括養(yǎng)老、旅游地產(chǎn)，您怎么看待這個政策？

　　毛大慶：我覺得這個文件出來的背后有兩個因素：一是城鎮(zhèn)化速度在下降，政府現(xiàn)在關注的是怎么解決社會總庫存，再過幾年，現(xiàn)在的房屋套數(shù)供應量和已批未建的這些土地將使社會總庫存不斷增大，這就存在去化的問題及如何使其發(fā)揮社會效應。雖然庫存已經(jīng)很嚴峻了，但其實很多人還是需要房子來住的，比如城市流動人口，包括農(nóng)二代、工二代，要把他們變成真正的城市人，就是李克強說的三個一億人的一億人。這部分灰色城市人，只要有房子住，其實不一定要買房。

　　因此，如何把這些存量房源或者說是庫存拿出來租，這個問題早在溫總理搞廉租房的時候，就有很多代表委員提過意見和建議，現(xiàn)在公租房廉租房一堆，有的政府又開始考慮把它變成商品房或低價自住房，造成了不少麻煩。

　　上次我跟陳剛市長講，我說這個東西就像城市旅館，就是這個城市需要有旅館，這個資源是一直在那轉(zhuǎn)著的，那么你要刺激開發(fā)商讓他愿意把房子拿出來讓大家用，這里邊可能會有一些需要做的，比如這些房源開發(fā)商申報說我拿出來，提供給城市做租賃性用房。其中有兩種方式，一種是與政府合作，開發(fā)商提供一個租賃價及可出租的期限，然后政府給予稅收等多項政策優(yōu)惠，刺激開發(fā)商把房子拿到市場中去。

　　這個方法，德國已經(jīng)使用過兩次，一個是二戰(zhàn)以后，一個是東西德合并以后。那它是通過什么使得開發(fā)商愿意將手上的房源變成社會租賃性用？通過兩個事，一個是給開發(fā)商好的融資成本，二是減免稅收。

　　在房地產(chǎn)買地開發(fā)的模式中，全中國人的房子戶均套數(shù)已到1.03套，實際上我們并不是缺房的國家，只不過城市間有不平衡。北京可能是0.85-0.9之間，可很多城市早就過了1.1，而在已批未建的那些地建完后，這個數(shù)字可能會達到1.5-1.6。這就是這個文件背后的思路，我是認同這個想法的，但要有配套政策。你說我鼓勵你，你鼓勵我什么，你怎么讓我干這事，不然我就特著急，我老想怎么降價，怎么想辦法處理掉，否則資金轉(zhuǎn)不起來也是問題，這個事情2015年會更突出。

　　現(xiàn)場提問：去年底政府提出想要從市場上回購商品房作保障房，對于這個政策您怎么看？政府為什么會采取這樣的方式？

　　毛大慶：有兩個問題，一個問題是現(xiàn)在面臨的尷尬局面，就是已批未建的地。說老實話，開發(fā)商現(xiàn)在都很猶豫很矛盾，建起來怕賣不出去，不建的話，兩年閑置不開發(fā)又要受罰。但這個事最終是需要解決的，政府又不能把地買回來，因為錢已算入財政體系中，所以另一個方法就是回購。

　　但這里面情況很復雜，開發(fā)商把房子賣給政府，是可以把成本收回來，但有的地價太高，政府拿什么成本去收？另外，開發(fā)商愿不愿意斬倉就是一個你愿意買我愿意賣的問題，這個思路和方向，恐怕是解決這個問題的辦法，未來兩三年之內(nèi)會有這樣的案例。

　　現(xiàn)場提問：任志強以前說今年底或9月份市場可能回暖，但照您這么說，您是不是還比較悲觀？

　　毛大慶：不是悲觀和樂觀的問題，房地產(chǎn)市場上有三件事誰都逃不過去。第一件事就是人口拐點問題，這個拐點顯然出現(xiàn)了，就是兩個數(shù)字即20-29歲的人口和15-64歲的人口，一般看社會總勞動能力、生產(chǎn)效率，實際上就是看這兩段，這兩段人口尤其是20-29歲的婚齡人口快速下降，婚齡人口是房地產(chǎn)支撐一次購買、剛需、改善性最強大的人口。

　　為什么前邊這些年房地產(chǎn)市場這么好？就是1964年-1970年第一次生育高峰和1985年-1991年第二次生育高峰產(chǎn)生的兩批人在支撐過去房地產(chǎn)強大的增長。而1985年-1991年第二次生育高峰人的需求，已經(jīng)在上邊這個父母的推動下提前釋放的，提前就入市了。然后1964年-1970年這群人已經(jīng)改善一輪了，這兩波人都有了房子后，市場也就無法再釋放巨大的購買能力。只能等到1985年-1991年的這群人的財富到一定程度以后再往高改善。

　　第二個問題是城鎮(zhèn)化速度在下降，中國的城市化率才50%多，比歐美還有相當長一段路要走。但是別忘了，其實里邊很多人沒在這50%多里面，這些人已經(jīng)在城市了。農(nóng)村大量年輕勞動力已在城市，他們有各種各樣的情況，也在占用著城市的房源?？闯擎?zhèn)化的真實數(shù)據(jù)，是要看還剩了多少人在農(nóng)村，別看城市里有多少人的戶口，很多人都沒戶口在那待著。在這個狀態(tài)下，城鎮(zhèn)化的大潮也很難再有新的高潮。但是先要解決的，就是說的三個一億人，這個話我是認同的。此外，國土資源部現(xiàn)在已經(jīng)有指標的用地、還沒賣給開發(fā)商的地加上開發(fā)商手里拿了沒建的地，加起來可以再蓋好幾年。

　　第三個問題就是社會總庫存的去化。2015年仍然是一個去庫存的年，所以不是樂觀悲觀的問題，這個行業(yè)就是面臨轉(zhuǎn)型。中國的房地產(chǎn)行業(yè)，實際上是一個很不成熟的行業(yè)，誰也沒有比對市場的洞察力和行業(yè)的判斷力，這個行業(yè)對經(jīng)濟規(guī)律的判斷，行業(yè)從業(yè)的人確實很差，因為它太容易做了，風口里邊就跟著飛唄，飛到哪算哪，這個慣性還在飛呢。包括北京拍地動輒就十幾家報名，動輒就三五萬的土地成本，房子動輒就七八萬，這個話你們都同意吧。

　　現(xiàn)場提問：這些高價地會不會砸在手里？

　　毛大慶：我沒下這結論，我這么說會有一堆人把我打死的，但我還是替他們捏一把汗的。其實，我也是可以拿地的，但是北京區(qū)域投資中我將50%投給劉霄，但是拿得著拿不著是個問題，我可以投在這但是未必拿得著，照這樣拿我也不敢拿，我就繼續(xù)往火坑里蹦，我也不能讓兄弟跳火坑里去。

　　現(xiàn)場提問：您覺得2015年北京市商品房成交能超過5萬套嗎？

　　毛大慶：我覺得夠嗆，我說的是不含二手房。因為本來供應就少，我們有一個數(shù)據(jù)監(jiān)測團隊非常準，去年是出讓了2000億的土地，商品房大概30%左右，因為賣的地大概有一半都是商品房，而在這些商品房中大部分都是高價房。

　　但是，這反過來可能會刺激二手房交易，目前二手房交易比去年活躍不少。為什么呢？二手房的交易價目前在5萬左右，例如棕櫚泉、公園五號。所以其反過來會刺激城里的二手房交易，可能會有一個相對較好的正向變化。從地段和性價比來看，二手房還是有好處的，只不過付款困難，要求付款程度高不貸款。

　　現(xiàn)場提問：這么多開發(fā)商做高價房，肯定不是一個輕率的決定，必然存在一個理性的邏輯在背后支撐他們?nèi)プ隹此撇惶硇缘男袨椋?/p>

　　毛大慶：我也有同樣的思考，先講兩個規(guī)律。過去60多塊高價地的集中度并不高，是這家拿一塊那家拿一塊，不是一家拿了60塊。第二，就開發(fā)企業(yè)而言，不拿地就很難在一個市場立足下去，持續(xù)發(fā)展的狀態(tài)推動著其必須去拿地，所有人拿地的狀態(tài)都是這樣，拿下來就是勝利，拿回去就開始出汗這個地方怎么辦。此外，還有一些企業(yè)就靠著一塊地來運營，可以不賣或賣得很慢，比如說霄云路8號，現(xiàn)在就轉(zhuǎn)成出租型物業(yè)，將來做高端服務式公寓，這也是一種把社會庫存拿去變成出租的方式。

　　所以，有些企業(yè)就是把土地當成資產(chǎn)，就相當于把錢拿去投資一個光伏發(fā)電或一個垃圾站，這種思路也可以，也不是說就做不下去。

　　現(xiàn)場提問：大概去年11月份，北京平谷又剛出了兩塊地，一個是純粹的養(yǎng)老設施，北京集中調(diào)整地塊是不是意味著新的動向？這些地塊對你們有多大的吸引力？

　　毛大慶：我們對這些地都挺有興趣，但是我要算一個問題，這些地還是公開出讓的，土地價格隨著競拍提上去了，但物業(yè)資產(chǎn)總成本擺在那，而且從養(yǎng)老地產(chǎn)中收到的錢是很有限的。

　　養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)特別有意思，現(xiàn)在跳進去先吃這個螃蟹，也就會有收獲未來的可能，因為我掌握了它的管理能力和技術，將來我的品牌就出來了，但是我得熬，前面那些年就是投入期。

　　此外，我們還有兩個基本問題沒解決，一個就是醫(yī)療保險制度，我們公積金是一個人分三個帳號，其中有一個帳號占20%的比例，是永遠都不能動的，但在新加坡60歲之后，這部分公積金是已經(jīng)可以動的；第二個問題是醫(yī)保，老人能不能打破區(qū)域限制就近醫(yī)保也是個問題。

　　現(xiàn)場提問：十年前沒人想到萬科會建滑雪場、建護工學校，這樣的加碼會不會讓公司變得越來越臃腫？未來會不會嘗試做減法？這個取舍是什么？

　　毛大慶：所謂加減跟原來的概念不一樣，萬科原來專注做住宅，所以住宅這些年做得還不錯，但這個行業(yè)已經(jīng)變化了，所以我們要做些新業(yè)務。

　　我們提出新業(yè)務要讓一線去發(fā)揮，讓基層去創(chuàng)造，但不見得每個新業(yè)務都能夠搞大或都做成主力業(yè)務，所以才變成了小草業(yè)務、大樹業(yè)務、灌木業(yè)務，有的可能就是小草業(yè)務，有的可能慢慢滋長出一個東西來。

　　另外，這個臃腫其實是一個虛的概念，實際上，從房地產(chǎn)開發(fā)領域來看，重資產(chǎn)是一種臃腫，首先不是重資產(chǎn)經(jīng)營的，第二個就是人，干這個事的這群人得為這個事創(chuàng)造未來的價值，這是一個基本原理。第二個原理是，這個新的業(yè)務產(chǎn)生，一定采用新辦法即“新人類、新辦法、新工具”。

　　一個是新人類，這些人就不是原來開發(fā)的人，他們是專門研究滑雪的，要專業(yè)的人干專業(yè)的事。第二個是新辦法，干這個事情，未來可能出現(xiàn)創(chuàng)業(yè)，即以創(chuàng)業(yè)的模式，比方說員工創(chuàng)業(yè)，組建一個合伙公司干一個萬科的新業(yè)務，這就不存在你說的臃腫問題。這個行業(yè)未來三五年之內(nèi)，一定會出現(xiàn)很多派生的新領域，大家在這個產(chǎn)業(yè)鏈上找各種各樣新的增長點。

　　現(xiàn)場提問：最近萬達商業(yè)提出做輕資產(chǎn)，您預計REITS在中國到底什么時候才會形成一個氣侯？您怎么評價國內(nèi)房企在輕資產(chǎn)方面的水平和現(xiàn)狀？

　　毛大慶：REITS這個事我是最感興趣的，我最近寫了一個論文，就是關于中國房地產(chǎn)的資本化問題。這個事情我預感不會太遠，可能也就是近兩三年之內(nèi)會出來的。實際上，這個事情已由不得你想不想干，因為目前整個國家的資金使用效率是很差的，很多地方政府的錢都發(fā)揮不出財政優(yōu)勢，比如說社保。

　　第二是類似民間的游資，中國150萬億的個人總財富，95萬億在房子上，還有50多萬億在民間儲蓄，然后就是各種各樣私人擁有的錢。這代表什么問題？我們民間的這幾十萬億根本沒有一個好的平臺來發(fā)揮資金效率。

　　接下來，當房地產(chǎn)逐漸變成一種慢慢遠離簡單大開發(fā)模式后，越來越多的經(jīng)營型物業(yè)將會出現(xiàn)，而這些經(jīng)營型物業(yè)則變成了一堆重資產(chǎn)，這已經(jīng)變成了一個沒辦法改變的局面。

　　萬科現(xiàn)在也做商場，商場是一定要做，因為政府規(guī)劃就是這個，而且我們也開始學習新的東西，自己持有運營社區(qū)商業(yè)，將來還要做養(yǎng)老院、醫(yī)院及學校。這么多經(jīng)營型物業(yè)，如果沒有資金流量的盤活將要出大問題。全部找銀行貸款也不現(xiàn)實，民間借貸又必然面臨高利息。

　　因此，在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型這個時刻，經(jīng)營型不動產(chǎn)站到房地產(chǎn)主舞臺上，房地產(chǎn)的REITS這個投資基金，一定會反逼政府出臺這個政策，否則這盤棋下不了了，戲也唱不下去了。如果房企做不下去了又沒有資金平臺，就會滋生很多借貸，借貸風險又很大，所以不用太長時間REITS肯定要出來，這是一個主要的問題。

　　現(xiàn)場提問：目前國內(nèi)房企的輕資產(chǎn)運營已達到一個什么樣的水平？

　　毛大慶：做的都很難，都在外邊找尋一些外資。中國幾十萬億的資金怎么不用起來呢？就在于市場你不占領別人就會來搶，就是這個道理，外資都看好這塊。

　　現(xiàn)場提問：您提到地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型，但萬科現(xiàn)在租賃收入占全部收入的比例只有1%，其中北京區(qū)域租賃占比如何？

　　毛大慶：目前我們租賃收入主要在北京，但北京區(qū)域的第一步還不是轉(zhuǎn)型而是固本培元的問題。因為北京區(qū)域比南方這兩個區(qū)域更艱難，城市面臨著經(jīng)濟結構深度調(diào)整的問題，東三省是很困難的，這些城市到底怎樣恢復經(jīng)濟活躍度，將是我們將要面對的現(xiàn)實問題。

　　現(xiàn)在萬科在這些城市的團隊資源分布還可以，不是第一就是第二的市占率。下一步，公司更多的會幫助他們把經(jīng)營結構搞得更合理，比如提高經(jīng)營效率，優(yōu)化經(jīng)營成本，精干人力成本。然后慢慢隨著市場的變化而讓其隨之漸漸轉(zhuǎn)型。

　　北京區(qū)域的轉(zhuǎn)型發(fā)動機就在北京公司，要轉(zhuǎn)型所有嘗試都在北京，然后在剩下這些城市做某些方面的試驗，比如說太原、濟南、青島等地嘗試一些新東西，主要的城市還是固本培元，未來這一年將把手上現(xiàn)有資產(chǎn)做的更好一點，北京率先探路轉(zhuǎn)型，這是很重要的一個策略。

　　現(xiàn)場提問：北京的區(qū)域政治關系也是很復雜的，萬科在處理這些關系時有哪些原則和禁區(qū)？

　　毛大慶：這個問題挺逗的，最近北京大學周其仁教授就這問題剛和我聊過。北京的開發(fā)商面對這個事很復雜，我們認為，與政府之間大家首先是要交朋友，但這個朋友是機構和機構之間的朋友，并不是兄弟哥們之間的朋友。北京萬科可能跟北京市建委和規(guī)劃委之間有著非常好的溝通機制，兩個機構之間就是好朋友。

　　但怎么建立機構之間的好朋友呢？首先一個公司的領導人很重要，一定要在特別重要的時候幫政府忙，比如房地產(chǎn)市場的變化，每次有問題的時候，需要給政府政府提出很多建議，甚至告訴他很多問題和危險。第二個就是要積極參與政府的工作。我們跟政府搞關系，可以跟一個部門的人全搞，就是我給他提意見出主意。

　　去年七八月的時候，我給市政府寫過一個深度報告，大家也產(chǎn)生了一些預警，我告訴他們，我每個月在實時的監(jiān)控有多少塊地值多少錢，什么時候會入市，這些房子到入市的時候多少錢，成本會變成什么樣。但我認為其實應該告訴他，包括REITS的問題，包括自住商品房因為這是新加坡執(zhí)行了30多年的保障房制度。還有一個政商關系關鍵是你的實力，在今天的政商環(huán)境下，就忘掉以前的關系吧，大家就是靠實力，永遠在這個行業(yè)里，讓政府覺得你是公正的人，這是最好的政商關系，也是最安全的。

　　現(xiàn)場提問：佳兆業(yè)事件會不會在全國范圍內(nèi)引起反響，大家擔心這個會影響到全國范圍的房企樓盤。從您的角度來看，可能性大不大？

　　毛大慶：我覺得沒到那么邪門的程度，佳兆業(yè)事件就是個案，肯定要做一個榜樣，說這個事情出來確實要從根上把問題弄清楚。

　　我認為鎖是調(diào)查的過程，鎖也不能鎖太久，總不能鎖在那什么也不能干，這是不可能的。這是一個警示作用，就是這一類的情況不要再出現(xiàn)了，再出現(xiàn)以后可能到處都會出現(xiàn)這樣的問題。當然，這也說明了這個市場消費者對房子的選擇越來越看公司，一個透明陽光的公司就會變得越來越有吸引力，這是一個好事。以前是比誰關系橫，這事以后沒用了，回不去了。

　　現(xiàn)場提問：您有一個提案是有關英倫大都市圈的，能不能介紹一下？

　　毛大慶：這個是我對倫敦做了一個研究，倫敦本來也存在交通堵塞、霧霾等多方面的問題。他們也試圖去分散，后來又聚回來，因為英國也老齡化了，首都倫敦也聚焦了將近1/3的人口，老齡化社會以后移動半徑就弱了。

　　但為什么倫敦這個都市圈還能持續(xù)發(fā)展？一個是把政治圈做的很集中，就是國家政治權在一個城市里很集中，不會像我們這邊東一個西一個的，所以它的行政功能變得特別集中。第二個是進行大量的軌道交通建設，倫敦的軌道交通是非常發(fā)達的，它把這個經(jīng)濟圈設定成了幾個圈，但是仍然沒有把產(chǎn)業(yè)都轉(zhuǎn)移，很難做到產(chǎn)業(yè)都轉(zhuǎn)移，因為這會增加居民上班的時間等各種成本，因為來回的量還是挺多的。

　　在這兩方面外，倫敦很好地解決了居民的居住與上班問題，把城市中心的人都疏散了，周圍該是學校就是學校，該是醫(yī)院就是醫(yī)院，讓你確實能夠在那生活，并不是讓你上班也去那，那不可能的。所以，上班仍然要回到都市圈里，適度的分散就可以了。

　　當然，這些都是我提的一些建議，北京大首都的功能疏解，是我們需要實事求考慮的問題。比如說推進重點學校，名校辦分校應該繼續(xù)推行，這方面我可是有經(jīng)驗的，就是應該讓名校承擔更多的社會教育義務，名校應該成為產(chǎn)業(yè)集團。例如北京小學，就是北京小學教育集團，校長就是法人，不能有隨便跑到房山去做一個假的北京小學，因為實行的是法人負責制，全是招聘教師，不要再搞教育壁壘了，這些事情是可以疏解的。

　　如果你把這些功能都弄清楚了，把原來政府壁壘都打破，把學校辦出去，三甲醫(yī)院多辦幾個分院，不完全靠政府來弄，也可以跟社會機構一起辦。比如萬科愿意辦一個北醫(yī)三院某某分院，但醫(yī)生的培訓、醫(yī)院的水平標準不是萬科定的，是北醫(yī)三院定的，然后萬科市場化來運營這個醫(yī)院，醫(yī)生的收入也能提高。這些機制打破之后都市圈自然就出來了。