價格回暖需求難以為繼 “金九”無望或成定局

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往年被開發(fā)商寄予厚望的“金九銀十”樓市旺季今年顯得頗為平淡。從9月初至今的三周成交情況來看，全國十大重點城市9月前三周商品住宅總成交量為55042套，環(huán)比8月前三周的61309套，下降了10%。“金九”無望，或許已成定局。

記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，今年的“金九”開發(fā)商的重頭戲明顯是“搶種”，而非“搶收”，今年上半年實現(xiàn)了資金回籠的房企在這個“金九銀十”顯得頗為篤定：剛需項目其價格幾乎都按兵不動，鮮見低于9折的大幅降價；而高端項目由于成交阻滯而率先降價，但不少項目折后價仍高于今年年初的最低點。諸多現(xiàn)象表明，今年的“金九”與往年大為不同，購房需求提前透支，開發(fā)商降價動力亦不足，買賣雙方均顯得后繼乏力，整個市場陷入又一輪博弈期。

“金九”成色明顯不足

9月已接近尾聲，而房地產(chǎn)市場預(yù)期中的“井噴”局面并沒有到來。據(jù)中原監(jiān)測54個城市新房市場數(shù)據(jù)顯示：9月前20天新房成交量環(huán)比8月同期下降了8.8%，值得注意的是，這已是近4各月來同期成交量的最低點。今年的“金九”不僅鐵定成色不足，甚至比7、8月份的樓市淡季還要遜色。

直至9月第三周（9.17—9.23），包括“北上廣深”四個一線城市在內(nèi)的十個重點城市新房成交量依然未能走出低迷，單周成交量為18053套，環(huán)比上周減少了1.1%，比8月同期下降了10.6%，大部分城市成交量都出現(xiàn)了不同程度的下滑。在北京，新建商品住宅（包含保障房）網(wǎng)簽量為2107套，與前一周相比下降5%。在深圳，上周新建住宅成交套數(shù)為532套，環(huán)比下降了21.19%，創(chuàng)下了近20周來單周成交量的最低點。南京與蘇州上周新房成交量更是環(huán)比分別大跌21%和39%。十大重點城市中僅上海、廣州和成都由于新房供應(yīng)量大增，新建住宅成交量環(huán)比前周分別上漲了34%、33%和20%，但實際成交量與往年的金九仍不可同日而語。

不僅是新房市場低迷，二手房市場同樣如此。鏈家房產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，9月前19日，北京二手房住宅成交量為7080套，環(huán)比上月同期下降了11。4%，預(yù)計9月中上旬成交量將在7600套左右，與8月同期相比降幅超過10%。而上海二手房市場則更加慘淡，根據(jù)德佑地產(chǎn)市中心各門店提供的數(shù)據(jù)顯示，9月前20天僅帶看量就比8月同期下跌20.3%，說起成交量，各大中介公司內(nèi)部人士更是大搖其頭。

尤其是在上海，上海市房地部門9月再次重申加大限購執(zhí)行力度并進行行業(yè)內(nèi)檢查整頓，也對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生了較大影響。上海德佑地產(chǎn)徐家匯(002561,股吧)店經(jīng)理曹倩倩表示，由于政策的效果存在一定滯后性，加上近期住房限購政策的檢查又從嚴，因此先前頒布的外地單身人士限購政策的效果在9月有了非常明顯的體現(xiàn)。受此影響，該店9月的帶看量下跌兩成。

然而，房東方面卻沒有因為帶看的減少而對價格做出調(diào)整。德佑地產(chǎn)徐家匯地區(qū)的門店甚至表示，目前該地區(qū)出現(xiàn)了掛牌減少，房東跳價的情況。此外，雖然一手市場成交量相比8月沒有太大起色，但是金九的季節(jié)因素仍然讓開發(fā)商的推盤力度大增，不少承接一手代理業(yè)務(wù)的中介門店也存在著工作重心向一手偏移的情況，這無疑也加劇了二手房帶看量的滑坡，導(dǎo)致成交明顯萎縮。

價格回升疊加需求透支

雖然9月以來各地樓市成交量起色不大，但有了上半年銷售回籠的巨量資金在手，多數(shù)開發(fā)商心態(tài)顯得頗為淡定，價格策略明顯保守。

中原地產(chǎn)(微博)9月在全國11個城市新房市場進行的調(diào)查顯示，北京、天津、長春、鄭州、濟南、重慶、沈陽被調(diào)研的樓盤中有超過50%的樓盤在9月出現(xiàn)漲價的現(xiàn)象，且漲價幅度在5-10%之間。當(dāng)然也有部分房企持謹慎態(tài)度，成都、昆明、西安、大連被調(diào)研的樓盤中有超過60%的樓盤維持原來的價格銷售，其中昆明和大連超過80%的樓盤未調(diào)整價格。

“金九銀十價格不降反升，這與開發(fā)商手中現(xiàn)金充裕、全年銷售指標完成情況良好有直接關(guān)系?！睒I(yè)內(nèi)人士認為，開發(fā)商在價格策略上見好就收、價格上浮是9月樓市需求無力、成交量回落的主要原因。中國房產(chǎn)信息集團研究員黃健華認為，商品房交易量下滑與近期企業(yè)價格策略普遍保守有關(guān)。自7月以來，房企降價優(yōu)惠的措施逐漸減少，優(yōu)惠幅度開始收窄，而房價止跌回漲也開始成為主要趨勢。

“9月成交量上不去，最大的原因可能就是價格?！睖弦患抑科蟮匿N售總監(jiān)告訴記者，調(diào)控兩年來，很多開發(fā)商一不拿地，二不開工，加上之前的銷售，資金壓力不像去年底那么大。庫存也沒去年底時那么多，因此今年底不會出現(xiàn)像去年底那種大幅降價促銷的情況。

德佑地產(chǎn)研究主任陸騎麟稱，前期樓市的回暖，與部分剛需樓盤的降價促銷有較大關(guān)系，一旦前期降價樓盤過了強銷期，而其他樓盤又不能及時接棒降價，成交量自然無法繼續(xù)維持高位。目前真正明顯降價的樓盤依然限于少數(shù)，大部分項目仍在按兵不動，導(dǎo)致購房者產(chǎn)生觀望情緒。

除了價格因素外，業(yè)內(nèi)人士普遍認為，前期累積的購房需求在今年上半年被大量提前透支也是“金九”變味的重要原因?！跋胭I的、有資格買的、買得起的，都在上半年買過了?！庇袠I(yè)內(nèi)人士對記者表示，從今年3月開始到今年8月，樓市成交量維持高位足足半年，連傳統(tǒng)淡季的7、8月份熱度都絲毫未減，“淡季不淡，旺季不旺”是今年下半年樓市的最主要特點。同時，由于限購政策未變，使得后續(xù)購買需求難以為繼。

中原地產(chǎn)的調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，北京、長春、昆明、大連、沈陽被調(diào)研的項目中，受前期購房需求已大量釋放及多數(shù)樓盤取消優(yōu)惠措施的影響，大部分樓盤客戶來訪量均出現(xiàn)持平或下滑的情況。

“銀十”有望量升價穩(wěn)

展望“銀十”，由于9月底各地供應(yīng)量開始普遍增加，業(yè)內(nèi)人士認為，10月成交量較9月會有所增加。而促進成交的關(guān)鍵問題依然在于，如何找到一個買賣雙方都能接受的價格平衡點，這在未來的一兩周內(nèi)應(yīng)該能看到答案。

與去年剛需樓盤打響降價第一槍不同的是，今年豪宅開發(fā)商或?qū)㈩I(lǐng)跌樓市。記者了解到，從9月初開始，中海地產(chǎn)全國多個城市旗下項目同時啟動限時優(yōu)惠活動，或許成為今年第一個在“金九銀十”啟動全國性促銷龍頭房企。從8月開始高端住宅市場出現(xiàn)需求明顯后繼不足，這或許是豪宅開發(fā)商在今年“金九銀十”率先啟動降價促銷的主要原因。

在上海，曾經(jīng)的長風(fēng)地王項目“中海紫御豪庭”近期開始在原先認購優(yōu)惠的基礎(chǔ)上再總價立減20萬元，另外兩個在售項目也都在總價基礎(chǔ)上進行立減；在深圳，中海康城推出1萬抵20萬的優(yōu)惠活動；在重慶，中海地產(chǎn)旗下四大項目也推出“四盤兩億禮饋”活動，限時優(yōu)惠幅度最高每套達100萬；在天津，中海推出100套限時特價房源，最高優(yōu)惠折扣達八折。

不僅是中海，例如長甲地產(chǎn)旗下的多個項目目前折扣力度在上?？胺Q最大，如長泰東郊御園近期新推房源在報價基礎(chǔ)上再打63折；即將開盤的華潤佘山九里去年開發(fā)商對項目的預(yù)期價在5萬元/平方米以上，而如今開盤售樓處報價僅為2.3萬元/平方米；在近期舉行的上海國際高端物業(yè)展上，國信世紀海景開發(fā)商也表示，限購和限貸是影響高端物業(yè)銷售的撒手锏，高端市場整體銷售阻滯，要想取得好的銷售業(yè)績就必須比同質(zhì)項目有價格優(yōu)勢。

“就算豪宅開發(fā)商有一定降價壓力，但今年打折力度一定不及去年，部分樓盤折扣最大，但報價也很高，折算下來的實際成交價仍高于今年年初?！笨藸柸鸱康禺a(chǎn)信息集團研究總監(jiān)薛建雄告訴記者，中低端剛需項目如今降價空間已經(jīng)不大，目前大多數(shù)項目依然按兵不動，而豪宅則仍有一定的價格下調(diào)空間。

業(yè)內(nèi)人士認為，10月開發(fā)商不可能像去年底那樣采取激進的方式，犧牲利潤、保命一樣地去“以價換量”，頂多只會小幅度、階段性地促銷，一方面保證跑量，一方面價格要平穩(wěn)。“只要任務(wù)能完得成，就不會不顧一切地跑量?！毖ㄐ垲A(yù)計，今年9、10月份的普遍折扣應(yīng)該在9折左右。