2015年房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營(yíng)與管理》第九章知識(shí)點(diǎn)（6）

　　13. 土地儲(chǔ)備貸款的風(fēng)險(xiǎn)

　　土地儲(chǔ)備中心自有運(yùn)作資金嚴(yán)重不足，主要依靠銀行貸款

　　土地出讓計(jì)劃不明確，還貸資金來(lái)源的時(shí)間不能與貸款期限相匹配

　　土地儲(chǔ)備中心貸款抵押中法律問(wèn)題帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)

　　14. 土地儲(chǔ)備貸款的風(fēng)險(xiǎn)管理

　　對(duì)資本金不足，經(jīng)營(yíng)管理不規(guī)范的借款人，審慎發(fā)放貸款

　　以抵押貸款方式向土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)發(fā)放，貸款額度不得超過(guò)所收購(gòu)?fù)恋卦u(píng)估價(jià)值的70%，貸款期限最長(zhǎng)不得超過(guò)2年

　　對(duì)包括該圭地的性質(zhì)、權(quán)屬關(guān)系等整體情況，進(jìn)行認(rèn)真的調(diào)查分析

　　實(shí)時(shí)掌握土地價(jià)值狀況，避免由于土地價(jià)值虛增或其他情況而導(dǎo)致的貸款風(fēng)險(xiǎn)

　　15. 房地產(chǎn)抵押貸款的種類

　　個(gè)人住房抵押貸款

　?。J給消費(fèi)者，以購(gòu)買的房為抵押物

　　分為商業(yè)性住房抵押貸款和政策性住房抵押貸款（公積金貸款）兩類

　　分為固定利率貸款和可調(diào)利率貸款兩種，我國(guó)實(shí)行可調(diào)利率，從下年初開始按新利率

　　抵押貸款額度上限為住房?jī)r(jià)值的80%，貸款期限最長(zhǎng)不超過(guò)30年

　　構(gòu)成抵押貸款一級(jí)市場(chǎng)

　　商用房地產(chǎn)抵押貸款

　　還款來(lái)源主要是商用房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)凈收益，所以風(fēng)險(xiǎn)高

　　貸款價(jià)值比率不超過(guò)60%，期限不超過(guò)10年

　　僅對(duì)已通過(guò)竣工驗(yàn)收的商用房地產(chǎn)發(fā)放

　　在建工程抵押貸款

　　以房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)作為抵押物

　　一次確定貸款額度，一次辦理承包工程合同的房屋期權(quán)抵押登記，按工程形象進(jìn)度和約定的貸款價(jià)值比率分次發(fā)放貸款

　　16. 個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)

　　操作風(fēng)險(xiǎn)－對(duì)客戶調(diào)查不深入，容易出現(xiàn)假按揭

　　信用風(fēng)險(xiǎn)－開發(fā)商和購(gòu)房者兩方面的問(wèn)題

　　市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)－包括市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)周期風(fēng)險(xiǎn)、政策性風(fēng)險(xiǎn)、變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)和利率風(fēng)險(xiǎn)

　　管理風(fēng)險(xiǎn)－銀行的管理能力不高，如借款人資質(zhì)審查不嚴(yán)、手續(xù)不完整、放松貸款條件等

　　法律風(fēng)險(xiǎn)

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