地價(jià)格屢屢刷新　客觀上成為高房?jī)r(jià)

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　　高價(jià)土地是否有抬價(jià)之嫌

　　但凡綠城集團(tuán)董事長(zhǎng)宋衛(wèi)平親自出馬的土地拍賣(mài)會(huì)，綠城都會(huì)是絕對(duì)的第一主角；宋衛(wèi)平身著紅衣坐鎮(zhèn)現(xiàn)場(chǎng)，綠城看中的寶地往往不會(huì)旁落他人。這似乎已成為近年來(lái)杭州土地市場(chǎng)上不成文的慣例。

　　然而這個(gè)慣例在2007年6月25日下午忽然被打破。在杭政儲(chǔ)出[2007]20號(hào)地塊的角逐中，經(jīng)過(guò)12輪你來(lái)我往的角逐，最后關(guān)頭，面對(duì)旅游房產(chǎn)的16.01億報(bào)價(jià)，此前打出15.999億元報(bào)價(jià)的綠城，居然“投槍繳械”，認(rèn)輸了。

　　“僅僅差100萬(wàn)元，綠城又不是出不起！”局外人對(duì)于這場(chǎng)競(jìng)拍，直呼看不懂，畢竟以區(qū)區(qū)8元/平方米樓面價(jià)的差距而放棄，怎么看都不像是一貫以拿地“快、狠、準(zhǔn)”著稱(chēng)的綠城的風(fēng)格。更有好事者認(rèn)為，這是一場(chǎng)“綠城設(shè)套，旅游入局”的“游戲”，理由是去年綠城已經(jīng)聯(lián)手濱江拿下了杭汽發(fā)地塊，這次的原金松洗衣機(jī)廠地塊與之相隔不遠(yuǎn)，如果樓面價(jià)能維持在一定的高度，則可確保杭汽發(fā)地塊的項(xiàng)目日后賣(mài)出好價(jià)錢(qián)。

　　綠城最后的低姿態(tài)真是讓市場(chǎng)猜測(cè)多多。

　　“事實(shí)上，我也很納悶?！背晒Ω?jìng)得原金松洗衣機(jī)廠地塊的旅游房產(chǎn)董事長(zhǎng)葉健說(shuō)，“據(jù)我自己的分析，綠城在市中心已經(jīng)有杭汽發(fā)這樣的寶地，從這點(diǎn)來(lái)說(shuō)，他們?cè)?0號(hào)地塊拿地的迫切性上不如我們。”

　　而綠城的一位內(nèi)部人士在解釋20號(hào)地塊之爭(zhēng)時(shí)，言簡(jiǎn)意賅：“跟杭汽發(fā)相比，這塊地的標(biāo)桿性意義有所不及?！彪m然綠城對(duì)原金松洗衣機(jī)廠這塊地很有興趣，但是它的競(jìng)拍樓面價(jià)已超過(guò)了杭汽發(fā)地塊和前不久的錢(qián)江新城地塊，與周邊樓盤(pán)的房?jī)r(jià)基本持平，這樣的地價(jià)顯然也蘊(yùn)積了不小的投資風(fēng)險(xiǎn)。

　　在其他一些開(kāi)發(fā)商看來(lái)，綠城對(duì)于這塊地，應(yīng)該是競(jìng)價(jià)的熱情高過(guò)抬價(jià)?！熬G城如果能拿下當(dāng)然好，這塊地與杭汽發(fā)幾乎就會(huì)成為日后杭州市中心最具標(biāo)桿意義的高端樓盤(pán)，在杭州房產(chǎn)界的老大地位將更加鞏固；即使拿不下，有這塊地做陪襯，杭汽發(fā)項(xiàng)目也不愁賣(mài)?！币晃环慨a(chǎn)公司高管說(shuō)道。

　　要看到的是，在已有的項(xiàng)目邊上再拿一些地塊，這是當(dāng)前不少在杭開(kāi)發(fā)商的拿地策略。一來(lái)對(duì)地塊已經(jīng)比較熟悉；二來(lái)可以連片開(kāi)發(fā)，降低成本；三來(lái)在一定程度上確實(shí)可以通過(guò)參與競(jìng)價(jià)保護(hù)自己原來(lái)地塊的價(jià)值。在4月份的西溪地塊之爭(zhēng)中，坤和與華元爭(zhēng)奪多輪，坤和在西溪有大體量的和家園項(xiàng)目，而華元?jiǎng)t剛剛在3月份拿到西溪武警指揮學(xué)校地塊。

  為什么外來(lái)大鱷總是保守些

　　在杭州一系列標(biāo)志性地塊的爭(zhēng)奪大戰(zhàn)中，本地大鱷志得意滿，雖然外地大鱷影子也不斷出現(xiàn)，但出價(jià)總是相對(duì)保守。

　　杭汽發(fā)地塊，華潤(rùn)新鴻基地產(chǎn)和綠城、濱江組成的戰(zhàn)略聯(lián)盟叫板。當(dāng)時(shí)的場(chǎng)面至今仍歷歷在目：綠城濱江聯(lián)手的88號(hào)競(jìng)買(mǎi)人自書(shū)面競(jìng)價(jià)起多次以千萬(wàn)元為單位大幅度加價(jià)，華潤(rùn)的6號(hào)競(jìng)買(mǎi)人，緊跟其后，每次最多加個(gè)幾百萬(wàn)元。同樣，錢(qián)江新城望江地塊，華潤(rùn)新鴻基地產(chǎn)和中海露臉，華潤(rùn)新鴻基止步于34億，離最后的中標(biāo)價(jià)34.9億僅一步之遙。

　　為何外地大鱷在高價(jià)地塊的爭(zhēng)奪戰(zhàn)中，表現(xiàn)的不如本地大鱷那么激進(jìn)？記者采訪了多家本地公司及外來(lái)大鱷，發(fā)現(xiàn)了一些有意思的東西。

　　首先，外地大鱷，他們立足的是全國(guó)性的市場(chǎng)，杭汽發(fā)等地塊對(duì)他們來(lái)說(shuō)，也只不過(guò)是杭州市場(chǎng)的一個(gè)戰(zhàn)略性高地，而不是公司的標(biāo)志性地塊，自然不會(huì)不惜成本去拿。

　　其次，外來(lái)大鱷在拿地時(shí)多是本地公司的職業(yè)經(jīng)理人坐鎮(zhèn)，事先都有土地市場(chǎng)調(diào)研，價(jià)格上限提前制定，一般不會(huì)超預(yù)計(jì)情況行事。而杭州的本地開(kāi)發(fā)商多是老板親自坐鎮(zhèn)，每個(gè)環(huán)節(jié)介入得都很深，當(dāng)場(chǎng)制定競(jìng)價(jià)策略。

　　還有，不同公司對(duì)市場(chǎng)的判斷也不一樣。從這些高價(jià)地塊看，有些地塊從現(xiàn)在拿地成本看，樓面地價(jià)都已超出現(xiàn)有水平，甚至已預(yù)支了后兩年的房?jī)r(jià)空間。如果，你對(duì)今后的市場(chǎng)是持上漲觀點(diǎn)的話，才敢拿地。而如果只是持今明兩年房?jī)r(jià)不會(huì)跌，但也未必會(huì)漲的態(tài)度，那么在拿地時(shí)所定的價(jià)格也是大不一樣了。

　　因?yàn)橛羞@些區(qū)別，外來(lái)大鱷相對(duì)謹(jǐn)慎和保守，更多點(diǎn)理性；而本地公司對(duì)市場(chǎng)的信心則更強(qiáng)，也更多點(diǎn)感性因素。

　　市場(chǎng)會(huì)支撐開(kāi)發(fā)商的信心嗎

　　錢(qián)江新城地塊的樓面價(jià)為11759元/平方米，原金松洗衣機(jī)廠地塊的樓面價(jià)為12245元/平方米，在這個(gè)星期一出讓的九堡地塊，最后的樓面價(jià)達(dá)到了4600元/平方米。按照這些地塊的拿地成本，它們今后的房?jī)r(jià)要遠(yuǎn)超現(xiàn)有水平。開(kāi)發(fā)商們的高價(jià)拿地行為，無(wú)疑反映了他們對(duì)未來(lái)市場(chǎng)充滿信心。關(guān)鍵是，未來(lái)的市場(chǎng)會(huì)支撐他們的信心嗎？

   誰(shuí)為瘋狂地價(jià)埋單

　　當(dāng)人們還在為房?jī)r(jià)狂飆而驚詫、憂心時(shí)，上海、杭州、南京等地近來(lái)又“地王”頻出。地價(jià)之于房?jī)r(jià)，猶如“面粉”之于“饅頭”?！梆z頭”降價(jià)已成社會(huì)性渴望，而“面粉”卻日貴一日?！皳P(yáng)湯不能止沸，烈火豈能加油?！睒I(yè)內(nèi)專(zhuān)家指出，最終為瘋狂地價(jià)埋單的，除了購(gòu)房人還能有誰(shuí)!

　　開(kāi)發(fā)商為瘋狂地價(jià)付賬，但房?jī)r(jià)一浪高過(guò)一浪的事實(shí)表明，最終的埋單人不會(huì)是他們。國(guó)家發(fā)改委、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新調(diào)查顯示，5月份，全國(guó)70個(gè)大中城市新建商品住房銷(xiāo)售價(jià)格，同比上漲6.6%，漲幅比上月高出1.3個(gè)百分點(diǎn)。而前4個(gè)月，全國(guó)房?jī)r(jià)月均漲幅一直在6%高位波動(dòng)。

　　在房?jī)r(jià)大幅普漲的背景下，糾纏于高地價(jià)之于高房?jī)r(jià)，是“雞生蛋還是蛋生雞”的關(guān)系，已沒(méi)有意義。人們無(wú)法漠視當(dāng)下地價(jià)瘋漲與房?jī)r(jià)高企相互勾連交織的圖景。

　　房地產(chǎn)研究者顧海波(顧海波博客|顧海波新聞)指出，但凡地價(jià)高的城市，房?jī)r(jià)無(wú)一不高。雖然房?jī)r(jià)取決于供求，但高地價(jià)增大了商品房成本，客觀上推高了房?jī)r(jià)，是毋庸置疑的事實(shí)。

　　“一邊放任面粉飛漲，一邊想要饅頭跌價(jià)，是否南轅北轍？”顧海波說(shuō)，土地成本最終是要打入房?jī)r(jià)的，“羊毛出在羊身上”，到頭來(lái)為瘋狂地價(jià)埋單的還是購(gòu)房人。

　　地價(jià)為何瘋漲？開(kāi)發(fā)商說(shuō)政府供地過(guò)少，地價(jià)猛漲，大半因供應(yīng)不足而起。但土地主管部門(mén)并不認(rèn)賬，認(rèn)為絕對(duì)供地量并不少。像上海，現(xiàn)在可能仍有2000余幅、17萬(wàn)畝至18萬(wàn)畝土地未開(kāi)發(fā)。即便現(xiàn)在停止供地，已出讓的土地也夠幾年開(kāi)發(fā)。

　　歷史的供應(yīng)過(guò)剩和當(dāng)前的供應(yīng)不足，加劇土地供應(yīng)的“時(shí)空”矛盾，此即囤地之禍。政府部門(mén)為促使存量土地開(kāi)發(fā)、減少新增存量土地，必須嚴(yán)格控制新增供地規(guī)模，而當(dāng)前的土地供應(yīng)減少又導(dǎo)致新增地價(jià)狂飆。新供土地價(jià)格一漲，囤積的土地自然就溢價(jià)，這就對(duì)存量土地閑置“待價(jià)而沽”形成了反向激勵(lì)：閑置越久，溢價(jià)越多。于是，大量批而未動(dòng)的土地，通過(guò)所謂項(xiàng)目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓的形式，在三級(jí)市場(chǎng)上高價(jià)轉(zhuǎn)手也就不足為怪了。

　　復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成教授指出，如何促使閑置土地變成有效供應(yīng)成了眼下樓市調(diào)控必須破解的難題。房?jī)r(jià)上漲，地價(jià)難辭其咎。調(diào)控房?jī)r(jià)，務(wù)須調(diào)控地價(jià)。調(diào)控地價(jià)，就必須保障土地的有效供應(yīng)，而要保證投放市場(chǎng)的土地能發(fā)揮實(shí)際效用，就得執(zhí)行嚴(yán)格的“土地閑置”回收政策。只有讓囤地?zé)o利可圖，市場(chǎng)的有效供應(yīng)才可能保證。而從遠(yuǎn)期來(lái)看，還必須改革土地出讓制度，弱化地方在房地產(chǎn)領(lǐng)域的利益驅(qū)動(dòng)。