房地產(chǎn)估價師《制度與政策》課程講義（8）

　　9. 房地產(chǎn)抵押的效力

　　抵押物的權屬

　　抵押人設定抵押后，房地產(chǎn)的所有權仍然屬于抵押人，抵押人仍可對抵押物行使占有、使用、收益、處分的權利，但其所有權受到限制

　　抵押物的轉(zhuǎn)讓

　　抵押人經(jīng)抵押權人同意轉(zhuǎn)讓抵押房地產(chǎn)的，應當將轉(zhuǎn)讓所得的價款提前清償債務或者提存，轉(zhuǎn)讓價款超過債權數(shù)額部門歸抵押人所有，不足由債務人清償

　　抵押物價值減少時的處理

　　如抵押人的行為足以使抵押物價值減少的，抵押權人有權要求抵押人停止其行為

　　抵押物價值減少時，抵押權人有權要求抵押人恢復抵押房地產(chǎn)價值，或者提供與減少的價值相當?shù)膿＃駝t抵押權人有權要求債務人提前清償債務

　　10. 房地產(chǎn)抵押權的實現(xiàn)

　　10.1 抵押權的實現(xiàn)

　　雙方有協(xié)議的

　　可以按協(xié)議以抵押房地產(chǎn)折價或者以拍賣、變賣地產(chǎn)的價款優(yōu)先受償

　　協(xié)議損害其它人利益的，可在一年內(nèi)行使撤銷權

　　雙方未達成協(xié)議的

　　抵押權人可以請求法院拍賣、變賣房地產(chǎn)

　　【2008年真題】
　　《物權法》規(guī)定房地產(chǎn)抵押權實現(xiàn)的方式有（ ）。
　　A．抵押權人可以與抵押人協(xié)議以拍賣、變賣抵押房地產(chǎn)所得的價款優(yōu)先受償
　　B．抵押權人直接向人民法院提起訴訟
　　C．抵押權人與抵押人未就抵押權實現(xiàn)方式達成協(xié)議的，抵押權人可以請求人民法院拍賣抵押房地產(chǎn)
　　D．按合同約定將抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給抵押權人
　　E．抵押權人與抵押人未就抵押權實現(xiàn)方式達成協(xié)議的，抵押權人可以請求人民法院變賣抵押房地產(chǎn)

　　【答案】ACE
　　【解析】D不得約定將抵押物轉(zhuǎn)移給抵押權人。

　　10.2 同一房地產(chǎn)設定兩個以上的抵押權時，清償順序如下

　　抵押權已登記的，按照登記的先后順序清償

　　順序相同時，按照債權比例清償

　　已登記的先于未登記的受償

　　均未登記的，按照債權比例清償

　　【2007年真題】
　　某公司以一宗房地產(chǎn)先向甲銀行申請抵押貸款，同時辦理了抵押登記，后又以該房地產(chǎn)同乙銀行申請抵押貸款，也辦理了抵押登記．貸款到期后，該公司無力還款，依法定程序拍賣，拍賣所得款（ ）。
　　A．甲銀行優(yōu)先受償
　　B．按兩家銀行的債權數(shù)額大小確定受償順序
　　C．乙銀行優(yōu)先受償
　　D．按兩家銀行的債權比例受償

　　【答案】A
　　【解析】抵押權已登記的，按照登記的先后順序清償。

　　10.3 對抵押物拍賣

　　拍賣保留價由人民法院確定

　　有評估的，參照評估價確定

　　無評估的，參照市價確定，并應當征詢當事人的意見

　　第一次拍賣時的保留價，不得低于評估價格或市價的80％，再次拍賣時，每次降低的數(shù)額不得超過前次保留價的20％

　　抵押物變現(xiàn)后的價款超過債權數(shù)額部分歸抵押人所有，不足部分由債務人清償

　　【2008年真題】
　　在司法處置拍賣中，某房地產(chǎn)評估價格為100萬元，如果第一次拍賣流拍，則第二次拍賣保留價的范圍應在（ ）萬元之間。
　　A．60-100
　　B．64-80
　　C．64-100
　　D．80-100

　　【答案】C
　　【解析】第一次拍賣時的保留價，不得低于評估價格或市價的80％，再次拍賣時，每次降低的數(shù)額不得超過前次保留價的20％。只確定了下限，不得低于某一價，沒有確定上限。保留價的上限就是市場價或是評估價。

　　【2007年真題】
　　人民法院依法拍賣抵押房地產(chǎn)時，拍賣保留價應由（ ）確定。
　　A．房地產(chǎn)估價機構
　　B．人民法院
　　C．抵押權人
　　D．人民法院和房地產(chǎn)估價機構共同

　　【答案】B

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