全國(guó)樓市四季度價(jià)格反彈機(jī)會(huì)不大

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    廣州、上海等城市收緊調(diào)控政策，主要是為了防止價(jià)格出現(xiàn)非理性上漲。

    首先，今年6月份全國(guó)房?jī)r(jià)“止跌微漲”之后連續(xù)三個(gè)月出現(xiàn)上漲，樓市再度面臨房?jī)r(jià)上漲的壓力。為了應(yīng)對(duì)中央日益嚴(yán)厲的問責(zé)，不少地方政府采取相應(yīng)措施調(diào)節(jié)市場(chǎng)，嚴(yán)格執(zhí)行限購(gòu)政策，引導(dǎo)市場(chǎng)增加供應(yīng)量。

    其次，地方政府高度防范高端樓盤的集中成交再度推高均價(jià)。從廣州限售政策指向來看，其實(shí)主要是針對(duì)高端樓市的成交。此外，從今年一線城市的歷史成交數(shù)據(jù)來看，過去幾個(gè)月部分城市高端樓盤成交集中放量，導(dǎo)致市場(chǎng)成交均價(jià)從結(jié)構(gòu)上被拉升，從而推動(dòng)整體樓市價(jià)格向上走。

    從以上方面來看，盡管“限售”是為了防止高端樓盤集中成交從而推高房?jī)r(jià)，但“限售”政策并不合理，不利于高端樓盤市場(chǎng)繼續(xù)以價(jià)換量。

    其實(shí)，過去幾個(gè)月高端樓盤放量原因主要有兩方面：一，這些高端樓盤以低開或降價(jià)的方式引起購(gòu)房者的關(guān)注，導(dǎo)致已被壓抑許久的需求集中入市；二，各地在樓市限購(gòu)政策執(zhí)行方面不是太嚴(yán)格，在操作上可以采取擦邊球的方式進(jìn)行操作，這樣，一些多套房的投資客可以通過打擦邊球的方式購(gòu)房，這些需求在一定程度上也拉升了高端樓盤的成交量。

    從以上分析可知，如果高端樓盤“限售”，那么，這些樓盤即使降價(jià)也沒有辦法取得銷售業(yè)績(jī)，具有購(gòu)房資格的人群也沒有辦法購(gòu)買。從一定意義上來講，“限售”不利于市場(chǎng)自由競(jìng)爭(zhēng)，不利于高端樓盤繼續(xù)以價(jià)換量，符合購(gòu)房資格的人群也沒有辦法購(gòu)買已經(jīng)被限購(gòu)的項(xiàng)目（甚至降價(jià)的項(xiàng)目）。

    因此，廣州限售政策，盡管短期內(nèi)可以控制高端需求入市而帶來的結(jié)構(gòu)性房?jī)r(jià)上漲。但是，“限售”只能控制其短期內(nèi)沒有辦法成交，而購(gòu)房者一旦入市，勢(shì)必會(huì)影響到未來的房地產(chǎn)市場(chǎng)的量?jī)r(jià)走勢(shì)，廣州“限售”高端樓盤，從根本上難以控制房?jī)r(jià)上漲。

    因此，當(dāng)前來講，嚴(yán)格執(zhí)行限購(gòu)政策，盡可能讓市場(chǎng)增加供應(yīng)量，防止形成相對(duì)緊張的市場(chǎng)供求關(guān)系，而不是限制樓盤入市。同時(shí)，也要防止打擦邊球的政策繼續(xù)執(zhí)行，堅(jiān)持去投資化的樓市調(diào)控政策，防止不合理的需求進(jìn)入高端樓市。

    在調(diào)控政策再度收緊的背景下，年內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)將走向何方？

    筆者認(rèn)為，房?jī)r(jià)在第四季度難有反彈的機(jī)會(huì)，雖然個(gè)別城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)存銷比在降低，開發(fā)企業(yè)也在炒作，但限購(gòu)與限貸本質(zhì)上并沒有松動(dòng)或者取消，去投資化的樓市調(diào)控政策還在執(zhí)行，外來資金仍然無法影響房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的走勢(shì)。在限購(gòu)嚴(yán)格執(zhí)行、限售等政策執(zhí)行下，高端樓市成交會(huì)走低，有可能繼續(xù)以價(jià)換量的市場(chǎng)狀態(tài)，但是，整體市場(chǎng)均價(jià)仍然會(huì)保持相對(duì)穩(wěn)定狀態(tài)。

    同時(shí)，自住需求仍會(huì)繼續(xù)放量，政策層面不會(huì)對(duì)于這些樓市需求進(jìn)行控制和打壓。樓市沒有加時(shí)賽，2012年“跑得快”不會(huì)錯(cuò)，只有“跑得快”的企業(yè)才能贏未來。當(dāng)前市場(chǎng)當(dāng)中降價(jià)幅度收窄甚至個(gè)別項(xiàng)目的漲價(jià)行為，勢(shì)必會(huì)影響這些項(xiàng)目的去化速度，從這個(gè)角度來講，降價(jià)幅度收窄、漲價(jià)行為不一定會(huì)利于這些企業(yè)在當(dāng)前相對(duì)膠著的市場(chǎng)背景下跑贏市場(chǎng)。

    降價(jià)幅度收窄、漲價(jià)行為這種博弈市場(chǎng)的做法或許會(huì)獲得短期內(nèi)的利益收益，但是，在“買漲不買跌”難以形成的市場(chǎng)背景下，相對(duì)于“以價(jià)換量”、以時(shí)間換取發(fā)展空間的做法，降價(jià)幅度收窄甚至個(gè)別項(xiàng)目的漲價(jià)行為只能讓現(xiàn)有項(xiàng)目停滯不前，降低項(xiàng)目及企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)率，由此有可能會(huì)喪失更多的發(fā)展機(jī)會(huì)。