新政出臺 中介公司自謀出路應(yīng)對新政

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  “國六條”細則規(guī)定“從2006年6月1日起，對購買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅?！蹦壳按苏咭呀?jīng)實施半月，二手房市場不可避免地受到了震蕩，交易量減少使得二手房中介公司不得不開始想辦法來緩解政策造成的影響。

記者近日采訪了各大中介公司，發(fā)現(xiàn)各中介公司應(yīng)對新政的態(tài)度各不相同。有的公司表示，目前北京市的細則尚未出臺，因此還在等待，沒有采取行動，而有的公司已經(jīng)開始著手搶奪市場份額。

     降低傭金

     在北京細則尚未出臺前，已經(jīng)有二手房經(jīng)紀公司相時而動先發(fā)制人，著手搶奪市場份額。據(jù)了解，鑫尊置地從6月開始，對在鑫尊置地買賣房產(chǎn)的客戶實行傭金8折的優(yōu)惠，鑫尊置地的標準收費是買賣雙方各收取成交價款1.25%作為傭金，從6月1日開始，買賣雙方各收取成交價款的1%，共計2%作為傭金。

     據(jù)鑫尊置地總經(jīng)理劉軍介紹，目前北京市場上的二手房有80%是2-5年的次新房，這類房產(chǎn)也正是本次營業(yè)稅調(diào)整的對象。雖然國家營業(yè)稅的征收對象是業(yè)主，但是營業(yè)稅作為交易環(huán)節(jié)稅種，它最終在買賣雙方之間的分配是由市場狀況決定的。鑫尊置地市場研究部的統(tǒng)計顯示北京二手房市場上的業(yè)主雖然面臨置業(yè)升級或者投資的需求，但是市場對房產(chǎn)的需求更加剛性，因此供求矛盾突出，大部分的業(yè)主表示不愿意承擔營業(yè)稅，那么5.5%的稅費最終就會被加在總房價中，并且由購房者承擔得更多，所以在新稅控政策出臺的短期內(nèi)，二手房成交總價會被5.5%的營業(yè)稅推高，但是經(jīng)過了一段時間的調(diào)整后，隨著買賣雙方心理預(yù)期的調(diào)整，房價會趨于平穩(wěn)正常。本著降低客戶交易成本、促進市場良性運轉(zhuǎn)的目的，鑫尊置地從6月開始實行傭金8折。

     拓展業(yè)務(wù)

     新政出臺后，業(yè)內(nèi)不少人士表示，二手房的供應(yīng)量會減少。事實也證明了這一點。各大中介公司近兩周的統(tǒng)計一致表明，二手房交易量大幅下降。據(jù)“信一天”統(tǒng)計，以往供不應(yīng)求的一居室交易量較上月同期下跌65％；傳統(tǒng)熱點區(qū)域朝陽、海淀交易量雙雙下跌，較上個月同期分別下跌43.6%和25.6%。最受歡迎的房子價格處于40萬元至60萬元之間，二手房成交量較上個月同期下降了35%。

     面對日益下跌的交易量，僅僅靠單一的二手房交易獲利的公司，經(jīng)營風險明顯增大。因此，不少中介公司開始拓展業(yè)務(wù)，分散風險。據(jù)記者了解，目前鑫尊置地開始著手推出租賃業(yè)務(wù)，以化解由于單一經(jīng)營而造成的風險。

     另外，據(jù)“信一天”市場部負責人羅煜介紹，目前，該公司推出“以租代售”業(yè)務(wù)。對于委托給公司出售的不足5年的房源，特別是差半年不到5年的房子，可以先代其出租給準備購買這個房子的客戶，出租價格高于市場價，算是房主配合購房者避稅的一個補償。由于二手房供應(yīng)不足，賣房人都把營業(yè)稅轉(zhuǎn)嫁到買房人身上，而需求是剛性的。很多買房人也愿意付高出市場價的租金。

     擴張放緩

     針對新政，各大中介公司也在調(diào)整各自的經(jīng)營戰(zhàn)略。本來想急速擴張的公司開始放緩了開店的步伐，實施穩(wěn)步擴張戰(zhàn)略。

     據(jù)記者了解，“金誠信”公司本來正在選址，準備再開的6－10家店，在新政出臺后，暫時取消了該計劃。其董事長邱宏透露，公司要先觀望一下政策走向和市場變化，然后再確定下一步戰(zhàn)略?！翱傊?，在現(xiàn)階段急速擴張顯然不如穩(wěn)步前進”。

     但是，鑫尊置地總經(jīng)理劉軍表示，此次政府稅控政策的出臺是旨在調(diào)控房地產(chǎn)市場上的投機套現(xiàn)行為，尤其是針對新建商品房的投機需求進行控制，從長遠看有利于二手房市場積極有序地運行。因此，像中大恒基、信一天等中介公司負責人都表示，雖然交易量受到了影響，但是其擴張計劃不變。