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楊玉成:養(yǎng)老度假地產(chǎn)房地產(chǎn)市場最后一塊金礦?
養(yǎng)老度假地產(chǎn)房地產(chǎn)市場最后一塊金礦?
老有所養(yǎng)、老有所居、老有所樂,養(yǎng)老度假地產(chǎn)概念應(yīng)運而生,甚至有人將其稱為房地產(chǎn)市場的最后一塊“金礦”。真的是這樣嗎?如何才能挖到這桶金呢?
屈指算來,筆者接觸養(yǎng)老度假地產(chǎn)已經(jīng)五年多了,從學(xué)習(xí)研究到操盤實踐,再到親身體驗,其間成功的經(jīng)驗不多、失敗的教訓(xùn)不少,現(xiàn)將個人的心得體會分享如下:
一、潛在需求不等于現(xiàn)實需求
五年來,有關(guān)養(yǎng)老度假地產(chǎn)的報道、資料連篇累牘,諸如:“未富先老,中國人口老齡化問題嚴(yán)重”、“養(yǎng)老地產(chǎn):房地產(chǎn)市場最后一塊金礦”、“家庭養(yǎng)老:421模式下獨生子女不堪重負(fù)”、“ 社會養(yǎng)老:一床難求,好養(yǎng)老院需排兩年隊”、“外資大鱷搶食國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn),欲建10億美元中國基金”、“保險公司瘋狂圈地,瞄準(zhǔn)養(yǎng)老地產(chǎn)”、“養(yǎng)老房成樓市重要需求,生態(tài)養(yǎng)生大盤搶占市場先機(jī)”等等不勝枚舉,說的好像商機(jī)比天空都遼闊。
事實真是這樣嗎?需求到底有多大?誰做過調(diào)研?有無數(shù)據(jù)支撐?
跟風(fēng)、扎堆是中國市場的常態(tài),高估需求、盲目樂觀是老板們最容易犯的錯誤。把未來的、潛在的需求視同現(xiàn)實的需求是投資決策之大忌,市場有風(fēng)險,投資需謹(jǐn)慎,決策前請調(diào)研、調(diào)研再調(diào)研,謹(jǐn)慎、謹(jǐn)慎再謹(jǐn)慎。試問,在中國養(yǎng)老度假需求的實現(xiàn)需要多長的導(dǎo)入期?到目前為止中國養(yǎng)老度假地產(chǎn)項目有幾個成功的案例?河南省甚至全中國最好的養(yǎng)老院是否盈利?
二、高檔高價不等于能盈利
放眼中國,一些高端養(yǎng)老度假設(shè)施人氣不足,一些高檔養(yǎng)老度假樓盤銷售困難,其根本原因是投資額過高導(dǎo)致價格難以平民化,而它們切入的卻是一個不屬于剛性需求的市場。
目前中小城市普通住宅開發(fā)已經(jīng)階段性過剩,開發(fā)商如果帶著過去的成功經(jīng)驗轉(zhuǎn)戰(zhàn)養(yǎng)老度假地產(chǎn),定位高檔高價,試圖將其賣給老年客戶,或者期待吸引子女為老人購置物業(yè),不客氣地講,這個如意算盤恐怕多半是要落空的。因為這樣的樓盤銷售比一般物業(yè)還要困難。
怎么辦?堅決定位中低端市場,堅決降低成本,堅決不花冤枉錢——對于老年客戶既不需要也不關(guān)心的一切,要盡量少花錢甚至不花錢。
三、賣產(chǎn)權(quán)不如賣股權(quán)
目前國家在養(yǎng)老度假地產(chǎn)方面并沒有給予明確的政策優(yōu)惠和稅務(wù)優(yōu)惠,養(yǎng)老度假地產(chǎn)投入的成本并不低;而老年人進(jìn)入退休期后普遍希望做的不是購置物業(yè)而是售出。這就導(dǎo)致了所謂的養(yǎng)老度假地產(chǎn)面臨尷尬局面。
關(guān)于養(yǎng)老度假地產(chǎn)開發(fā)運營的商業(yè)模式,國內(nèi)有些大型品牌房企與保險機(jī)構(gòu)雖已先行探索, 但尚無成熟的經(jīng)驗。國外的成功經(jīng)驗很多,可惜國情不同又難以照搬。既然如此,不妨大膽探索、嘗試、創(chuàng)新。
筆者認(rèn)為,養(yǎng)老度假地產(chǎn)的實質(zhì)是服務(wù)而不是出售物業(yè),養(yǎng)老度假服務(wù)市場的潛在空間也非常大。既然賣產(chǎn)權(quán)此路不通,不如考慮賣股權(quán)、賣權(quán)益、甚至賣期權(quán),采用輕資產(chǎn)、重服務(wù)的模式,堅決持有物業(yè),通過服務(wù)賺錢,這樣投資回報率才能達(dá)到滿意,才能實現(xiàn)雙贏的目標(biāo)。輕資產(chǎn),重服務(wù),低成本,做長線,才是養(yǎng)老度假地產(chǎn)的王道。
四、深入調(diào)研,定制式開發(fā)
中國的養(yǎng)老度假地產(chǎn)市場尚處于探索階段,所有失敗的案例都源于開發(fā)商忽視市場調(diào)研,不了解老年客戶的需求,開發(fā)經(jīng)營理念錯位,以一般的地產(chǎn)開發(fā)思路來面對市場,從而走入開發(fā)誤區(qū)。
比如,老人在什么情況下需要入住養(yǎng)老社區(qū)?需要怎樣的養(yǎng)老公寓?能接受什么價位的物業(yè)與服務(wù)?只有對這些問題進(jìn)行充分的了解,才能做好養(yǎng)老度假地產(chǎn)的開發(fā)與運營。
如果能通過深入調(diào)研,全面了解、掌握客戶需求,甚至精準(zhǔn)找到目標(biāo)客戶,量身定做、定制式開發(fā)就成為可能,那么投資風(fēng)險也就可以趨近于零。從這個意義上講,無論怎么強調(diào)前期市場調(diào)研的作用都不過分。
五、開發(fā)容易運營難
搞開發(fā)、建房子,對于開發(fā)商而言相對容易,但管理運營養(yǎng)老度假社區(qū)卻沒那么容易。
如何提供有特色的服務(wù)內(nèi)容,并在和專向服務(wù)提供商的競爭中取勝?整體服務(wù)質(zhì)量低下使物業(yè)管理微利,增值服務(wù)五花八門,但如何說服用戶形成持續(xù)付費習(xí)慣?從醫(yī)療到養(yǎng)老,從金融到家政,如何掙到合理的服務(wù)費,靠服務(wù)盈利?如何滿足老人們精神層面的需求?如何在保證健康飲食、醫(yī)療的基礎(chǔ)上,使老人有機(jī)會在社區(qū)中實現(xiàn)自己的社會價值,交到更多的朋友,文化、運動、學(xué)習(xí)等各種活動很豐富,每天很忙,沒有孤獨與寂寞?
打造一個老人們都樂意去的養(yǎng)老度假社區(qū),樹立一個優(yōu)質(zhì)、專業(yè)、全能的養(yǎng)老度假服務(wù)品牌,不是建幾棟房屋那么快、那么容易。要求投資商、開發(fā)商轉(zhuǎn)變開發(fā)經(jīng)營思路,用心整合資源,用心創(chuàng)立品牌,既要具備成本控制能力和較高服務(wù)品質(zhì),又能疊加、整合一種或幾種專業(yè)化服務(wù)能力。
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