楊玉成：養(yǎng)老度假地產(chǎn)房地產(chǎn)市場最后一塊金礦？

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養(yǎng)老度假地產(chǎn)房地產(chǎn)市場最后一塊金礦？

老有所養(yǎng)、老有所居、老有所樂，養(yǎng)老度假地產(chǎn)概念應(yīng)運而生，甚至有人將其稱為房地產(chǎn)市場的最后一塊“金礦”。真的是這樣嗎?如何才能挖到這桶金呢?

屈指算來，筆者接觸養(yǎng)老度假地產(chǎn)已經(jīng)五年多了，從學(xué)習(xí)研究到操盤實踐，再到親身體驗，其間成功的經(jīng)驗不多、失敗的教訓(xùn)不少，現(xiàn)將個人的心得體會分享如下：

一、潛在需求不等于現(xiàn)實需求

五年來，有關(guān)養(yǎng)老度假地產(chǎn)的報道、資料連篇累牘，諸如：“未富先老,中國人口老齡化問題嚴(yán)重”、“養(yǎng)老地產(chǎn)：房地產(chǎn)市場最后一塊金礦”、“家庭養(yǎng)老:421模式下獨生子女不堪重負(fù)”、“ 社會養(yǎng)老:一床難求，好養(yǎng)老院需排兩年隊”、“外資大鱷搶食國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)，欲建10億美元中國基金”、“保險公司瘋狂圈地，瞄準(zhǔn)養(yǎng)老地產(chǎn)”、“養(yǎng)老房成樓市重要需求，生態(tài)養(yǎng)生大盤搶占市場先機(jī)”等等不勝枚舉，說的好像商機(jī)比天空都遼闊。

事實真是這樣嗎?需求到底有多大?誰做過調(diào)研?有無數(shù)據(jù)支撐?

跟風(fēng)、扎堆是中國市場的常態(tài)，高估需求、盲目樂觀是老板們最容易犯的錯誤。把未來的、潛在的需求視同現(xiàn)實的需求是投資決策之大忌，市場有風(fēng)險，投資需謹(jǐn)慎，決策前請調(diào)研、調(diào)研再調(diào)研，謹(jǐn)慎、謹(jǐn)慎再謹(jǐn)慎。試問，在中國養(yǎng)老度假需求的實現(xiàn)需要多長的導(dǎo)入期?到目前為止中國養(yǎng)老度假地產(chǎn)項目有幾個成功的案例?河南省甚至全中國最好的養(yǎng)老院是否盈利?

二、高檔高價不等于能盈利

放眼中國，一些高端養(yǎng)老度假設(shè)施人氣不足，一些高檔養(yǎng)老度假樓盤銷售困難，其根本原因是投資額過高導(dǎo)致價格難以平民化，而它們切入的卻是一個不屬于剛性需求的市場。

目前中小城市普通住宅開發(fā)已經(jīng)階段性過剩，開發(fā)商如果帶著過去的成功經(jīng)驗轉(zhuǎn)戰(zhàn)養(yǎng)老度假地產(chǎn)，定位高檔高價，試圖將其賣給老年客戶，或者期待吸引子女為老人購置物業(yè)，不客氣地講，這個如意算盤恐怕多半是要落空的。因為這樣的樓盤銷售比一般物業(yè)還要困難。

怎么辦?堅決定位中低端市場，堅決降低成本，堅決不花冤枉錢——對于老年客戶既不需要也不關(guān)心的一切，要盡量少花錢甚至不花錢。

三、賣產(chǎn)權(quán)不如賣股權(quán)

目前國家在養(yǎng)老度假地產(chǎn)方面并沒有給予明確的政策優(yōu)惠和稅務(wù)優(yōu)惠，養(yǎng)老度假地產(chǎn)投入的成本并不低;而老年人進(jìn)入退休期后普遍希望做的不是購置物業(yè)而是售出。這就導(dǎo)致了所謂的養(yǎng)老度假地產(chǎn)面臨尷尬局面。

關(guān)于養(yǎng)老度假地產(chǎn)開發(fā)運營的商業(yè)模式，國內(nèi)有些大型品牌房企與保險機(jī)構(gòu)雖已先行探索， 但尚無成熟的經(jīng)驗。國外的成功經(jīng)驗很多，可惜國情不同又難以照搬。既然如此，不妨大膽探索、嘗試、創(chuàng)新。

筆者認(rèn)為，養(yǎng)老度假地產(chǎn)的實質(zhì)是服務(wù)而不是出售物業(yè)，養(yǎng)老度假服務(wù)市場的潛在空間也非常大。既然賣產(chǎn)權(quán)此路不通，不如考慮賣股權(quán)、賣權(quán)益、甚至賣期權(quán)，采用輕資產(chǎn)、重服務(wù)的模式，堅決持有物業(yè)，通過服務(wù)賺錢，這樣投資回報率才能達(dá)到滿意，才能實現(xiàn)雙贏的目標(biāo)。輕資產(chǎn)，重服務(wù)，低成本，做長線，才是養(yǎng)老度假地產(chǎn)的王道。

四、深入調(diào)研，定制式開發(fā)

中國的養(yǎng)老度假地產(chǎn)市場尚處于探索階段，所有失敗的案例都源于開發(fā)商忽視市場調(diào)研，不了解老年客戶的需求，開發(fā)經(jīng)營理念錯位，以一般的地產(chǎn)開發(fā)思路來面對市場，從而走入開發(fā)誤區(qū)。

比如，老人在什么情況下需要入住養(yǎng)老社區(qū)?需要怎樣的養(yǎng)老公寓?能接受什么價位的物業(yè)與服務(wù)?只有對這些問題進(jìn)行充分的了解，才能做好養(yǎng)老度假地產(chǎn)的開發(fā)與運營。

如果能通過深入調(diào)研，全面了解、掌握客戶需求，甚至精準(zhǔn)找到目標(biāo)客戶，量身定做、定制式開發(fā)就成為可能，那么投資風(fēng)險也就可以趨近于零。從這個意義上講，無論怎么強調(diào)前期市場調(diào)研的作用都不過分。

五、開發(fā)容易運營難

搞開發(fā)、建房子，對于開發(fā)商而言相對容易，但管理運營養(yǎng)老度假社區(qū)卻沒那么容易。

如何提供有特色的服務(wù)內(nèi)容，并在和專向服務(wù)提供商的競爭中取勝?整體服務(wù)質(zhì)量低下使物業(yè)管理微利，增值服務(wù)五花八門，但如何說服用戶形成持續(xù)付費習(xí)慣?從醫(yī)療到養(yǎng)老，從金融到家政，如何掙到合理的服務(wù)費，靠服務(wù)盈利?如何滿足老人們精神層面的需求?如何在保證健康飲食、醫(yī)療的基礎(chǔ)上，使老人有機(jī)會在社區(qū)中實現(xiàn)自己的社會價值，交到更多的朋友，文化、運動、學(xué)習(xí)等各種活動很豐富，每天很忙，沒有孤獨與寂寞?

打造一個老人們都樂意去的養(yǎng)老度假社區(qū)，樹立一個優(yōu)質(zhì)、專業(yè)、全能的養(yǎng)老度假服務(wù)品牌，不是建幾棟房屋那么快、那么容易。要求投資商、開發(fā)商轉(zhuǎn)變開發(fā)經(jīng)營思路，用心整合資源，用心創(chuàng)立品牌，既要具備成本控制能力和較高服務(wù)品質(zhì)，又能疊加、整合一種或幾種專業(yè)化服務(wù)能力。