房地產(chǎn)估價(jià)師考試《開發(fā)經(jīng)營與管理》講義31

　　5.3 消費(fèi)者購買決策過程

　　5.3.1 參與購買的角色

　　5.3.2 購買行為類型

　　5.3.3 購買決策過程

　　5.3.1 參與購買的角色

　　發(fā)起者

　　影響者

　　決策者

　　購買者

　　使用者

　　5.3.2 購買行為類型

　　習(xí)慣性購買行為

　　尋求多樣化購買行為

　　化解不協(xié)調(diào)購買行為

　　復(fù)雜購買行為

　　5.3.3 購買決策過程（五階段模式）

　　引起需求

　　內(nèi)部刺激

　　外部刺激

　　信息收集

　　方案評(píng)價(jià)

　　購買決策

　　在購買意圖和決定購買之間的影響因素

　　別人的態(tài)度

　　意外情況

　　購后行為

　　【重點(diǎn)】滿意感的度量

　　滿意感是其產(chǎn)品期望和該產(chǎn)品可覺察性能的函數(shù)

　　可覺察性能=期望 滿意

　　可覺察性能>期望 非常滿意

　　可覺察性能<期望 不滿意

　　6. 房地產(chǎn)市場分析與市場定位

　　6.1 房地產(chǎn)市場分析的概念與作用

　　6.2 房地產(chǎn)市場分析的內(nèi)容

　　6.3 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目市場定位

　　6.4 房地產(chǎn)市場分要與市場定位報(bào)告

　　6.1 房地產(chǎn)市場分析的概念與作用

　　6.1.1 房地產(chǎn)市場分析概念

　　6.1.2 房地產(chǎn)市場分析的作用

　　6.1.3 市場區(qū)域的確定

　　6.1.1 房地產(chǎn)市場分析概念

　　概念

　　房地產(chǎn)市場分析是指通過房地產(chǎn)市場信息的收集、分析和加工處理，尋找出其內(nèi)在的規(guī)律和含義，預(yù)測市場未來的發(fā)展趨勢，用以幫助房地產(chǎn)市場的參與者掌握市場動(dòng)態(tài)、把握市場機(jī)會(huì)或調(diào)整其市場行為

　　目的

　　將風(fēng)險(xiǎn)降到最低，并盡可能通地及時(shí)、準(zhǔn)確的市場分析，來爭取最大的盈利機(jī)會(huì)

　　6.1.2 房地產(chǎn)市場分析的作用

　　主體 作用

　　開發(fā)商 選擇合適的項(xiàng)目位置與產(chǎn)品類型

　　向金融機(jī)構(gòu)說明財(cái)務(wù)可行性以獲得貸款

　　尋找投資合作伙伴

　　尋找目標(biāo)使用者與購買者

　　根據(jù)市場變化調(diào)整產(chǎn)品

　　投資者和金融機(jī)構(gòu) 市場分析能否支持項(xiàng)目財(cái)務(wù)可行性的結(jié)論，是否提供貸款或投資的先決條件

　　設(shè)計(jì)人員 根據(jù)市場分析結(jié)論設(shè)計(jì)出滿足市場需求的產(chǎn)品

　　營銷經(jīng)理 根據(jù)市場分析制定營銷策略

　　地方政府 政府的管理需要市場分析結(jié)果的支持

　　租戶和購房者 作出決策的依據(jù)之一

　　6.1.3 市場區(qū)域的確定

　　市場區(qū)域的概念

　　是指主要（潛在）需求的來源地或主要競爭物業(yè)的所在地，它包含與目標(biāo)物業(yè)相似的競爭空間的需求和供給

　　定義市場區(qū)域的主要工作

　　描繪市場區(qū)域

　　在相應(yīng)在地圖上標(biāo)出市場區(qū)域的邊界

　　解釋確定市場區(qū)域邊界的依據(jù)

　　6.1.3 市場區(qū)域的確定

　　影響市場區(qū)域形狀和大小的關(guān)鍵因素

　　自然特征

　　建筑阻礙、高速公路或鐵路

　　人口密度的大小

　　政治區(qū)域

　　鄰里關(guān)系和人口統(tǒng)計(jì)特征

　　發(fā)展的類型和范圍

　　競爭性項(xiàng)目的區(qū)域

　　物業(yè)類型和市場分析目的對確定市場區(qū)域的影響

　　可以以行政區(qū)域來確定市場區(qū)域

　　但是行政區(qū)域內(nèi)的數(shù)據(jù)一般不能用來進(jìn)行具體開發(fā)項(xiàng)目層次的市場研究

　　必須實(shí)地考察該項(xiàng)目的地點(diǎn)和鄰里狀況，收集必要數(shù)據(jù)，經(jīng)分析判斷后才能合理確定

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