毛大慶：市場有三件事誰都逃不過

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　　毛大慶

　　北京萬科吉林松花湖媒體答謝會雖已落幕，但郁亮、丁長峰、毛大慶和劉肖同臺演出這出“四人轉(zhuǎn)”則給2015開年的樓市留下了諸多“妙語”。

　　“這不是悲觀和樂觀的問題，房地產(chǎn)市場上有三件事誰都逃不過去?！碑?dāng)問及2015年樓市是否會如任志強(qiáng)(微博 博客)所預(yù)言的在9月份回暖，毛大慶在答謝會上直言。

　　在毛大慶看來，未來樓市的發(fā)展首現(xiàn)需要考慮人口拐點(diǎn)問題，目前20-29歲的婚齡人口快速下降，而這部分人口是剛需、改善性房源最強(qiáng)大的客戶群。

　　“1964年到1970年第一次生育高峰和1985到1990第二次生育高峰的人口支撐房地產(chǎn)快速增長。而目前64年到70年生人已經(jīng)把改善需求提前釋放了，接下來具有購買能力的是85年到91年出生的這一批人?！泵髴c如此解釋前些年房地產(chǎn)黃金時(shí)代出現(xiàn)的人口因素。

　　而對于社會總庫存的去化問題，毛大慶則指出，2015年仍然是一個(gè)去庫存的年，“所以不是樂觀悲觀的問題，這個(gè)行業(yè)就是面臨轉(zhuǎn)型。”其認(rèn)為，目前中國的房地產(chǎn)行業(yè)，實(shí)際上還是一個(gè)很不成熟的行業(yè)，很多開發(fā)商都未能冷靜下來提升對市場的洞察力和行業(yè)的判斷力，而是“在風(fēng)口里邊跟著飛，飛到哪算哪，這個(gè)慣性還在”。

　　其認(rèn)為，在目前的買地開發(fā)模式中，全中國人的房子戶均套數(shù)已到1.03套，實(shí)際上我們并不是缺房的國家，只不過城市間有不平衡。北京可能是0.85-0.9之間，可很多城市早就過了1.1，而在已批未建的那些地建完后，這個(gè)數(shù)字可能會達(dá)到1.5-1.6。

　　此外，談到在當(dāng)前庫存高企的情況下，房企依舊扎堆拿下高價(jià)地這個(gè)問題，毛大慶則明確透露，“萬科其實(shí)也是可以拿地的”。但這當(dāng)前背景下，“照這樣拿我也不敢拿，不能讓兄弟(劉肖)跳火坑里去”。

　　毛大慶認(rèn)為，“北京拍地動輒就十幾家報(bào)名，動輒就三五萬的土地成本，房子動輒就七八萬”的現(xiàn)狀，著實(shí)有點(diǎn)太“過火”，“我還是替他們捏一把汗的”。

　　然而，他也指出就開發(fā)企業(yè)而言，不拿地就很難在一個(gè)市場立足下去，持續(xù)發(fā)展的狀態(tài)推動著其必須去拿地，所有人拿地的狀態(tài)都是這樣?！爱?dāng)然，有些企業(yè)就是把土地當(dāng)成資產(chǎn)，就相當(dāng)于把錢拿去投資一個(gè)光伏發(fā)電或一個(gè)垃圾站，這種思路也可以?！?/p>

　　談及萬科近年來加碼建滑雪場、建護(hù)工學(xué)校等逐漸做“加法”的動作，毛大慶則對媒體表示：“現(xiàn)在的所謂加減跟原來的概念不一樣，萬科原來專注做住宅，所以住宅這些年做得還不錯，但這個(gè)行業(yè)已經(jīng)變化了，所以我們要做些新業(yè)務(wù)。”

　　在其看來，做好這些新業(yè)務(wù)需要采用“新人類、新辦法、新工具”。“新人類”是指聘用專業(yè)的人干專業(yè)的事；“新辦法”即以創(chuàng)業(yè)的模式做新業(yè)務(wù)?！斑@個(gè)行業(yè)未來三五年之內(nèi)，一定會出現(xiàn)很多派生的新領(lǐng)域，大家在這個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈上找各種各樣新的增長點(diǎn)?！?/p>

　　而具體談到萬科養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀上，毛大慶稱，理論上講，養(yǎng)老地產(chǎn)是萬科的一個(gè)試驗(yàn)基地，并不是真正意義上的模型?！澳壳埃覀儏^(qū)域的兩個(gè)養(yǎng)老地產(chǎn)，是純粹意義的養(yǎng)老院形式，即養(yǎng)老院形式的養(yǎng)老物業(yè)。青島項(xiàng)目現(xiàn)在的簽約率已達(dá)到68%，實(shí)際入住率將近50%。”

　　毛大慶認(rèn)為，雖然目前萬科在養(yǎng)老地產(chǎn)上的嘗試已在慢慢擴(kuò)展中，但業(yè)務(wù)的開展還是會遇到一些問題，而其中關(guān)鍵則一個(gè)則是醫(yī)療，“所以，把衛(wèi)生站點(diǎn)全部盤活，并將其與養(yǎng)老機(jī)構(gòu)進(jìn)行對接，這樣就能解決很多問題?！?/p>

　　另外，萬科還一直都在考慮建一個(gè)自己的職業(yè)培訓(xùn)學(xué)校，用于培養(yǎng)自己的護(hù)工和護(hù)理人員，他們可以不需要太高的學(xué)歷，但需要非常成熟的護(hù)理經(jīng)驗(yàn)，這個(gè)問題很快會擺在養(yǎng)老業(yè)的面前。其稱：“目前我們正考慮在山東、天津、北京之間設(shè)立幾個(gè)這樣的學(xué)校，一方面用來支持養(yǎng)老院運(yùn)營，另外一方面，也試著開展培訓(xùn)業(yè)務(wù)，這就是全產(chǎn)業(yè)鏈。”

　　以下為萬科集團(tuán)高級副總裁毛大慶在松花湖接受媒體采訪的問答實(shí)錄整理：

　　現(xiàn)場提問：目前，萬科的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)提案已在北京試點(diǎn)，能不能談一下過去半年的感受？

　　毛大慶：這也是我們想聊聊的事。理論上講，養(yǎng)老地產(chǎn)是我們的一個(gè)試驗(yàn)基地，并不是真正意義上的模型。目前，我們區(qū)域的兩個(gè)養(yǎng)老地產(chǎn)，是純粹意義的養(yǎng)老院形式，即養(yǎng)老院形式的養(yǎng)老物業(yè)。青島項(xiàng)目現(xiàn)在的簽約率已達(dá)到68%，實(shí)際入住率將近50%。北京這個(gè)項(xiàng)目有幾個(gè)特征，一是去的人特別多，到現(xiàn)在為止200個(gè)床位已接待了300多個(gè)問詢的人，實(shí)際轉(zhuǎn)遷比例超過40%，即10個(gè)人來看，會有4個(gè)人來??；二是年齡比預(yù)估的大，原標(biāo)準(zhǔn)線設(shè)定在60-70歲，但實(shí)際都接近80歲乃至85歲，比預(yù)估年齡提高了10歲，子女送來的比率高。

　　這里面的孤寡老人占60%以上，其子女的情況比想象的要好，大都是沒有能力照顧老人的雙職工或是長期出差、在外地工作的人。對這部分人來說，年紀(jì)大的父母對護(hù)理的要求比想象的重，這就帶來成本的提升，包括護(hù)工的素質(zhì)培養(yǎng)等問題，這個(gè)產(chǎn)業(yè)實(shí)際上是帶有一系列自身規(guī)律的東西。

　　在付費(fèi)問題上，萬科不做會員制，因?yàn)楹竺娌豢芍氖虑樘啵覀冏铋L的就是12個(gè)月，短的也要超過一個(gè)月，太短不好弄，未來可能出現(xiàn)三五天過渡型的。

　　這個(gè)付費(fèi)有一個(gè)特征，一方面是子女覺得萬科的養(yǎng)老物業(yè)做得很好，都愿意花錢把父母送過來照顧；但老人不愿意接受子女的錢，這種案子特別多，這是一個(gè)特別有意思的現(xiàn)象。把這些東西疊加在一起，按生意模型中的運(yùn)營回報(bào)率來計(jì)算，青島項(xiàng)目實(shí)際入住率超過70%，我們運(yùn)營就開始有利潤，但資產(chǎn)回報(bào)周期極度漫長，與運(yùn)營酒店面臨同樣尷尬的問題，輕則20年都是正常的。

　　另一個(gè)問題則是醫(yī)療，如果動輒都是80多歲的老人，醫(yī)療肯定缺不了，現(xiàn)在我們必須提供這個(gè)服務(wù)，比如我們與周邊醫(yī)院定點(diǎn)，安排車把老人送過去或把醫(yī)生接過來坐診，跟這個(gè)設(shè)施相匹配的醫(yī)院非常重要，恭和苑在北京就是個(gè)成功的案例。

　　這里，政府方面的問題在于，其長時(shí)間配不上大夫和護(hù)士，即便有，他們中實(shí)際上對老年病有經(jīng)驗(yàn)的人也是寥寥無幾。恭和苑這個(gè)案例比較好，首先是因?yàn)槌枀^(qū)衛(wèi)生局當(dāng)時(shí)便將雙井社區(qū)衛(wèi)生醫(yī)院直接托管給恭和苑管理方，將其變成了一個(gè)可收費(fèi)的小醫(yī)院，這個(gè)社區(qū)的百姓和養(yǎng)老院老人在收費(fèi)上享有優(yōu)惠。這種模式打破了原來社區(qū)衛(wèi)生院的機(jī)制，把它變成社會化的醫(yī)院，但牌照還是政府給的。

　　所以，把衛(wèi)生站點(diǎn)全部盤活，并將其與養(yǎng)老機(jī)構(gòu)進(jìn)行對接，這樣就能解決很多問題。劉總剛開始在杭州做養(yǎng)老地產(chǎn)是準(zhǔn)備出售的，后來變成想要自己經(jīng)營，并引入了浙江醫(yī)科大學(xué)第一分院。由于養(yǎng)老院中聘任的都是主任和?？?，所以社區(qū)普通老百姓來看病的較多，養(yǎng)老院問題也就一下解決了。

　　我們要把它放到機(jī)構(gòu)里邊去解決醫(yī)療問題，醫(yī)療的社會化和養(yǎng)老的社會化要同步進(jìn)行，因?yàn)槟敲炊嚅_發(fā)商都投資做大醫(yī)院不可能，所以把政府的醫(yī)療衛(wèi)生站盤活給養(yǎng)老院運(yùn)營就行了，竇店鎮(zhèn)政府就直接把竇店中心醫(yī)院對接給我們的竇店項(xiàng)目。

　　此外，像恭和苑這類的模式，應(yīng)該廣泛在北京發(fā)展。還有就是養(yǎng)老運(yùn)營機(jī)構(gòu)會產(chǎn)生一筆別的收益，其運(yùn)營起來相對寬松一點(diǎn)。

　　我們看到的這個(gè)趨勢是，這個(gè)拐點(diǎn)大概在最近五年之內(nèi)會出現(xiàn)，即人口老齡化爬升加速出現(xiàn)。2015年的房地產(chǎn)與這個(gè)問題有直接關(guān)聯(lián)，這兩個(gè)事情是伴生的，其中，20-29歲的婚齡人口慢慢減少，15-64歲的生產(chǎn)力人口也在呈下降狀態(tài)，而55-64歲的人口數(shù)量則呈現(xiàn)快速上升狀態(tài)。這幾個(gè)狀態(tài)疊加起來就能看見一個(gè)有前景的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，但現(xiàn)在還有很多問題沒解決，比如說開發(fā)商的資產(chǎn)回報(bào)率。

　　還有一個(gè)是服務(wù)業(yè)，萬科一直都在考慮建一個(gè)自己的職業(yè)培訓(xùn)學(xué)校，用于培養(yǎng)自己的護(hù)工和護(hù)理人員，他們可以不需要太高的學(xué)歷，但需要非常成熟的護(hù)理經(jīng)驗(yàn)，這個(gè)問題很快會擺在養(yǎng)老業(yè)的面前。目前我們正考慮在山東、天津、北京之間設(shè)立幾個(gè)這樣的學(xué)校，一方面用來支持養(yǎng)老院運(yùn)營，另外一方面，也試著開展培訓(xùn)業(yè)務(wù)，這就是全產(chǎn)業(yè)鏈。

　　現(xiàn)場提問：前兩天住建部發(fā)布意見指出，意在支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持有房源向外出租，包括養(yǎng)老、旅游地產(chǎn)，您怎么看待這個(gè)政策？

　　毛大慶：我覺得這個(gè)文件出來的背后有兩個(gè)因素：一是城鎮(zhèn)化速度在下降，政府現(xiàn)在關(guān)注的是怎么解決社會總庫存，再過幾年，現(xiàn)在的房屋套數(shù)供應(yīng)量和已批未建的這些土地將使社會總庫存不斷增大，這就存在去化的問題及如何使其發(fā)揮社會效應(yīng)。雖然庫存已經(jīng)很嚴(yán)峻了，但其實(shí)很多人還是需要房子來住的，比如城市流動人口，包括農(nóng)二代、工二代，要把他們變成真正的城市人，就是李克強(qiáng)說的三個(gè)一億人的一億人。這部分灰色城市人，只要有房子住，其實(shí)不一定要買房。

　　因此，如何把這些存量房源或者說是庫存拿出來租，這個(gè)問題早在溫總理搞廉租房的時(shí)候，就有很多代表委員提過意見和建議，現(xiàn)在公租房廉租房一堆，有的政府又開始考慮把它變成商品房或低價(jià)自住房，造成了不少麻煩。

　　上次我跟陳剛市長講，我說這個(gè)東西就像城市旅館，就是這個(gè)城市需要有旅館，這個(gè)資源是一直在那轉(zhuǎn)著的，那么你要刺激開發(fā)商讓他愿意把房子拿出來讓大家用，這里邊可能會有一些需要做的，比如這些房源開發(fā)商申報(bào)說我拿出來，提供給城市做租賃性用房。其中有兩種方式，一種是與政府合作，開發(fā)商提供一個(gè)租賃價(jià)及可出租的期限，然后政府給予稅收等多項(xiàng)政策優(yōu)惠，刺激開發(fā)商把房子拿到市場中去。

　　這個(gè)方法，德國已經(jīng)使用過兩次，一個(gè)是二戰(zhàn)以后，一個(gè)是東西德合并以后。那它是通過什么使得開發(fā)商愿意將手上的房源變成社會租賃性用？通過兩個(gè)事，一個(gè)是給開發(fā)商好的融資成本，二是減免稅收。

　　在房地產(chǎn)買地開發(fā)的模式中，全中國人的房子戶均套數(shù)已到1.03套，實(shí)際上我們并不是缺房的國家，只不過城市間有不平衡。北京可能是0.85-0.9之間，可很多城市早就過了1.1，而在已批未建的那些地建完后，這個(gè)數(shù)字可能會達(dá)到1.5-1.6。這就是這個(gè)文件背后的思路，我是認(rèn)同這個(gè)想法的，但要有配套政策。你說我鼓勵你，你鼓勵我什么，你怎么讓我干這事，不然我就特著急，我老想怎么降價(jià)，怎么想辦法處理掉，否則資金轉(zhuǎn)不起來也是問題，這個(gè)事情2015年會更突出。

　　現(xiàn)場提問：去年底政府提出想要從市場上回購商品房作保障房，對于這個(gè)政策您怎么看？政府為什么會采取這樣的方式？

　　毛大慶：有兩個(gè)問題，一個(gè)問題是現(xiàn)在面臨的尷尬局面，就是已批未建的地。說老實(shí)話，開發(fā)商現(xiàn)在都很猶豫很矛盾，建起來怕賣不出去，不建的話，兩年閑置不開發(fā)又要受罰。但這個(gè)事最終是需要解決的，政府又不能把地買回來，因?yàn)殄X已算入財(cái)政體系中，所以另一個(gè)方法就是回購。

　　但這里面情況很復(fù)雜，開發(fā)商把房子賣給政府，是可以把成本收回來，但有的地價(jià)太高，政府拿什么成本去收？另外，開發(fā)商愿不愿意斬倉就是一個(gè)你愿意買我愿意賣的問題，這個(gè)思路和方向，恐怕是解決這個(gè)問題的辦法，未來兩三年之內(nèi)會有這樣的案例。

　　現(xiàn)場提問：任志強(qiáng)以前說今年底或9月份市場可能回暖，但照您這么說，您是不是還比較悲觀？

　　毛大慶：不是悲觀和樂觀的問題，房地產(chǎn)市場上有三件事誰都逃不過去。第一件事就是人口拐點(diǎn)問題，這個(gè)拐點(diǎn)顯然出現(xiàn)了，就是兩個(gè)數(shù)字即20-29歲的人口和15-64歲的人口，一般看社會總勞動能力、生產(chǎn)效率，實(shí)際上就是看這兩段，這兩段人口尤其是20-29歲的婚齡人口快速下降，婚齡人口是房地產(chǎn)支撐一次購買、剛需、改善性最強(qiáng)大的人口。

　　為什么前邊這些年房地產(chǎn)市場這么好？就是1964年-1970年第一次生育高峰和1985年-1991年第二次生育高峰產(chǎn)生的兩批人在支撐過去房地產(chǎn)強(qiáng)大的增長。而1985年-1991年第二次生育高峰人的需求，已經(jīng)在上邊這個(gè)父母的推動下提前釋放的，提前就入市了。然后1964年-1970年這群人已經(jīng)改善一輪了，這兩波人都有了房子后，市場也就無法再釋放巨大的購買能力。只能等到1985年-1991年的這群人的財(cái)富到一定程度以后再往高改善。

　　第二個(gè)問題是城鎮(zhèn)化速度在下降，中國的城市化率才50%多，比歐美還有相當(dāng)長一段路要走。但是別忘了，其實(shí)里邊很多人沒在這50%多里面，這些人已經(jīng)在城市了。農(nóng)村大量年輕勞動力已在城市，他們有各種各樣的情況，也在占用著城市的房源?？闯擎?zhèn)化的真實(shí)數(shù)據(jù)，是要看還剩了多少人在農(nóng)村，別看城市里有多少人的戶口，很多人都沒戶口在那待著。在這個(gè)狀態(tài)下，城鎮(zhèn)化的大潮也很難再有新的高潮。但是先要解決的，就是說的三個(gè)一億人，這個(gè)話我是認(rèn)同的。此外，國土資源部現(xiàn)在已經(jīng)有指標(biāo)的用地、還沒賣給開發(fā)商的地加上開發(fā)商手里拿了沒建的地，加起來可以再蓋好幾年。

　　第三個(gè)問題就是社會總庫存的去化。2015年仍然是一個(gè)去庫存的年，所以不是樂觀悲觀的問題，這個(gè)行業(yè)就是面臨轉(zhuǎn)型。中國的房地產(chǎn)行業(yè)，實(shí)際上是一個(gè)很不成熟的行業(yè)，誰也沒有比對市場的洞察力和行業(yè)的判斷力，這個(gè)行業(yè)對經(jīng)濟(jì)規(guī)律的判斷，行業(yè)從業(yè)的人確實(shí)很差，因?yàn)樗菀鬃隽耍L(fēng)口里邊就跟著飛唄，飛到哪算哪，這個(gè)慣性還在飛呢。包括北京拍地動輒就十幾家報(bào)名，動輒就三五萬的土地成本，房子動輒就七八萬，這個(gè)話你們都同意吧。

　　現(xiàn)場提問：這些高價(jià)地會不會砸在手里？

　　毛大慶：我沒下這結(jié)論，我這么說會有一堆人把我打死的，但我還是替他們捏一把汗的。其實(shí)，我也是可以拿地的，但是北京區(qū)域投資中我將50%投給劉霄，但是拿得著拿不著是個(gè)問題，我可以投在這但是未必拿得著，照這樣拿我也不敢拿，我就繼續(xù)往火坑里蹦，我也不能讓兄弟跳火坑里去。

　　現(xiàn)場提問：您覺得2015年北京市商品房成交能超過5萬套嗎？

　　毛大慶：我覺得夠嗆，我說的是不含二手房。因?yàn)楸緛砉?yīng)就少，我們有一個(gè)數(shù)據(jù)監(jiān)測團(tuán)隊(duì)非常準(zhǔn)，去年是出讓了2000億的土地，商品房大概30%左右，因?yàn)橘u的地大概有一半都是商品房，而在這些商品房中大部分都是高價(jià)房。

　　但是，這反過來可能會刺激二手房交易，目前二手房交易比去年活躍不少。為什么呢？二手房的交易價(jià)目前在5萬左右，例如棕櫚泉、公園五號。所以其反過來會刺激城里的二手房交易，可能會有一個(gè)相對較好的正向變化。從地段和性價(jià)比來看，二手房還是有好處的，只不過付款困難，要求付款程度高不貸款。

　　現(xiàn)場提問：這么多開發(fā)商做高價(jià)房，肯定不是一個(gè)輕率的決定，必然存在一個(gè)理性的邏輯在背后支撐他們?nèi)プ隹此撇惶硇缘男袨椋?/p>

　　毛大慶：我也有同樣的思考，先講兩個(gè)規(guī)律。過去60多塊高價(jià)地的集中度并不高，是這家拿一塊那家拿一塊，不是一家拿了60塊。第二，就開發(fā)企業(yè)而言，不拿地就很難在一個(gè)市場立足下去，持續(xù)發(fā)展的狀態(tài)推動著其必須去拿地，所有人拿地的狀態(tài)都是這樣，拿下來就是勝利，拿回去就開始出汗這個(gè)地方怎么辦。此外，還有一些企業(yè)就靠著一塊地來運(yùn)營，可以不賣或賣得很慢，比如說霄云路8號，現(xiàn)在就轉(zhuǎn)成出租型物業(yè)，將來做高端服務(wù)式公寓，這也是一種把社會庫存拿去變成出租的方式。

　　所以，有些企業(yè)就是把土地當(dāng)成資產(chǎn)，就相當(dāng)于把錢拿去投資一個(gè)光伏發(fā)電或一個(gè)垃圾站，這種思路也可以，也不是說就做不下去。

　　現(xiàn)場提問：大概去年11月份，北京平谷又剛出了兩塊地，一個(gè)是純粹的養(yǎng)老設(shè)施，北京集中調(diào)整地塊是不是意味著新的動向？這些地塊對你們有多大的吸引力？

　　毛大慶：我們對這些地都挺有興趣，但是我要算一個(gè)問題，這些地還是公開出讓的，土地價(jià)格隨著競拍提上去了，但物業(yè)資產(chǎn)總成本擺在那，而且從養(yǎng)老地產(chǎn)中收到的錢是很有限的。

　　養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)特別有意思，現(xiàn)在跳進(jìn)去先吃這個(gè)螃蟹，也就會有收獲未來的可能，因?yàn)槲艺莆樟怂墓芾砟芰图夹g(shù)，將來我的品牌就出來了，但是我得熬，前面那些年就是投入期。

　　此外，我們還有兩個(gè)基本問題沒解決，一個(gè)就是醫(yī)療保險(xiǎn)制度，我們公積金是一個(gè)人分三個(gè)帳號，其中有一個(gè)帳號占20%的比例，是永遠(yuǎn)都不能動的，但在新加坡60歲之后，這部分公積金是已經(jīng)可以動的；第二個(gè)問題是醫(yī)保，老人能不能打破區(qū)域限制就近醫(yī)保也是個(gè)問題。

　　現(xiàn)場提問：十年前沒人想到萬科會建滑雪場、建護(hù)工學(xué)校，這樣的加碼會不會讓公司變得越來越臃腫？未來會不會嘗試做減法？這個(gè)取舍是什么？

　　毛大慶：所謂加減跟原來的概念不一樣，萬科原來專注做住宅，所以住宅這些年做得還不錯，但這個(gè)行業(yè)已經(jīng)變化了，所以我們要做些新業(yè)務(wù)。

　　我們提出新業(yè)務(wù)要讓一線去發(fā)揮，讓基層去創(chuàng)造，但不見得每個(gè)新業(yè)務(wù)都能夠搞大或都做成主力業(yè)務(wù)，所以才變成了小草業(yè)務(wù)、大樹業(yè)務(wù)、灌木業(yè)務(wù)，有的可能就是小草業(yè)務(wù)，有的可能慢慢滋長出一個(gè)東西來。

　　另外，這個(gè)臃腫其實(shí)是一個(gè)虛的概念，實(shí)際上，從房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域來看，重資產(chǎn)是一種臃腫，首先不是重資產(chǎn)經(jīng)營的，第二個(gè)就是人，干這個(gè)事的這群人得為這個(gè)事創(chuàng)造未來的價(jià)值，這是一個(gè)基本原理。第二個(gè)原理是，這個(gè)新的業(yè)務(wù)產(chǎn)生，一定采用新辦法即“新人類、新辦法、新工具”。

　　一個(gè)是新人類，這些人就不是原來開發(fā)的人，他們是專門研究滑雪的，要專業(yè)的人干專業(yè)的事。第二個(gè)是新辦法，干這個(gè)事情，未來可能出現(xiàn)創(chuàng)業(yè)，即以創(chuàng)業(yè)的模式，比方說員工創(chuàng)業(yè)，組建一個(gè)合伙公司干一個(gè)萬科的新業(yè)務(wù)，這就不存在你說的臃腫問題。這個(gè)行業(yè)未來三五年之內(nèi)，一定會出現(xiàn)很多派生的新領(lǐng)域，大家在這個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈上找各種各樣新的增長點(diǎn)。

　　現(xiàn)場提問：最近萬達(dá)商業(yè)提出做輕資產(chǎn)，您預(yù)計(jì)REITS在中國到底什么時(shí)候才會形成一個(gè)氣侯？您怎么評價(jià)國內(nèi)房企在輕資產(chǎn)方面的水平和現(xiàn)狀？

　　毛大慶：REITS這個(gè)事我是最感興趣的，我最近寫了一個(gè)論文，就是關(guān)于中國房地產(chǎn)的資本化問題。這個(gè)事情我預(yù)感不會太遠(yuǎn)，可能也就是近兩三年之內(nèi)會出來的。實(shí)際上，這個(gè)事情已由不得你想不想干，因?yàn)槟壳罢麄€(gè)國家的資金使用效率是很差的，很多地方政府的錢都發(fā)揮不出財(cái)政優(yōu)勢，比如說社保。

　　第二是類似民間的游資，中國150萬億的個(gè)人總財(cái)富，95萬億在房子上，還有50多萬億在民間儲蓄，然后就是各種各樣私人擁有的錢。這代表什么問題？我們民間的這幾十萬億根本沒有一個(gè)好的平臺來發(fā)揮資金效率。

　　接下來，當(dāng)房地產(chǎn)逐漸變成一種慢慢遠(yuǎn)離簡單大開發(fā)模式后，越來越多的經(jīng)營型物業(yè)將會出現(xiàn)，而這些經(jīng)營型物業(yè)則變成了一堆重資產(chǎn)，這已經(jīng)變成了一個(gè)沒辦法改變的局面。

　　萬科現(xiàn)在也做商場，商場是一定要做，因?yàn)檎?guī)劃就是這個(gè)，而且我們也開始學(xué)習(xí)新的東西，自己持有運(yùn)營社區(qū)商業(yè)，將來還要做養(yǎng)老院、醫(yī)院及學(xué)校。這么多經(jīng)營型物業(yè)，如果沒有資金流量的盤活將要出大問題。全部找銀行貸款也不現(xiàn)實(shí)，民間借貸又必然面臨高利息。

　　因此，在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型這個(gè)時(shí)刻，經(jīng)營型不動產(chǎn)站到房地產(chǎn)主舞臺上，房地產(chǎn)的REITS這個(gè)投資基金，一定會反逼政府出臺這個(gè)政策，否則這盤棋下不了了，戲也唱不下去了。如果房企做不下去了又沒有資金平臺，就會滋生很多借貸，借貸風(fēng)險(xiǎn)又很大，所以不用太長時(shí)間REITS肯定要出來，這是一個(gè)主要的問題。

　　現(xiàn)場提問：目前國內(nèi)房企的輕資產(chǎn)運(yùn)營已達(dá)到一個(gè)什么樣的水平？

　　毛大慶：做的都很難，都在外邊找尋一些外資。中國幾十萬億的資金怎么不用起來呢？就在于市場你不占領(lǐng)別人就會來搶，就是這個(gè)道理，外資都看好這塊。

　　現(xiàn)場提問：您提到地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型，但萬科現(xiàn)在租賃收入占全部收入的比例只有1%，其中北京區(qū)域租賃占比如何？

　　毛大慶：目前我們租賃收入主要在北京，但北京區(qū)域的第一步還不是轉(zhuǎn)型而是固本培元的問題。因?yàn)楸本﹨^(qū)域比南方這兩個(gè)區(qū)域更艱難，城市面臨著經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)深度調(diào)整的問題，東三省是很困難的，這些城市到底怎樣恢復(fù)經(jīng)濟(jì)活躍度，將是我們將要面對的現(xiàn)實(shí)問題。

　　現(xiàn)在萬科在這些城市的團(tuán)隊(duì)資源分布還可以，不是第一就是第二的市占率。下一步，公司更多的會幫助他們把經(jīng)營結(jié)構(gòu)搞得更合理，比如提高經(jīng)營效率，優(yōu)化經(jīng)營成本，精干人力成本。然后慢慢隨著市場的變化而讓其隨之漸漸轉(zhuǎn)型。

　　北京區(qū)域的轉(zhuǎn)型發(fā)動機(jī)就在北京公司，要轉(zhuǎn)型所有嘗試都在北京，然后在剩下這些城市做某些方面的試驗(yàn)，比如說太原、濟(jì)南、青島等地嘗試一些新東西，主要的城市還是固本培元，未來這一年將把手上現(xiàn)有資產(chǎn)做的更好一點(diǎn)，北京率先探路轉(zhuǎn)型，這是很重要的一個(gè)策略。

　　現(xiàn)場提問：北京的區(qū)域政治關(guān)系也是很復(fù)雜的，萬科在處理這些關(guān)系時(shí)有哪些原則和禁區(qū)？

　　毛大慶：這個(gè)問題挺逗的，最近北京大學(xué)周其仁教授就這問題剛和我聊過。北京的開發(fā)商面對這個(gè)事很復(fù)雜，我們認(rèn)為，與政府之間大家首先是要交朋友，但這個(gè)朋友是機(jī)構(gòu)和機(jī)構(gòu)之間的朋友，并不是兄弟哥們之間的朋友。北京萬科可能跟北京市建委和規(guī)劃委之間有著非常好的溝通機(jī)制，兩個(gè)機(jī)構(gòu)之間就是好朋友。

　　但怎么建立機(jī)構(gòu)之間的好朋友呢？首先一個(gè)公司的領(lǐng)導(dǎo)人很重要，一定要在特別重要的時(shí)候幫政府忙，比如房地產(chǎn)市場的變化，每次有問題的時(shí)候，需要給政府政府提出很多建議，甚至告訴他很多問題和危險(xiǎn)。第二個(gè)就是要積極參與政府的工作。我們跟政府搞關(guān)系，可以跟一個(gè)部門的人全搞，就是我給他提意見出主意。

　　去年七八月的時(shí)候，我給市政府寫過一個(gè)深度報(bào)告，大家也產(chǎn)生了一些預(yù)警，我告訴他們，我每個(gè)月在實(shí)時(shí)的監(jiān)控有多少塊地值多少錢，什么時(shí)候會入市，這些房子到入市的時(shí)候多少錢，成本會變成什么樣。但我認(rèn)為其實(shí)應(yīng)該告訴他，包括REITS的問題，包括自住商品房因?yàn)檫@是新加坡執(zhí)行了30多年的保障房制度。還有一個(gè)政商關(guān)系關(guān)鍵是你的實(shí)力，在今天的政商環(huán)境下，就忘掉以前的關(guān)系吧，大家就是靠實(shí)力，永遠(yuǎn)在這個(gè)行業(yè)里，讓政府覺得你是公正的人，這是最好的政商關(guān)系，也是最安全的。

　　現(xiàn)場提問：佳兆業(yè)事件會不會在全國范圍內(nèi)引起反響，大家擔(dān)心這個(gè)會影響到全國范圍的房企樓盤。從您的角度來看，可能性大不大？

　　毛大慶：我覺得沒到那么邪門的程度，佳兆業(yè)事件就是個(gè)案，肯定要做一個(gè)榜樣，說這個(gè)事情出來確實(shí)要從根上把問題弄清楚。

　　我認(rèn)為鎖是調(diào)查的過程，鎖也不能鎖太久，總不能鎖在那什么也不能干，這是不可能的。這是一個(gè)警示作用，就是這一類的情況不要再出現(xiàn)了，再出現(xiàn)以后可能到處都會出現(xiàn)這樣的問題。當(dāng)然，這也說明了這個(gè)市場消費(fèi)者對房子的選擇越來越看公司，一個(gè)透明陽光的公司就會變得越來越有吸引力，這是一個(gè)好事。以前是比誰關(guān)系橫，這事以后沒用了，回不去了。

　　現(xiàn)場提問：您有一個(gè)提案是有關(guān)英倫大都市圈的，能不能介紹一下？

　　毛大慶：這個(gè)是我對倫敦做了一個(gè)研究，倫敦本來也存在交通堵塞、霧霾等多方面的問題。他們也試圖去分散，后來又聚回來，因?yàn)橛怖淆g化了，首都倫敦也聚焦了將近1/3的人口，老齡化社會以后移動半徑就弱了。

　　但為什么倫敦這個(gè)都市圈還能持續(xù)發(fā)展？一個(gè)是把政治圈做的很集中，就是國家政治權(quán)在一個(gè)城市里很集中，不會像我們這邊東一個(gè)西一個(gè)的，所以它的行政功能變得特別集中。第二個(gè)是進(jìn)行大量的軌道交通建設(shè)，倫敦的軌道交通是非常發(fā)達(dá)的，它把這個(gè)經(jīng)濟(jì)圈設(shè)定成了幾個(gè)圈，但是仍然沒有把產(chǎn)業(yè)都轉(zhuǎn)移，很難做到產(chǎn)業(yè)都轉(zhuǎn)移，因?yàn)檫@會增加居民上班的時(shí)間等各種成本，因?yàn)閬砘氐牧窟€是挺多的。

　　在這兩方面外，倫敦很好地解決了居民的居住與上班問題，把城市中心的人都疏散了，周圍該是學(xué)校就是學(xué)校，該是醫(yī)院就是醫(yī)院，讓你確實(shí)能夠在那生活，并不是讓你上班也去那，那不可能的。所以，上班仍然要回到都市圈里，適度的分散就可以了。

　　當(dāng)然，這些都是我提的一些建議，北京大首都的功能疏解，是我們需要實(shí)事求考慮的問題。比如說推進(jìn)重點(diǎn)學(xué)校，名校辦分校應(yīng)該繼續(xù)推行，這方面我可是有經(jīng)驗(yàn)的，就是應(yīng)該讓名校承擔(dān)更多的社會教育義務(wù)，名校應(yīng)該成為產(chǎn)業(yè)集團(tuán)。例如北京小學(xué)，就是北京小學(xué)教育集團(tuán)，校長就是法人，不能有隨便跑到房山去做一個(gè)假的北京小學(xué)，因?yàn)閷?shí)行的是法人負(fù)責(zé)制，全是招聘教師，不要再搞教育壁壘了，這些事情是可以疏解的。

　　如果你把這些功能都弄清楚了，把原來政府壁壘都打破，把學(xué)校辦出去，三甲醫(yī)院多辦幾個(gè)分院，不完全靠政府來弄，也可以跟社會機(jī)構(gòu)一起辦。比如萬科愿意辦一個(gè)北醫(yī)三院某某分院，但醫(yī)生的培訓(xùn)、醫(yī)院的水平標(biāo)準(zhǔn)不是萬科定的，是北醫(yī)三院定的，然后萬科市場化來運(yùn)營這個(gè)醫(yī)院，醫(yī)生的收入也能提高。這些機(jī)制打破之后都市圈自然就出來了。