深圳投資客：持有多套二手房短炒是新投機(jī)方法

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　　投資客小規(guī)模入市

　　市場(chǎng)預(yù)期的強(qiáng)烈改變，被視為投資客入市的最大推手。近兩個(gè)月以來(lái)，央行連續(xù)兩次降息，樓市成交節(jié)節(jié)攀升，三級(jí)市場(chǎng)更是保持了活躍，這些跡象都讓樓市信心迅速恢復(fù)。值得關(guān)注的是，對(duì)比自住型置業(yè)的剛需，無(wú)論資金實(shí)力、信息渠道還是產(chǎn)品挑選上，投資客都占據(jù)更好的靈活性，因此有業(yè)內(nèi)觀點(diǎn)形容，眼下投資客的入市實(shí)際上是在與剛需搶房。

　　投資客是否再次出山，與剛需搶房是否成立?記者連線深圳金鷹地產(chǎn)營(yíng)銷總經(jīng)理林曉華，他指出，在投資客問題上并無(wú)復(fù)出之說(shuō)，投資客一直存在，只是比重的大小上有所變化。對(duì)比高峰期，投資性需求確實(shí)明顯受到抑制，但是相比調(diào)控初期，目前的數(shù)量已經(jīng)有所回升。

　　據(jù)中聯(lián)地產(chǎn)數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)，今年6月投資比重占總成交量12.3%。環(huán)比增長(zhǎng)了7.7%。“降息的因素非常大?！?中聯(lián)地產(chǎn)觀點(diǎn)指出，三級(jí)市場(chǎng)價(jià)格漲幅在央行第一次降息后尤其明顯，業(yè)主已經(jīng)逐步恢復(fù)對(duì)市場(chǎng)回暖的信心，相應(yīng)的投資客也就越來(lái)越多。而世聯(lián)地產(chǎn)華南地區(qū)首席分析師曹取認(rèn)為，在降息的政策背景下，投資客的入市意愿明顯比以前提高，但從數(shù)據(jù)上看，增長(zhǎng)尚不明顯。

　　有專家提醒，在嚴(yán)格的限購(gòu)限貸政策下，投資客并不會(huì)也缺乏空間大規(guī)模進(jìn)入。但是在樓市預(yù)期強(qiáng)烈改變的事實(shí)下，投資客的選擇會(huì)更理性、更慎重。

　　二手短炒或外地抄底

　　近期投資客重現(xiàn)江湖并不是空穴來(lái)風(fēng)。先是有深圳投資客爆出猛料，三級(jí)市場(chǎng)多套短炒是最新的獲利方式。具體操作方式是：先交3～10萬(wàn)元定金，然后以貸款審批較長(zhǎng)為由，拖長(zhǎng)首期款時(shí)間至3個(gè)月，再簽好主體變更書。最后等到漲價(jià)約5～10萬(wàn)元即放盤。同時(shí)，益田大運(yùn)城邦衛(wèi)城在其官方微博發(fā)布消息，稱上周出現(xiàn)不少購(gòu)買多套房的現(xiàn)象，有投資客更是一次拿下一層，組團(tuán)投資也不在少數(shù)。

　　對(duì)于投資客爆料的二手房短炒現(xiàn)象，記者也進(jìn)行了深入調(diào)查，發(fā)現(xiàn)在寶安中心區(qū)確實(shí)出現(xiàn)了不少類似案例。

　　“這種情況已經(jīng)出現(xiàn)有2個(gè)月了?！?中聯(lián)地產(chǎn)寶安區(qū)域負(fù)責(zé)人說(shuō)，行業(yè)內(nèi)部已經(jīng)有很多同行收到客戶類似的要求，也有不少的營(yíng)業(yè)員接下了單子。“但是這種行為偏向三級(jí)市場(chǎng)里的‘ABC單’，不正規(guī)，也容易出事，大公司一般不敢接。

　　世華地產(chǎn)市場(chǎng)部則表示，過往短炒現(xiàn)象大多集中在一手房，二手短炒屬于新手法。相比一手房短炒，二手房短炒操作起來(lái)難度更大。以購(gòu)買10套房為例，一手房投資客可以等找到真正的買家再備案。但是在三級(jí)市場(chǎng)中，每套房對(duì)應(yīng)的就是一個(gè)業(yè)主，無(wú)法系統(tǒng)管理，糾紛也非常容易發(fā)生。至于是否會(huì)出現(xiàn)投資客與剛需搶房的現(xiàn)象，世華方面則表示，范圍不會(huì)太大。但有知情人士透露，上個(gè)月熱銷的龍華某大盤，投資客比例已升至20%。

　　如果說(shuō)二手房短炒風(fēng)險(xiǎn)較大，只有少數(shù)人敢于“吃蟹”，那么外溢到周邊不限購(gòu)城市投資，或是在其它主題地產(chǎn)領(lǐng)域出手，是更多投資客的選擇。

　　有業(yè)內(nèi)人士分析，地處莞深交接處的益田大運(yùn)城邦，拿的實(shí)際上是東莞房產(chǎn)證，不受限購(gòu)影響，所以受到投資客追捧。開發(fā)商內(nèi)部人士也表示：“投資客除了看重項(xiàng)目本身的升值前景，不限購(gòu)的獨(dú)特屬性更賦予了更多的投資價(jià)值。”該開發(fā)商人士還告訴記者，此次加推單位中出現(xiàn)了數(shù)個(gè)購(gòu)買多套單位的客戶，有很多客戶一次性購(gòu)買一大一小兩套單位，一套用來(lái)自住，一套用來(lái)投資。而且近期客戶成團(tuán)購(gòu)買現(xiàn)象特別明顯，很多之前購(gòu)房的客戶介紹朋友過來(lái)購(gòu)買，占到最近銷量的20%左右。

　　目前多個(gè)在深圳市場(chǎng)叫座的惠東濱海物業(yè)，也帶有明顯的投資取向。世聯(lián)地產(chǎn)華南地區(qū)首席分析師曹曲就告訴記者，目前惠東的濱海物業(yè)基本都是由投資客覆蓋，“購(gòu)買濱海物業(yè)，偶爾過來(lái)居住度假的客戶很多。其中高達(dá)70%為深圳人。”

　　投資豪宅也要看價(jià)

　　由于豪宅的增值與保值屬性，別墅豪宅一直以來(lái)都是投資客的重點(diǎn)項(xiàng)目。自限購(gòu)令出臺(tái)，豪宅投資客“最受傷”。而下半年，大量別墅將集結(jié)亮相，這或許是高端投資客入市的一個(gè)信號(hào)。

　　專門研究豪宅市場(chǎng)的美亨投資統(tǒng)計(jì)，今年預(yù)期會(huì)有35個(gè)別墅項(xiàng)目入市，市場(chǎng)供應(yīng)應(yīng)逾1900套。目前多個(gè)別墅項(xiàng)目進(jìn)入現(xiàn)售期，并已經(jīng)出現(xiàn)團(tuán)購(gòu)別墅的案例。

　　林曉華認(rèn)為，投資客選擇此時(shí)入市是有可能的。相比廉租經(jīng)濟(jì)適用房，豪宅增值更顯著。但這要取決于豪宅物業(yè)定價(jià)是否合理。價(jià)格合理將會(huì)是唯一判斷的標(biāo)準(zhǔn)。一般來(lái)說(shuō)，投資客會(huì)對(duì)比二手房源定價(jià)，新房豪宅單價(jià)比周邊相同二手房貴20%～30%，應(yīng)該是合乎情理。但若貴了一倍，投資客也會(huì)有其它的選擇。

　　世華市場(chǎng)部分析員何然預(yù)計(jì)，下半年投資客在豪宅市場(chǎng)中不會(huì)有太大動(dòng)作，原因在于豪宅周轉(zhuǎn)期過長(zhǎng)。此外，目前政策對(duì)剛需有利，而對(duì)限購(gòu)有很多規(guī)定。除非投資客利用政策漏洞，否則機(jī)會(huì)不大。