2015年房地產(chǎn)估價(jià)師《制度與政策》資料（19）

　　6.建設(shè)用地使用權(quán)的終止

　　因土地滅失而終止（標(biāo)的物不存在）

　　因土地使用者的拋棄而終止（權(quán)利人不要了）

　　7.建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同

　　簽訂主體

　　市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者簽訂

　　合同類型（三類）

　　成片土地使用權(quán)出讓合同

　　項(xiàng)目用地（宗地）土地使用權(quán)出讓合同

　　劃撥土地補(bǔ)辦出讓合同以及因附著物出租、轉(zhuǎn)讓、抵押而補(bǔ)佃土地使用權(quán)出讓合同

　　7.1 合同的主要內(nèi)容

　　合同（主體）

　　當(dāng)事人的名稱和住所

　　土地界址、面積等

　　建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施占用的空間

　　土地用途

　　使用期限

　　出讓金等費(fèi)用及其支付方式

　　解決爭(zhēng)議的方法

　　附件

　　宗地平面界址圖

　　出讓宗地豎向界限

　　規(guī)劃條件

　　7.2 合同的履行

　　閑置的處理

　　超過(guò)合同約定的動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期滿一年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，可以征收相當(dāng)于出讓金20%以下的土地閑置費(fèi)

　　滿二年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，可以無(wú)償收回土地使用權(quán)

　　因不可抗力或政府、政府有關(guān)部門的行為，或者動(dòng)工開(kāi)發(fā)必需的前期工作造成動(dòng)工開(kāi)發(fā)遲延的除外

　　用途改變

　　用地單位改變土地利用條件及用途，必須取得出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政管理部門的同意，變更或重新簽訂出讓合同并相應(yīng)調(diào)整地價(jià)款（兩部門批準(zhǔn)）

　　未達(dá)到出讓合同約定的開(kāi)發(fā)條件

　　可要求用地單位支付違約金

　　違約金比例為投資差額部分占約定投資部分的比例

　　計(jì)算違約金的基數(shù)是出讓金

　　【典型例題】

　　下列以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的情況中，政府可以無(wú)償收回土地使用權(quán)的是（ ）。
　　A．出讓合同約定2002年6月30日動(dòng)工開(kāi)發(fā)，中間曾受到“非典”的影響，規(guī)劃部門審批工作在一段時(shí)間內(nèi)暫停，導(dǎo)致前期工作延誤，到2004年6月30日仍未動(dòng)工開(kāi)發(fā)
　　B．城市總體規(guī)劃變更，使得項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)變更，導(dǎo)致超過(guò)出讓合同約定的動(dòng)開(kāi)發(fā)日期滿兩年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)
　　C．開(kāi)發(fā)商要求提高項(xiàng)目容積率，規(guī)劃部門不批準(zhǔn)，導(dǎo)致超過(guò)出讓合同約定的動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期滿兩年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)
　　D．因發(fā)生自然災(zāi)害，地塊的地質(zhì)條件發(fā)生重大變化，導(dǎo)致超過(guò)出讓合同約定的動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期滿兩年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)

　　【答案】C
　　【解析】A 非典為不可抗力，超過(guò)兩年但由于不可抗力的除外；B 的拖延是由于政府部門的行為；D 自然災(zāi)害為不可抗力。

　　7.3 合同的解除（雙方，均為60日）

　　土地使用者延期付款超過(guò)60日，土管部門有權(quán)解除合同，并可以請(qǐng)求違約賠償

　　出讓人延期交付土地超過(guò)60日，土地使用者有權(quán)解除合同，土管部門雙倍返還定金，退還已支付地價(jià)款，并可要求賠償

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