2015年房地產(chǎn)估價(jià)師基本制度與政策備考講義資料（13）

　　1.4.1.3 風(fēng)險(xiǎn)分析的目的風(fēng)險(xiǎn)分析是投資決策的重要環(huán)節(jié)，其目的是要幫助投資者回答下述問題：

　?。?）預(yù)期收益率是多少，出現(xiàn)的可能性有多大？

　　（2）相對(duì)于目標(biāo)收益或融資成本或機(jī)會(huì)投資收益來說，產(chǎn)生損失或超過目標(biāo)收益的可能性有多大？

　?。?）預(yù)期收益的變動(dòng)性和離散性如何？

　　由于風(fēng)險(xiǎn)分析的數(shù)學(xué)方法較為復(fù)雜，考慮到編寫本書的目的，本節(jié)僅對(duì)房地產(chǎn)投資過程中所遇到的風(fēng)險(xiǎn)種類及其對(duì)投資的影響進(jìn)行簡單介紹。有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)過程中風(fēng)險(xiǎn)分析的方法，我們將在本書的第7章進(jìn)行適當(dāng)介紹。

　　房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在投入資金的安全性、期望收益的可靠性、投資項(xiàng)目的變現(xiàn)性和資產(chǎn)管理的復(fù)雜性四個(gè)方面。對(duì)具體風(fēng)險(xiǎn)因素的分析，有多種分類方式，每一種分類方式都從不同的角度分析了可能對(duì)房地產(chǎn)投資的凈經(jīng)營收益 產(chǎn)生影響的因素。通常情況下，人們往往把風(fēng)險(xiǎn)劃分為對(duì)市場內(nèi)所有投資項(xiàng)目均產(chǎn)生影響、投資者無法控制的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)和僅對(duì)市場內(nèi)個(gè)別項(xiàng)目產(chǎn)生影響、可以由投資者控制的個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)。

　　1.4.2 系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)投資首先面臨的是系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，投資者對(duì)這些風(fēng)險(xiǎn)不易判斷和控制，如 通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)、市場供求風(fēng)險(xiǎn)、周期風(fēng)險(xiǎn)、變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)和或然損失風(fēng)險(xiǎn)等。

　　1.4.2.1 通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)也稱購買力風(fēng)險(xiǎn)。是指投資完成后所收回的資金與初始投入的資金相比，購 買力降低給投資者帶來的風(fēng)險(xiǎn)。由于所有的投資均要求有一定的時(shí)間周期，尤其 是房地產(chǎn)投資周期較長，因此只要存在通貨膨脹因素，投資者就要面臨通貨膨脹 風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)收益是通過其他人分期付款的方式獲得時(shí)，投資者就面臨著最嚴(yán)重的購 買力風(fēng)險(xiǎn)。不管是以固定利率借出一筆資金還是以固定不變的租金長期出租一宗 物業(yè)，都面臨著由于商品或服務(wù)價(jià)格上漲所帶來的風(fēng)險(xiǎn)。以固定租金方式出租物 業(yè)的租期越長，投資者所承擔(dān)的購買力風(fēng)險(xiǎn)就越大。由于通貨膨脹將導(dǎo)致未來收 益的價(jià)值下降，所以，按長期固定租金方式出租其所擁有物業(yè)的投資者，實(shí)際上 承擔(dān)了本來應(yīng)由租客承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)。

　　由于通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)直接降低投資的實(shí)際收益率，因此房地產(chǎn)投資者非常重視 此風(fēng)險(xiǎn)因素的影響，并通過適當(dāng)調(diào)整其要求的最低收益率，來降低該風(fēng)險(xiǎn)對(duì)實(shí)際 收益率影響的程度。但房地產(chǎn)投資的保值性，又使投資者要求的最低收益率并不 是通貨膨脹率與行業(yè)基準(zhǔn)折現(xiàn)率的直接相加。

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