2015年房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》第九章知識點（6）

　　13. 土地儲備貸款的風(fēng)險

　　土地儲備中心自有運作資金嚴(yán)重不足，主要依靠銀行貸款

　　土地出讓計劃不明確，還貸資金來源的時間不能與貸款期限相匹配

　　土地儲備中心貸款抵押中法律問題帶來的風(fēng)險

　　14. 土地儲備貸款的風(fēng)險管理

　　對資本金不足，經(jīng)營管理不規(guī)范的借款人，審慎發(fā)放貸款

　　以抵押貸款方式向土地儲備機(jī)構(gòu)發(fā)放，貸款額度不得超過所收購?fù)恋卦u估價值的70%，貸款期限最長不得超過2年

　　對包括該圭地的性質(zhì)、權(quán)屬關(guān)系等整體情況，進(jìn)行認(rèn)真的調(diào)查分析

　　實時掌握土地價值狀況，避免由于土地價值虛增或其他情況而導(dǎo)致的貸款風(fēng)險

　　15. 房地產(chǎn)抵押貸款的種類

　　個人住房抵押貸款

　　－貸給消費者，以購買的房為抵押物

　　分為商業(yè)性住房抵押貸款和政策性住房抵押貸款（公積金貸款）兩類

　　分為固定利率貸款和可調(diào)利率貸款兩種，我國實行可調(diào)利率，從下年初開始按新利率

　　抵押貸款額度上限為住房價值的80%，貸款期限最長不超過30年

　　構(gòu)成抵押貸款一級市場

　　商用房地產(chǎn)抵押貸款

　　還款來源主要是商用房地產(chǎn)的經(jīng)營凈收益，所以風(fēng)險高

　　貸款價值比率不超過60%，期限不超過10年

　　僅對已通過竣工驗收的商用房地產(chǎn)發(fā)放

　　在建工程抵押貸款

　　以房地產(chǎn)開發(fā)項目合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)作為抵押物

　　一次確定貸款額度，一次辦理承包工程合同的房屋期權(quán)抵押登記，按工程形象進(jìn)度和約定的貸款價值比率分次發(fā)放貸款

　　16. 個人住房貸款的風(fēng)險

　　操作風(fēng)險－對客戶調(diào)查不深入，容易出現(xiàn)假按揭

　　信用風(fēng)險－開發(fā)商和購房者兩方面的問題

　　市場風(fēng)險－包括市場供求風(fēng)險、市場周期風(fēng)險、政策性風(fēng)險、變現(xiàn)風(fēng)險和利率風(fēng)險

　　管理風(fēng)險－銀行的管理能力不高，如借款人資質(zhì)審查不嚴(yán)、手續(xù)不完整、放松貸款條件等

　　法律風(fēng)險

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