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地價(jià)格屢屢刷新 客觀上成為高房?jī)r(jià)
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和近期火爆的杭州樓市銷(xiāo)售形勢(shì)相映照的,是高價(jià)頻現(xiàn)的土地市場(chǎng)。5月30日,錢(qián)江新城內(nèi)一塊126畝的宅地以1.17萬(wàn)元/平方米左右的樓面價(jià)成交;6月25日,原杭州金松洗衣機(jī)廠地塊拍出了1.22萬(wàn)元/平方米的樓面價(jià);7月2日,九堡宅地又拍出4600元/平方米的新地價(jià)。讓市場(chǎng)驚嘆的不僅是這些開(kāi)發(fā)商志在必得的豪氣,更是其后意味著的樓價(jià)新高——高價(jià)土地是否有抬價(jià)之嫌
但凡綠城集團(tuán)董事長(zhǎng)宋衛(wèi)平親自出馬的土地拍賣(mài)會(huì),綠城都會(huì)是絕對(duì)的第一主角;宋衛(wèi)平身著紅衣坐鎮(zhèn)現(xiàn)場(chǎng),綠城看中的寶地往往不會(huì)旁落他人。這似乎已成為近年來(lái)杭州土地市場(chǎng)上不成文的慣例。
然而這個(gè)慣例在2007年6月25日下午忽然被打破。在杭政儲(chǔ)出[2007]20號(hào)地塊的角逐中,經(jīng)過(guò)12輪你來(lái)我往的角逐,最后關(guān)頭,面對(duì)旅游房產(chǎn)的16.01億報(bào)價(jià),此前打出15.999億元報(bào)價(jià)的綠城,居然“投槍繳械”,認(rèn)輸了。
“僅僅差100萬(wàn)元,綠城又不是出不起!”局外人對(duì)于這場(chǎng)競(jìng)拍,直呼看不懂,畢竟以區(qū)區(qū)8元/平方米樓面價(jià)的差距而放棄,怎么看都不像是一貫以拿地“快、狠、準(zhǔn)”著稱(chēng)的綠城的風(fēng)格。更有好事者認(rèn)為,這是一場(chǎng)“綠城設(shè)套,旅游入局”的“游戲”,理由是去年綠城已經(jīng)聯(lián)手濱江拿下了杭汽發(fā)地塊,這次的原金松洗衣機(jī)廠地塊與之相隔不遠(yuǎn),如果樓面價(jià)能維持在一定的高度,則可確保杭汽發(fā)地塊的項(xiàng)目日后賣(mài)出好價(jià)錢(qián)。
綠城最后的低姿態(tài)真是讓市場(chǎng)猜測(cè)多多。
“事實(shí)上,我也很納悶?!背晒Ω?jìng)得原金松洗衣機(jī)廠地塊的旅游房產(chǎn)董事長(zhǎng)葉健說(shuō),“據(jù)我自己的分析,綠城在市中心已經(jīng)有杭汽發(fā)這樣的寶地,從這點(diǎn)來(lái)說(shuō),他們?cè)?0號(hào)地塊拿地的迫切性上不如我們。”
而綠城的一位內(nèi)部人士在解釋20號(hào)地塊之爭(zhēng)時(shí),言簡(jiǎn)意賅:“跟杭汽發(fā)相比,這塊地的標(biāo)桿性意義有所不及?!彪m然綠城對(duì)原金松洗衣機(jī)廠這塊地很有興趣,但是它的競(jìng)拍樓面價(jià)已超過(guò)了杭汽發(fā)地塊和前不久的錢(qián)江新城地塊,與周邊樓盤(pán)的房?jī)r(jià)基本持平,這樣的地價(jià)顯然也蘊(yùn)積了不小的投資風(fēng)險(xiǎn)。
在其他一些開(kāi)發(fā)商看來(lái),綠城對(duì)于這塊地,應(yīng)該是競(jìng)價(jià)的熱情高過(guò)抬價(jià)?!熬G城如果能拿下當(dāng)然好,這塊地與杭汽發(fā)幾乎就會(huì)成為日后杭州市中心最具標(biāo)桿意義的高端樓盤(pán),在杭州房產(chǎn)界的老大地位將更加鞏固;即使拿不下,有這塊地做陪襯,杭汽發(fā)項(xiàng)目也不愁賣(mài)?!币晃环慨a(chǎn)公司高管說(shuō)道。
要看到的是,在已有的項(xiàng)目邊上再拿一些地塊,這是當(dāng)前不少在杭開(kāi)發(fā)商的拿地策略。一來(lái)對(duì)地塊已經(jīng)比較熟悉;二來(lái)可以連片開(kāi)發(fā),降低成本;三來(lái)在一定程度上確實(shí)可以通過(guò)參與競(jìng)價(jià)保護(hù)自己原來(lái)地塊的價(jià)值。在4月份的西溪地塊之爭(zhēng)中,坤和與華元爭(zhēng)奪多輪,坤和在西溪有大體量的和家園項(xiàng)目,而華元?jiǎng)t剛剛在3月份拿到西溪武警指揮學(xué)校地塊。
為什么外來(lái)大鱷總是保守些
在杭州一系列標(biāo)志性地塊的爭(zhēng)奪大戰(zhàn)中,本地大鱷志得意滿,雖然外地大鱷影子也不斷出現(xiàn),但出價(jià)總是相對(duì)保守。
杭汽發(fā)地塊,華潤(rùn)新鴻基地產(chǎn)和綠城、濱江組成的戰(zhàn)略聯(lián)盟叫板。當(dāng)時(shí)的場(chǎng)面至今仍歷歷在目:綠城濱江聯(lián)手的88號(hào)競(jìng)買(mǎi)人自書(shū)面競(jìng)價(jià)起多次以千萬(wàn)元為單位大幅度加價(jià),華潤(rùn)的6號(hào)競(jìng)買(mǎi)人,緊跟其后,每次最多加個(gè)幾百萬(wàn)元。同樣,錢(qián)江新城望江地塊,華潤(rùn)新鴻基地產(chǎn)和中海露臉,華潤(rùn)新鴻基止步于34億,離最后的中標(biāo)價(jià)34.9億僅一步之遙。
為何外地大鱷在高價(jià)地塊的爭(zhēng)奪戰(zhàn)中,表現(xiàn)的不如本地大鱷那么激進(jìn)?記者采訪了多家本地公司及外來(lái)大鱷,發(fā)現(xiàn)了一些有意思的東西。
首先,外地大鱷,他們立足的是全國(guó)性的市場(chǎng),杭汽發(fā)等地塊對(duì)他們來(lái)說(shuō),也只不過(guò)是杭州市場(chǎng)的一個(gè)戰(zhàn)略性高地,而不是公司的標(biāo)志性地塊,自然不會(huì)不惜成本去拿。
其次,外來(lái)大鱷在拿地時(shí)多是本地公司的職業(yè)經(jīng)理人坐鎮(zhèn),事先都有土地市場(chǎng)調(diào)研,價(jià)格上限提前制定,一般不會(huì)超預(yù)計(jì)情況行事。而杭州的本地開(kāi)發(fā)商多是老板親自坐鎮(zhèn),每個(gè)環(huán)節(jié)介入得都很深,當(dāng)場(chǎng)制定競(jìng)價(jià)策略。
還有,不同公司對(duì)市場(chǎng)的判斷也不一樣。從這些高價(jià)地塊看,有些地塊從現(xiàn)在拿地成本看,樓面地價(jià)都已超出現(xiàn)有水平,甚至已預(yù)支了后兩年的房?jī)r(jià)空間。如果,你對(duì)今后的市場(chǎng)是持上漲觀點(diǎn)的話,才敢拿地。而如果只是持今明兩年房?jī)r(jià)不會(huì)跌,但也未必會(huì)漲的態(tài)度,那么在拿地時(shí)所定的價(jià)格也是大不一樣了。
因?yàn)橛羞@些區(qū)別,外來(lái)大鱷相對(duì)謹(jǐn)慎和保守,更多點(diǎn)理性;而本地公司對(duì)市場(chǎng)的信心則更強(qiáng),也更多點(diǎn)感性因素。
市場(chǎng)會(huì)支撐開(kāi)發(fā)商的信心嗎
錢(qián)江新城地塊的樓面價(jià)為11759元/平方米,原金松洗衣機(jī)廠地塊的樓面價(jià)為12245元/平方米,在這個(gè)星期一出讓的九堡地塊,最后的樓面價(jià)達(dá)到了4600元/平方米。按照這些地塊的拿地成本,它們今后的房?jī)r(jià)要遠(yuǎn)超現(xiàn)有水平。開(kāi)發(fā)商們的高價(jià)拿地行為,無(wú)疑反映了他們對(duì)未來(lái)市場(chǎng)充滿信心。關(guān)鍵是,未來(lái)的市場(chǎng)會(huì)支撐他們的信心嗎?
誰(shuí)為瘋狂地價(jià)埋單
當(dāng)人們還在為房?jī)r(jià)狂飆而驚詫、憂心時(shí),上海、杭州、南京等地近來(lái)又“地王”頻出。地價(jià)之于房?jī)r(jià),猶如“面粉”之于“饅頭”?!梆z頭”降價(jià)已成社會(huì)性渴望,而“面粉”卻日貴一日?!皳P(yáng)湯不能止沸,烈火豈能加油?!睒I(yè)內(nèi)專(zhuān)家指出,最終為瘋狂地價(jià)埋單的,除了購(gòu)房人還能有誰(shuí)!
開(kāi)發(fā)商為瘋狂地價(jià)付賬,但房?jī)r(jià)一浪高過(guò)一浪的事實(shí)表明,最終的埋單人不會(huì)是他們。國(guó)家發(fā)改委、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新調(diào)查顯示,5月份,全國(guó)70個(gè)大中城市新建商品住房銷(xiāo)售價(jià)格,同比上漲6.6%,漲幅比上月高出1.3個(gè)百分點(diǎn)。而前4個(gè)月,全國(guó)房?jī)r(jià)月均漲幅一直在6%高位波動(dòng)。
在房?jī)r(jià)大幅普漲的背景下,糾纏于高地價(jià)之于高房?jī)r(jià),是“雞生蛋還是蛋生雞”的關(guān)系,已沒(méi)有意義。人們無(wú)法漠視當(dāng)下地價(jià)瘋漲與房?jī)r(jià)高企相互勾連交織的圖景。
房地產(chǎn)研究者顧海波(顧海波博客|顧海波新聞)指出,但凡地價(jià)高的城市,房?jī)r(jià)無(wú)一不高。雖然房?jī)r(jià)取決于供求,但高地價(jià)增大了商品房成本,客觀上推高了房?jī)r(jià),是毋庸置疑的事實(shí)。
“一邊放任面粉飛漲,一邊想要饅頭跌價(jià),是否南轅北轍?”顧海波說(shuō),土地成本最終是要打入房?jī)r(jià)的,“羊毛出在羊身上”,到頭來(lái)為瘋狂地價(jià)埋單的還是購(gòu)房人。
地價(jià)為何瘋漲?開(kāi)發(fā)商說(shuō)政府供地過(guò)少,地價(jià)猛漲,大半因供應(yīng)不足而起。但土地主管部門(mén)并不認(rèn)賬,認(rèn)為絕對(duì)供地量并不少。像上海,現(xiàn)在可能仍有2000余幅、17萬(wàn)畝至18萬(wàn)畝土地未開(kāi)發(fā)。即便現(xiàn)在停止供地,已出讓的土地也夠幾年開(kāi)發(fā)。
歷史的供應(yīng)過(guò)剩和當(dāng)前的供應(yīng)不足,加劇土地供應(yīng)的“時(shí)空”矛盾,此即囤地之禍。政府部門(mén)為促使存量土地開(kāi)發(fā)、減少新增存量土地,必須嚴(yán)格控制新增供地規(guī)模,而當(dāng)前的土地供應(yīng)減少又導(dǎo)致新增地價(jià)狂飆。新供土地價(jià)格一漲,囤積的土地自然就溢價(jià),這就對(duì)存量土地閑置“待價(jià)而沽”形成了反向激勵(lì):閑置越久,溢價(jià)越多。于是,大量批而未動(dòng)的土地,通過(guò)所謂項(xiàng)目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓的形式,在三級(jí)市場(chǎng)上高價(jià)轉(zhuǎn)手也就不足為怪了。
復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成教授指出,如何促使閑置土地變成有效供應(yīng)成了眼下樓市調(diào)控必須破解的難題。房?jī)r(jià)上漲,地價(jià)難辭其咎。調(diào)控房?jī)r(jià),務(wù)須調(diào)控地價(jià)。調(diào)控地價(jià),就必須保障土地的有效供應(yīng),而要保證投放市場(chǎng)的土地能發(fā)揮實(shí)際效用,就得執(zhí)行嚴(yán)格的“土地閑置”回收政策。只有讓囤地?zé)o利可圖,市場(chǎng)的有效供應(yīng)才可能保證。而從遠(yuǎn)期來(lái)看,還必須改革土地出讓制度,弱化地方在房地產(chǎn)領(lǐng)域的利益驅(qū)動(dòng)。
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