房地產(chǎn)估價師考試《理論與方法》復(fù)習(xí)要點（8）

　　第六節(jié) 替代原則

　　替代原則要求估價結(jié)果不得不合理地偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價格

　　市場上各個經(jīng)濟主體的理性行為，導(dǎo)致效用相同的商品之間形成相同的市場價格

　　房地產(chǎn)的獨一無二特性，使得完全相同的房地產(chǎn)不存在，但同一市場上具有相近效用的房地產(chǎn)卻存在，其價格應(yīng)接近

　　■替代原則的運用

　　估價對象附近存在相近效用的房地產(chǎn)且已知價格時，可以用這些價格來推算出估價對象的價格

　　不能孤立地考慮一個估價對象，要考慮相近似效用房地產(chǎn)價格的牽掣

　　第七節(jié) 謹(jǐn)慎原則

　　謹(jǐn)慎原則（熟悉）

　　指在房地產(chǎn)抵押價值評估中，在存在不確定性因素的情況下作出估價相關(guān)判斷時，應(yīng)當(dāng)保持必要的謹(jǐn)慎，充分估計抵押房地產(chǎn)在抵押權(quán)實現(xiàn)時可能受到的限制、未來可能發(fā)生的風(fēng)險和損失，不高估假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的價值，不低估房地產(chǎn)估價師知悉的法定優(yōu)先受償款

　　實質(zhì)就是要高估風(fēng)險，低估收益，使評估價值降低。

　　理解謹(jǐn)慎原則的關(guān)鍵，是要搞清楚“在存在不確定性因素的情況下”。在實際估價中，房地產(chǎn)估價師如果面臨的是確定性因素，則不存在謹(jǐn)慎問題，應(yīng)依據(jù)確定性因素進行估價。如果面臨的是不確定性因素，當(dāng)對該因素的樂觀或保守估計會導(dǎo)致對房地產(chǎn)抵押價值的高估或低估時，則應(yīng)采取導(dǎo)致對房地產(chǎn)抵押價值“低估”的估計。

　　《房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見》針對不同的估價方法，提出了遵守謹(jǐn)慎原則的下列要求：

　?。?）在運用市場法估價時，不應(yīng)選取成交價格明顯高于市場價格的交易實例作為可比實例，并應(yīng)對可比實例進行必要的實地查看。

　?。?）在運用成本法估價時，不應(yīng)高估土地取得成本、開發(fā)成本、有關(guān)費稅和利潤，不應(yīng)低估折舊。

　　（3）在運用收益法估價時，不應(yīng)高估收入或者低估運營費用，選取的報酬率或者資本化率不應(yīng)偏低。

　?。?）在運用假設(shè)開發(fā)法估價時，不應(yīng)高估未來開發(fā)完成后的價值，不應(yīng)低估開發(fā)成本、有關(guān)費稅和利潤。

　　運用收益法評估房地產(chǎn)抵押價值時，當(dāng)估計未來收益可能會高也可能會低時，一般應(yīng)采用（ 　）的收益估計值。【2008年真題】
　　A．較高
　　B．較低
　　C．最高
　　D．居中

　　答案：B

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