深圳投資客：持有多套二手房短炒是新投機方法

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　　投資客小規(guī)模入市

　　市場預(yù)期的強烈改變，被視為投資客入市的最大推手。近兩個月以來，央行連續(xù)兩次降息，樓市成交節(jié)節(jié)攀升，三級市場更是保持了活躍，這些跡象都讓樓市信心迅速恢復(fù)。值得關(guān)注的是，對比自住型置業(yè)的剛需，無論資金實力、信息渠道還是產(chǎn)品挑選上，投資客都占據(jù)更好的靈活性，因此有業(yè)內(nèi)觀點形容，眼下投資客的入市實際上是在與剛需搶房。

　　投資客是否再次出山，與剛需搶房是否成立?記者連線深圳金鷹地產(chǎn)營銷總經(jīng)理林曉華，他指出，在投資客問題上并無復(fù)出之說，投資客一直存在，只是比重的大小上有所變化。對比高峰期，投資性需求確實明顯受到抑制，但是相比調(diào)控初期，目前的數(shù)量已經(jīng)有所回升。

　　據(jù)中聯(lián)地產(chǎn)數(shù)據(jù)監(jiān)測，今年6月投資比重占總成交量12.3%。環(huán)比增長了7.7%?！敖迪⒌囊蛩胤浅４蟆！?中聯(lián)地產(chǎn)觀點指出，三級市場價格漲幅在央行第一次降息后尤其明顯，業(yè)主已經(jīng)逐步恢復(fù)對市場回暖的信心，相應(yīng)的投資客也就越來越多。而世聯(lián)地產(chǎn)華南地區(qū)首席分析師曹取認為，在降息的政策背景下，投資客的入市意愿明顯比以前提高，但從數(shù)據(jù)上看，增長尚不明顯。

　　有專家提醒，在嚴格的限購限貸政策下，投資客并不會也缺乏空間大規(guī)模進入。但是在樓市預(yù)期強烈改變的事實下，投資客的選擇會更理性、更慎重。

　　二手短炒或外地抄底

　　近期投資客重現(xiàn)江湖并不是空穴來風(fēng)。先是有深圳投資客爆出猛料，三級市場多套短炒是最新的獲利方式。具體操作方式是：先交3～10萬元定金，然后以貸款審批較長為由，拖長首期款時間至3個月，再簽好主體變更書。最后等到漲價約5～10萬元即放盤。同時，益田大運城邦衛(wèi)城在其官方微博發(fā)布消息，稱上周出現(xiàn)不少購買多套房的現(xiàn)象，有投資客更是一次拿下一層，組團投資也不在少數(shù)。

　　對于投資客爆料的二手房短炒現(xiàn)象，記者也進行了深入調(diào)查，發(fā)現(xiàn)在寶安中心區(qū)確實出現(xiàn)了不少類似案例。

　　“這種情況已經(jīng)出現(xiàn)有2個月了。” 中聯(lián)地產(chǎn)寶安區(qū)域負責(zé)人說，行業(yè)內(nèi)部已經(jīng)有很多同行收到客戶類似的要求，也有不少的營業(yè)員接下了單子?！暗沁@種行為偏向三級市場里的‘ABC單’，不正規(guī)，也容易出事，大公司一般不敢接。

　　世華地產(chǎn)市場部則表示，過往短炒現(xiàn)象大多集中在一手房，二手短炒屬于新手法。相比一手房短炒，二手房短炒操作起來難度更大。以購買10套房為例，一手房投資客可以等找到真正的買家再備案。但是在三級市場中，每套房對應(yīng)的就是一個業(yè)主，無法系統(tǒng)管理，糾紛也非常容易發(fā)生。至于是否會出現(xiàn)投資客與剛需搶房的現(xiàn)象，世華方面則表示，范圍不會太大。但有知情人士透露，上個月熱銷的龍華某大盤，投資客比例已升至20%。

　　如果說二手房短炒風(fēng)險較大，只有少數(shù)人敢于“吃蟹”，那么外溢到周邊不限購城市投資，或是在其它主題地產(chǎn)領(lǐng)域出手，是更多投資客的選擇。

　　有業(yè)內(nèi)人士分析，地處莞深交接處的益田大運城邦，拿的實際上是東莞房產(chǎn)證，不受限購影響，所以受到投資客追捧。開發(fā)商內(nèi)部人士也表示：“投資客除了看重項目本身的升值前景，不限購的獨特屬性更賦予了更多的投資價值。”該開發(fā)商人士還告訴記者，此次加推單位中出現(xiàn)了數(shù)個購買多套單位的客戶，有很多客戶一次性購買一大一小兩套單位，一套用來自住，一套用來投資。而且近期客戶成團購買現(xiàn)象特別明顯，很多之前購房的客戶介紹朋友過來購買，占到最近銷量的20%左右。

　　目前多個在深圳市場叫座的惠東濱海物業(yè)，也帶有明顯的投資取向。世聯(lián)地產(chǎn)華南地區(qū)首席分析師曹曲就告訴記者，目前惠東的濱海物業(yè)基本都是由投資客覆蓋，“購買濱海物業(yè)，偶爾過來居住度假的客戶很多。其中高達70%為深圳人?！?/p>

　　投資豪宅也要看價

　　由于豪宅的增值與保值屬性，別墅豪宅一直以來都是投資客的重點項目。自限購令出臺，豪宅投資客“最受傷”。而下半年，大量別墅將集結(jié)亮相，這或許是高端投資客入市的一個信號。

　　專門研究豪宅市場的美亨投資統(tǒng)計，今年預(yù)期會有35個別墅項目入市，市場供應(yīng)應(yīng)逾1900套。目前多個別墅項目進入現(xiàn)售期，并已經(jīng)出現(xiàn)團購別墅的案例。

　　林曉華認為，投資客選擇此時入市是有可能的。相比廉租經(jīng)濟適用房，豪宅增值更顯著。但這要取決于豪宅物業(yè)定價是否合理。價格合理將會是唯一判斷的標準。一般來說，投資客會對比二手房源定價，新房豪宅單價比周邊相同二手房貴20%～30%，應(yīng)該是合乎情理。但若貴了一倍，投資客也會有其它的選擇。

　　世華市場部分析員何然預(yù)計，下半年投資客在豪宅市場中不會有太大動作，原因在于豪宅周轉(zhuǎn)期過長。此外，目前政策對剛需有利，而對限購有很多規(guī)定。除非投資客利用政策漏洞，否則機會不大。