房地產(chǎn)估價(jià)師經(jīng)營(yíng)與管理課程講義（3）

　　2.3 房地產(chǎn)投資的特點(diǎn)（8大特點(diǎn)）

　　區(qū)位選擇異常重要（具體位置+宏觀區(qū)位）

　　適于進(jìn)行長(zhǎng)期投資（兩個(gè)壽命）

　　經(jīng)濟(jì)壽命：地上建筑物對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值持續(xù)產(chǎn)生貢獻(xiàn)的時(shí)間周期，即從地上建筑物竣工之日開始，出租經(jīng)營(yíng)收入大于運(yùn)營(yíng)費(fèi)用，即凈收益大于零的持續(xù)時(shí)間

　　自然壽命：從地上建筑物竣工之日開始，到建筑物的主要結(jié)構(gòu)構(gòu)件和設(shè)備因自然老化或損壞而不能繼續(xù)保證安全使用為止的持續(xù)時(shí)間

　　需要適時(shí)的更新改造投資（適應(yīng)性，需要適時(shí)更新改造）

　　投資價(jià)值難以判斷因而易產(chǎn)生資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)（價(jià)值難以判斷）

　　變現(xiàn)性差

　　易受政策影響

　　依賴專業(yè)管理

　　存在效益外溢和轉(zhuǎn)移（外部性影響）

　　【2007年真題】

　　買賣雙方要經(jīng)過(guò)多次搜尋或長(zhǎng)時(shí)間議價(jià)才能完成房地產(chǎn)交易，這個(gè)過(guò)程反映了房地產(chǎn)的（）。
　　A．不可移動(dòng)性
　　B．適應(yīng)性
　　C．弱流動(dòng)性
　　D．相互影響性

　　【答案】C
　　【解析】弱流動(dòng)性即變現(xiàn)性差。

　　【2006年真題】

　　投資者對(duì)房地產(chǎn)內(nèi)部使用功能的變動(dòng)（例如，在公寓內(nèi)設(shè)置自助洗衣房提供洗衣服務(wù)等），體現(xiàn)了投資者對(duì)房地產(chǎn)投資（）的重視。
　　A．各異性
　　B．適應(yīng)性
　　C．相互影響性
　　D．專業(yè)管理依賴

　　【答案】B
　　【解析】需要適時(shí)的更新改造

　　2.4 房地產(chǎn)投資的作用

　　從社會(huì)的角度

　　拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)

　　從投資者的角度

　　具有收益、保值、增值、消費(fèi)的多重功能

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