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2015年房地產(chǎn)估價師《制度與政策》資料(19)

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  6.建設用地使用權的終止

  因土地滅失而終止(標的物不存在)

  因土地使用者的拋棄而終止(權利人不要了)

  7.建設用地使用權出讓合同

  簽訂主體

  市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者簽訂

  合同類型(三類)

  成片土地使用權出讓合同

  項目用地(宗地)土地使用權出讓合同

  劃撥土地補辦出讓合同以及因附著物出租、轉(zhuǎn)讓、抵押而補佃土地使用權出讓合同

  7.1 合同的主要內(nèi)容

  合同(主體)

  當事人的名稱和住所

  土地界址、面積等

  建筑物、構筑物及其附屬設施占用的空間

  土地用途

  使用期限

  出讓金等費用及其支付方式

  解決爭議的方法

  附件

  宗地平面界址圖

  出讓宗地豎向界限

  規(guī)劃條件

  7.2 合同的履行

  閑置的處理

  超過合同約定的動工開發(fā)日期滿一年未動工開發(fā)的,可以征收相當于出讓金20%以下的土地閑置費

  滿二年未動工開發(fā)的,可以無償收回土地使用權

  因不可抗力或政府、政府有關部門的行為,或者動工開發(fā)必需的前期工作造成動工開發(fā)遲延的除外

  用途改變

  用地單位改變土地利用條件及用途,必須取得出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政管理部門的同意,變更或重新簽訂出讓合同并相應調(diào)整地價款(兩部門批準)

  未達到出讓合同約定的開發(fā)條件

  可要求用地單位支付違約金

  違約金比例為投資差額部分占約定投資部分的比例

  計算違約金的基數(shù)是出讓金

  【典型例題】

  下列以出讓方式取得土地使用權進行房地產(chǎn)開發(fā)的情況中,政府可以無償收回土地使用權的是( )。
  A.出讓合同約定2002年6月30日動工開發(fā),中間曾受到“非典”的影響,規(guī)劃部門審批工作在一段時間內(nèi)暫停,導致前期工作延誤,到2004年6月30日仍未動工開發(fā)
  B.城市總體規(guī)劃變更,使得項目規(guī)劃設計變更,導致超過出讓合同約定的動開發(fā)日期滿兩年未動工開發(fā)
  C.開發(fā)商要求提高項目容積率,規(guī)劃部門不批準,導致超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿兩年未動工開發(fā)
  D.因發(fā)生自然災害,地塊的地質(zhì)條件發(fā)生重大變化,導致超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿兩年未動工開發(fā)

  【答案】C
  【解析】A 非典為不可抗力,超過兩年但由于不可抗力的除外;B 的拖延是由于政府部門的行為;D 自然災害為不可抗力。

  7.3 合同的解除(雙方,均為60日)

  土地使用者延期付款超過60日,土管部門有權解除合同,并可以請求違約賠償

  出讓人延期交付土地超過60日,土地使用者有權解除合同,土管部門雙倍返還定金,退還已支付地價款,并可要求賠償

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發(fā)布:2007-07-11 11:49    編輯:泛普軟件 · xiaona    [打印此頁]    [關閉]
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