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2015年房地產(chǎn)估價師《制度與政策》資料(19)
6.建設用地使用權的終止
因土地滅失而終止(標的物不存在)
因土地使用者的拋棄而終止(權利人不要了)
7.建設用地使用權出讓合同
簽訂主體
市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者簽訂
合同類型(三類)
成片土地使用權出讓合同
項目用地(宗地)土地使用權出讓合同
劃撥土地補辦出讓合同以及因附著物出租、轉(zhuǎn)讓、抵押而補佃土地使用權出讓合同
7.1 合同的主要內(nèi)容
合同(主體)
當事人的名稱和住所
土地界址、面積等
建筑物、構筑物及其附屬設施占用的空間
土地用途
使用期限
出讓金等費用及其支付方式
解決爭議的方法
附件
宗地平面界址圖
出讓宗地豎向界限
規(guī)劃條件
7.2 合同的履行
閑置的處理
超過合同約定的動工開發(fā)日期滿一年未動工開發(fā)的,可以征收相當于出讓金20%以下的土地閑置費
滿二年未動工開發(fā)的,可以無償收回土地使用權
因不可抗力或政府、政府有關部門的行為,或者動工開發(fā)必需的前期工作造成動工開發(fā)遲延的除外
用途改變
用地單位改變土地利用條件及用途,必須取得出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政管理部門的同意,變更或重新簽訂出讓合同并相應調(diào)整地價款(兩部門批準)
未達到出讓合同約定的開發(fā)條件
可要求用地單位支付違約金
違約金比例為投資差額部分占約定投資部分的比例
計算違約金的基數(shù)是出讓金
【典型例題】
下列以出讓方式取得土地使用權進行房地產(chǎn)開發(fā)的情況中,政府可以無償收回土地使用權的是( )。
A.出讓合同約定2002年6月30日動工開發(fā),中間曾受到“非典”的影響,規(guī)劃部門審批工作在一段時間內(nèi)暫停,導致前期工作延誤,到2004年6月30日仍未動工開發(fā)
B.城市總體規(guī)劃變更,使得項目規(guī)劃設計變更,導致超過出讓合同約定的動開發(fā)日期滿兩年未動工開發(fā)
C.開發(fā)商要求提高項目容積率,規(guī)劃部門不批準,導致超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿兩年未動工開發(fā)
D.因發(fā)生自然災害,地塊的地質(zhì)條件發(fā)生重大變化,導致超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿兩年未動工開發(fā)
【答案】C
【解析】A 非典為不可抗力,超過兩年但由于不可抗力的除外;B 的拖延是由于政府部門的行為;D 自然災害為不可抗力。
7.3 合同的解除(雙方,均為60日)
土地使用者延期付款超過60日,土管部門有權解除合同,并可以請求違約賠償
出讓人延期交付土地超過60日,土地使用者有權解除合同,土管部門雙倍返還定金,退還已支付地價款,并可要求賠償
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