盤(pán)點(diǎn)2012下半年買(mǎi)房“五劫” 購(gòu)房者選房需謹(jǐn)慎

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固然人多稱(chēng)現(xiàn)在買(mǎi)房屬機(jī)會(huì)，但所謂亂市，依然有風(fēng)險(xiǎn)。

一是爛尾劫。

曾記否，有樓盤(pán)建設(shè)起來(lái)賣(mài)不動(dòng)并且開(kāi)發(fā)商逃之夭夭，留下的盤(pán)子合計(jì)稱(chēng)為爛尾樓?，F(xiàn)在，固然全國(guó)市場(chǎng)有起勢(shì)之說(shuō)，也確實(shí)在成交上回暖，但不得不說(shuō)，由于調(diào)控原因，類(lèi)似綠城的中小房企不在少數(shù)，因此他們推出的樓盤(pán)便存在爛尾的可能，如果你貪圖便宜，誤買(mǎi)后期爛尾的房子，不僅投資打了水漂，維權(quán)都沒(méi)有多少空間。

二是變更劫。

為了避免死的命運(yùn)，最有效的自救辦法是進(jìn)行產(chǎn)權(quán)變更與資本吸納。

產(chǎn)權(quán)變更，如果是與收購(gòu)兼并相關(guān)，項(xiàng)目及公司由大型房企或品牌房企合并，這是利，問(wèn)題是，如果象民間資本那樣運(yùn)作，屬民事行為的合并或分拆，甚至出現(xiàn)合股的開(kāi)發(fā)商將項(xiàng)目未售房源一分為二，可就慘了。

變更對(duì)買(mǎi)房人造成不利，一是后期辦理產(chǎn)權(quán)證沒(méi)有著落，二是買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中交付標(biāo)準(zhǔn)及價(jià)格無(wú)法合理化與透明化，三是如果有民間資本介入，而民間資本的高利貸更可能導(dǎo)致一個(gè)好的項(xiàng)目變成了四分五裂的準(zhǔn)死盤(pán)，討說(shuō)法或成為買(mǎi)房后的噩夢(mèng)。

三是政策劫。

現(xiàn)在，全國(guó)近四十余個(gè)城市自主救市或者放松調(diào)控，政府的輿論控制與說(shuō)法，主要圍繞的還是用高懸的調(diào)控之劍來(lái)進(jìn)行威懾。但不排除形勢(shì)嚴(yán)峻，或者宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境好轉(zhuǎn)，算秋后賬。如果你在買(mǎi)房后依然出現(xiàn)更為嚴(yán)峻的政策導(dǎo)致市場(chǎng)向下，相信你的心理是不好受的。

四是做空劫。

做空是應(yīng)對(duì)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的過(guò)激舉動(dòng)，不排除有開(kāi)發(fā)商狗急跳墻，但不是逃跑，而是采取對(duì)賭市場(chǎng)與對(duì)賭政策的做法，這就相當(dāng)于股市的做空。中國(guó)多數(shù)樓盤(pán)采取了先售卡再售樓的做法，收取消費(fèi)者許多前期資金，更有開(kāi)發(fā)商將房子一分為三，部分樓花預(yù)售給所謂第一輪投資者，給他們?cè)S諾一定的價(jià)差，第二波通過(guò)優(yōu)惠吸引本地消費(fèi)，再正常開(kāi)盤(pán)，將價(jià)格標(biāo)高，如果樓盤(pán)很火，則各得其所，那些早期投資者的回報(bào)由開(kāi)發(fā)商從價(jià)差中給出，萬(wàn)一后市并沒(méi)有火將起來(lái)，則前期投資人無(wú)法獲得原定承諾的回報(bào)，后期個(gè)體買(mǎi)房者將限孤立無(wú)援的境地。

五是消耗劫。

由于預(yù)售制度的客觀(guān)存在，眾多開(kāi)發(fā)商無(wú)不盡量減少前期自有資本的投入。而將后期建設(shè)成本不斷攤薄。如果開(kāi)發(fā)商依然故我，按照市場(chǎng)走向來(lái)進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)，則房子一旦賣(mài)不動(dòng)，開(kāi)發(fā)商就會(huì)降低開(kāi)支，減少建設(shè)過(guò)程中的諸多宣傳上昭示的那些價(jià)值點(diǎn)或者賣(mài)點(diǎn)。

為什么買(mǎi)房要選擇品牌房企呢，就是如此，品牌房企承諾一定能夠兌現(xiàn)，其品質(zhì)有保障。

樓市還賺錢(qián)，買(mǎi)房需謹(jǐn)慎。

(騰訊論壇)