2015年房地產(chǎn)估價(jià)師《房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析》模擬題（四）

　　二、案例分析題

　　1、下列房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告存在多處錯(cuò)誤，請(qǐng)指明其中的13處（每指明一處錯(cuò)誤得3分，本題全對(duì)得40分。每個(gè)錯(cuò)誤對(duì)應(yīng)一個(gè)序號(hào)，未將錯(cuò)誤內(nèi)容寫(xiě)在序號(hào)后面空格處的不計(jì)分）
　　房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告
　　估價(jià)項(xiàng)目名稱：××房地產(chǎn)在建工程抵押價(jià)值評(píng)估
　　委托方：××房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公
　　估價(jià)方：××房地產(chǎn)估價(jià)有限責(zé)任公司
　　估價(jià)人員：×××
　　估價(jià)作業(yè)日期：2008年6月14日至2008年6月19日
　　目錄（略）
　　致委托方函（略）
　　注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師聲明（略）
　　估價(jià)的假設(shè)和限制條件（略）

××房地產(chǎn)在建工程抵押估價(jià)結(jié)果報(bào)告

　　一、委托方
　　××房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，機(jī)構(gòu)地址（略），法定代表人（略），
　　地址（略），聯(lián)系電話（略）。
　　二、估價(jià)方
　　××房地產(chǎn)估價(jià)有限責(zé)任公司，機(jī)構(gòu)地址（略），法定代表人（略），
　　地址（略），聯(lián)系電話（略）。
　　三、估價(jià)對(duì)象
　　估價(jià)對(duì)象為位于××市××大道××號(hào)××房地產(chǎn)在建工程，辦理了《建筑工程施工許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和《國(guó)有土地使用證》。估價(jià)對(duì)象為××房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司所有。
　　估價(jià)對(duì)象竣工后，建筑總層數(shù)為地面七層、地下一層，其中，第一層建筑面積為3963.50平方米，第二層建筑面積為3661.26平方米，第三層建筑面積為3865.65平方米，第四層建筑面積為4087.62平方米，第五層建筑面積為3511.13平方米，第六層建筑面積為1893.32平方米，第七層建筑面積為1810.04平方米，地下層建筑面積為4142.22平方米，總建筑面積為26934.74平方米。估價(jià)對(duì)象的土地使用權(quán)類型為出讓、用途為商業(yè)，終止日期為2044年6月22日，土地使用權(quán)總面積為6346.90平方米。
　　估價(jià)對(duì)象為鋼混結(jié)構(gòu)多層建筑，主體結(jié)構(gòu)為框架剪力墻，其容積率為3.49，建筑密度為0.62.于2006年10月動(dòng)工，在估價(jià)時(shí)點(diǎn)大樓主體已完工，地面一至七層外裝已完成一半，內(nèi)裝已開(kāi)始貼地面磚。其水、電、電話管線已預(yù)埋，已安裝主要設(shè)施、設(shè)備有：中央空調(diào)、高、低區(qū)生活給水箱、火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)及自動(dòng)噴灑滅火系統(tǒng)、地下室通風(fēng)系統(tǒng)、消防通風(fēng)系統(tǒng)等設(shè)施設(shè)備均已安裝。正在進(jìn)行前期安裝準(zhǔn)備的設(shè)施、設(shè)備有：客用垂直升降梯兩部、觀光電梯一部、貨用垂直升降梯一部、商場(chǎng)內(nèi)自動(dòng)扶梯六部。
　　四、估價(jià)目的
　　為抵押貸款提供價(jià)格參考依據(jù)
　　五、估價(jià)時(shí)點(diǎn)
　　2008年6月14日
　　六、價(jià)值定義
　　本報(bào)告所確定的房地產(chǎn)價(jià)值，是根據(jù)本報(bào)告的估價(jià)目的、在公開(kāi)市場(chǎng)條件下的以其產(chǎn)權(quán)用途持續(xù)使用確定的估價(jià)時(shí)點(diǎn)上的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)格。
　　七、估價(jià)依據(jù)（略）
　　八、估價(jià)原則
　　獨(dú)立、客觀、公正原則；合法原則；最高最佳使用原則；替代原則；估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則。
　　九、估價(jià)方法
　　由于估價(jià)對(duì)象是在建工程，缺少可比實(shí)例和產(chǎn)生收益的條件，而具有開(kāi)發(fā)潛力，因此首先選用假設(shè)開(kāi)發(fā)法對(duì)其進(jìn)行估價(jià)，然后選用成本法進(jìn)行估價(jià)，最后將兩種估價(jià)方法的估價(jià)值進(jìn)行綜合處理得出估價(jià)對(duì)象的最終估價(jià)結(jié)果，假設(shè)開(kāi)發(fā)法就是預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值，扣除預(yù)計(jì)后續(xù)開(kāi)發(fā)建設(shè)的實(shí)際支出及應(yīng)得利潤(rùn)來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。
　　成本法就是以房地產(chǎn)價(jià)格的各個(gè)構(gòu)成部分的累加為基礎(chǔ)來(lái)求取估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)值的方法。
　　十、估價(jià)結(jié)果
　　經(jīng)過(guò)測(cè)算，確定估價(jià)對(duì)象××房地產(chǎn)在建工程在估價(jià)時(shí)點(diǎn)2008年6月14日的抵押價(jià)值為80659445.4元（大寫(xiě)：人民幣捌仟零陸拾伍萬(wàn)玖仟肆佰肆拾伍元肆角整）。
　　十一、估價(jià)人員
　　注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師：×××、×××
　　十二、估價(jià)作業(yè)日期
　　2008年6月14日至2008年6月19日
　　十三、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期（略）
　　十四、估價(jià)報(bào)告使用說(shuō)明、風(fēng)險(xiǎn)提示和變現(xiàn)能力等分析（略）

××房地產(chǎn)在建工程抵押估價(jià)技術(shù)報(bào)告

　　一、實(shí)物狀況分析（略）
　　二、區(qū)位狀況分析（略）
　　三、權(quán)益狀況分析（略）
　　四、最高最佳使用分析
　　五、估價(jià)方法選用
　　由于估價(jià)對(duì)象是在建工程，缺少可比實(shí)例和產(chǎn)生收益的條件，而具有開(kāi)發(fā)潛力，因此首先選用假設(shè)開(kāi)發(fā)法對(duì)其進(jìn)行估價(jià)，然后選用成本法進(jìn)行估價(jià)，最后將兩種估價(jià)方法的估價(jià)值進(jìn)行綜合處理得出估價(jià)對(duì)象的最終估價(jià)結(jié)果
　　假設(shè)開(kāi)發(fā)法就是預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值，扣除預(yù)計(jì)后續(xù)開(kāi)發(fā)建設(shè)的實(shí)際支出及應(yīng)得利潤(rùn)來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。
　　成本法就是以房地產(chǎn)價(jià)格的各個(gè)構(gòu)成部分的累加為基礎(chǔ)來(lái)求取估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)值的方法。
　　六、估價(jià)測(cè)算過(guò)程
　　（一）運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法求取估價(jià)對(duì)象的價(jià)格
　　1.假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)的計(jì)算公式
　　在建工程價(jià)格=續(xù)建完成后的房地產(chǎn)價(jià)值-續(xù)建成本-管理費(fèi)用-投資利息-銷售費(fèi)用-續(xù)建投資利潤(rùn)-買方購(gòu)買在建工程的稅費(fèi)
　　2.測(cè)算續(xù)建完成后的房地產(chǎn)價(jià)值
　　采用收益法確定續(xù)建完成后的房地產(chǎn)價(jià)值。收益法的計(jì)算公式為：
　　V=（A/Y）[1-1/（1+Y）n]
　　式中：A為房地產(chǎn)每年凈收益；Y為資本化率；n為收益年期。
　?。?）年總收益的求?。?62元/平方米（測(cè)算過(guò)程略）。
　?。?）年總支出的求取：
　?、倌暾叟f費(fèi)。根據(jù)《××省建筑工程計(jì)價(jià)定額》以及分析、比較與估價(jià)對(duì)象相同區(qū)位、結(jié)構(gòu)、用途和設(shè)施、設(shè)備的建筑物，確定該宗物業(yè)現(xiàn)行工程造價(jià)1800元／平方米。根據(jù)估價(jià)對(duì)象土地使用權(quán)終止日期為2044年6月的期限和《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》“建筑物耐用年限長(zhǎng)于土地使用權(quán)年限時(shí)，應(yīng)按土地使用權(quán)年限折舊”的規(guī)定，確定其建筑物的經(jīng)濟(jì)耐用年限為39年，殘值率為0.則年折舊費(fèi)為
　　年折舊費(fèi)=1800÷39=46.15元／平方米
　?、谀昃S修費(fèi)。按規(guī)定，維修費(fèi)為房屋造價(jià)的1.5％，則有：
　　年維修費(fèi)=1800×1.5％=27.00元／平方米
　?、勰旯芾碣M(fèi)。年管理費(fèi)=（46.15+27.00）×10％=7.32元/平方米
　　④年保險(xiǎn)費(fèi)。年保險(xiǎn)費(fèi)按房屋造價(jià)的2‰計(jì)算，則有：
　　年保險(xiǎn)費(fèi)=1800×2‰=3.60元/平方米
　?、菽攴慨a(chǎn)稅。年房產(chǎn)稅=1800×1.2％=21.60元/平方米
　　年總支出=年折舊費(fèi)+年維修費(fèi)+年管理費(fèi)+年管理費(fèi)+年房產(chǎn)稅=46.15+27.00+7032+3060+21.60=105.67元/平方米
　?。?）求取年凈收益：年凈收益=年總收益-年總支出=362-105.67=256.33元／平方米
　?。?）資本化率的確定：資本化率的確定采用無(wú)風(fēng)險(xiǎn)收益率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法，確定為6.38％
　?。?）收益年限的確定：估價(jià)對(duì)象土地使用權(quán)類型為出讓，終止日期為2044年6月，故確定其收益年限為39年。
　?、迣⑸鲜鰯?shù)據(jù)代人公式V=（A/Y）[1-1/（1+Y）n]=（256.33/6.38％）×[1-1/（1+6.38％）39]=4018元/平方米
　　則續(xù)建完成后的房地產(chǎn)價(jià)值=4018×26934.74=108223785.32元
　　3.測(cè)算續(xù)建成本
　　根據(jù)對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)的勘察，以委托方提供的在建工程工程量完成情況表為依據(jù)，經(jīng)測(cè)算（測(cè)算過(guò)程略）確定工程續(xù)建成本為11000000元。
　　4.管理費(fèi)用
　　依規(guī)定，建設(shè)工程項(xiàng)目的管理費(fèi)用按建設(shè)成本的5％計(jì)算，則有：
　　管理費(fèi)用=11000000×5％=550000元
　　5.投資利息
　　經(jīng)測(cè)算（測(cè)算過(guò)程略），投資利息為230278.32元
　　6.銷售費(fèi)用
　　按續(xù)建成本的5％計(jì)，則有：
　　11000000×5％=550000元
　　7.續(xù)建投資利潤(rùn)
　　經(jīng)測(cè)算（測(cè)算過(guò)程略），續(xù)建投資利潤(rùn)為2200000元
　　8.買方購(gòu)買在建工程的稅費(fèi)
　　經(jīng)測(cè)算（測(cè)算過(guò)程略），買方購(gòu)買在建工程的稅費(fèi)為715000元
　　9.在建工程的評(píng)估值
　　在建工程價(jià)格=108223785.32-11000000-550000-230278.32-550000-2200000-715000=92978507元
　?。ǘ┻\(yùn)用成本法求取估價(jià)對(duì)象的價(jià)格
　　成本法估價(jià)的計(jì)算公式
　　房地產(chǎn)價(jià)格=土地取得成本+開(kāi)發(fā)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+銷售稅費(fèi)+開(kāi)發(fā)利潤(rùn)
　　計(jì)算結(jié)果為80079680元（計(jì)算過(guò)程略）
　?。ㄈ┕纼r(jià)對(duì)象的價(jià)格
　　運(yùn)用加權(quán)平均法求取估價(jià)對(duì)象的價(jià)格。取假設(shè)開(kāi)發(fā)法計(jì)算結(jié)果的權(quán)數(shù)為20%，成本法計(jì)算結(jié)果的權(quán)數(shù)為80%，則：
　　估價(jià)對(duì)象價(jià)格=92978507×20％+80079680×80％=80659445.4元
　　七、估價(jià)結(jié)果確定
　　經(jīng)過(guò)測(cè)算，確定估價(jià)對(duì)象××房地產(chǎn)在建工程在估價(jià)時(shí)點(diǎn)2008年6月14日的抵押價(jià)值為80659445.4元（大寫(xiě)：人民幣捌仟零陸拾伍萬(wàn)玖仟肆佰肆拾伍元肆角整）。

　　【泛普軟件-工程項(xiàng)目管理系統(tǒng)正確答案】
　　1.“估價(jià)方”中缺少資質(zhì)等級(jí)；
　　2.結(jié)果報(bào)告中估價(jià)對(duì)象的概況內(nèi)容不全（缺少區(qū)位狀況的描述）；
　　3.估價(jià)目的的表述不符合《城市房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》的要求；
　　4.價(jià)值定義的表述不符合《城市房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》的要求；
　　5.“估價(jià)原則”缺少謹(jǐn)慎原則；
　　6.假設(shè)開(kāi)發(fā)法的定義中 “實(shí)際支出”說(shuō)法錯(cuò)誤，應(yīng)為“必要支出”；
　　7.結(jié)果報(bào)告中估價(jià)結(jié)果缺少單價(jià)
　　8.缺少市場(chǎng)背景分析；
　　9.假設(shè)開(kāi)發(fā)法的計(jì)算公式缺少銷售稅費(fèi)扣除項(xiàng)；
　　10.收益法測(cè)算建成后房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)缺少選擇公式的理由（未說(shuō)明未來(lái)收益是否變化）；
　　11.收益法測(cè)算建成后房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)計(jì)算凈收益時(shí)不應(yīng)該計(jì)算年折舊費(fèi)用
　　12.假設(shè)開(kāi)發(fā)法中確定續(xù)建完成后的房地產(chǎn)價(jià)值的年保險(xiǎn)費(fèi)計(jì)算基數(shù)錯(cuò)誤，應(yīng)為房屋現(xiàn)時(shí)價(jià)值的2‰；
　　13.假設(shè)開(kāi)發(fā)法中確定續(xù)建完成后的房地產(chǎn)價(jià)值的年房產(chǎn)稅計(jì)算錯(cuò)誤；
　　14.假設(shè)開(kāi)發(fā)法中確定續(xù)建完成后的房地產(chǎn)價(jià)值的年總支出中未計(jì)算營(yíng)業(yè)稅及附加；
　　15.收益法測(cè)算建成后房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)收益年限的確定錯(cuò)
　　16.運(yùn)用公式V=（A/Y）[1-1/（1+Y）n]的計(jì)算結(jié)果有誤；
　　17.成本法估價(jià)的計(jì)算公式中缺少投資利息；
　　18.運(yùn)用加權(quán)平均法求取估價(jià)對(duì)象的價(jià)格時(shí)，缺少確定權(quán)數(shù)的理由；
　　19.缺少附件

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