房地產(chǎn)估價(jià)師考試《理論與方法》復(fù)習(xí)要點(diǎn)（8）

　　第六節(jié) 替代原則

　　替代原則要求估價(jià)結(jié)果不得不合理地偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價(jià)格

　　市場上各個(gè)經(jīng)濟(jì)主體的理性行為，導(dǎo)致效用相同的商品之間形成相同的市場價(jià)格

　　房地產(chǎn)的獨(dú)一無二特性，使得完全相同的房地產(chǎn)不存在，但同一市場上具有相近效用的房地產(chǎn)卻存在，其價(jià)格應(yīng)接近

　　■替代原則的運(yùn)用

　　估價(jià)對象附近存在相近效用的房地產(chǎn)且已知價(jià)格時(shí)，可以用這些價(jià)格來推算出估價(jià)對象的價(jià)格

　　不能孤立地考慮一個(gè)估價(jià)對象，要考慮相近似效用房地產(chǎn)價(jià)格的牽掣

　　第七節(jié) 謹(jǐn)慎原則

　　謹(jǐn)慎原則（熟悉）

　　指在房地產(chǎn)抵押價(jià)值評估中，在存在不確定性因素的情況下作出估價(jià)相關(guān)判斷時(shí)，應(yīng)當(dāng)保持必要的謹(jǐn)慎，充分估計(jì)抵押房地產(chǎn)在抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)可能受到的限制、未來可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)和損失，不高估假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的價(jià)值，不低估房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款

　　實(shí)質(zhì)就是要高估風(fēng)險(xiǎn)，低估收益，使評估價(jià)值降低。

　　理解謹(jǐn)慎原則的關(guān)鍵，是要搞清楚“在存在不確定性因素的情況下”。在實(shí)際估價(jià)中，房地產(chǎn)估價(jià)師如果面臨的是確定性因素，則不存在謹(jǐn)慎問題，應(yīng)依據(jù)確定性因素進(jìn)行估價(jià)。如果面臨的是不確定性因素，當(dāng)對該因素的樂觀或保守估計(jì)會(huì)導(dǎo)致對房地產(chǎn)抵押價(jià)值的高估或低估時(shí)，則應(yīng)采取導(dǎo)致對房地產(chǎn)抵押價(jià)值“低估”的估計(jì)。

　　《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見》針對不同的估價(jià)方法，提出了遵守謹(jǐn)慎原則的下列要求：

　?。?）在運(yùn)用市場法估價(jià)時(shí)，不應(yīng)選取成交價(jià)格明顯高于市場價(jià)格的交易實(shí)例作為可比實(shí)例，并應(yīng)對可比實(shí)例進(jìn)行必要的實(shí)地查看。

　　（2）在運(yùn)用成本法估價(jià)時(shí)，不應(yīng)高估土地取得成本、開發(fā)成本、有關(guān)費(fèi)稅和利潤，不應(yīng)低估折舊。

　　（3）在運(yùn)用收益法估價(jià)時(shí)，不應(yīng)高估收入或者低估運(yùn)營費(fèi)用，選取的報(bào)酬率或者資本化率不應(yīng)偏低。

　?。?）在運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)時(shí)，不應(yīng)高估未來開發(fā)完成后的價(jià)值，不應(yīng)低估開發(fā)成本、有關(guān)費(fèi)稅和利潤。

　　運(yùn)用收益法評估房地產(chǎn)抵押價(jià)值時(shí)，當(dāng)估計(jì)未來收益可能會(huì)高也可能會(huì)低時(shí)，一般應(yīng)采用（ 　）的收益估計(jì)值。【2008年真題】
　　A．較高
　　B．較低
　　C．最高
　　D．居中

　　答案：B

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