時評：開發(fā)商是一座城市的“運營商”

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開發(fā)商是一座城市的“運營商”

城市發(fā)展與房地產(chǎn)開發(fā)是互為依存相輔相成的。任何城市都是依靠房地產(chǎn)開發(fā)先行，而城市的發(fā)展又為房地產(chǎn)的再運行提供空間和資源。“城市化進程中，如果沒有開發(fā)商的參與，盡管有好的規(guī)劃，很多的城市建設(shè)只能是紙上談兵。”有人這樣詮釋開發(fā)商對城市發(fā)展的貢獻。

應(yīng)該說，中國城市對土地的開發(fā)運用，經(jīng)歷了造房、造園、造區(qū)，一直演繹到如今的造村、造鎮(zhèn)、造城。每一次進步都有城市發(fā)展和建筑作為見證，城市運營商應(yīng)運而生，扮演了推進城市化進程的重要角色。

一部規(guī)劃里的城市與開發(fā)商

這些為城市發(fā)展進程做出貢獻的地產(chǎn)企業(yè)，為這座城市留下了一個個經(jīng)典作品。細品這20年，環(huán)線一帶、老城區(qū)、新興城區(qū)，一個個值得典藏的樓盤、地標樓盤、人居典范社區(qū)以及富有投資價值的商業(yè)地產(chǎn)等經(jīng)典樓盤，早已遍布城市的各個角落。

作為房企，鋪好每一條鋼筋，砌好每一方水泥，為老百姓多建一棟平價房，是他們應(yīng)盡的社會責任，是兢兢業(yè)業(yè)、實實在在的本色作為、安身之道、立業(yè)之本。

這些年來，河南房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從新生到成熟，從弱小到強大，發(fā)展成為河南經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè)，并積極推動著河南的城市化進程。建業(yè)、升龍、正商、鑫苑、美景、錦藝等品牌房企讓我們見證了河南房地產(chǎn)業(yè)從無到有、從冷到熱的過程，眼看著當初提問“什么是小區(qū)，什么是電梯樓”的買房人，成為火眼金睛的買房專家;隨著外來大鱷的不斷擁入，鄭州樓市格局發(fā)生巨大變化。華潤、中海、綠地、保利、萬達等品牌房企陸續(xù)進駐，旗下開發(fā)的項目往往引發(fā)一個區(qū)域居住理念的革新;目睹了河南城市群形象因房地產(chǎn)業(yè)而發(fā)生的巨大變化，河南GDP由于他們而產(chǎn)生的高漲。

無論是萬科第一次將綜合大盤理念引入鄭州，還是華潤興建萬象城成為二七商業(yè)圈標志性案例，抑或是保利生根鄭州主打溫情牌……地產(chǎn)商入河南，扮演了推動城市化進程的重要角色。伴隨著一些實力開發(fā)商的運營推進，一座座新城逐漸取代了老城的光環(huán);一個個拔地而起的城市副中心，逐漸取代了原有的商業(yè)圈，不斷影響著這座城市原有的生活方式，使鄭州不斷與世界接軌。

在地產(chǎn)專家們看來，所謂城市運營商，不同于一般的房地產(chǎn)開發(fā)商，是指運營城市或區(qū)域的發(fā)展商。而這樣的發(fā)展商，必須具備相當?shù)膶嵙Γ哂袕某Ｒ?guī)地產(chǎn)的開發(fā)向城市縱深發(fā)展延伸的能力，具有從大盤開發(fā)向區(qū)域經(jīng)濟拓展的能力。在這樣的基礎(chǔ)上，城市運營已經(jīng)不全部由政府部門來包辦，而變成由地方政府來主導規(guī)劃，由那些頗有實力的企業(yè)作為城市運營的執(zhí)行者。在每一項浩大工程的背后，無不展現(xiàn)出一個城市運營商的執(zhí)行能力和執(zhí)行高度。

多年來GDP發(fā)展的“拐棍”

從5月出爐的“鄭州市2014年度納稅百強排行榜(地稅)”可以看出，第二產(chǎn)業(yè)在鄭州稅收收入中依然占據(jù)重要地位，電力熱力生產(chǎn)供應(yīng)業(yè)、汽車制造業(yè)和以電信、金融業(yè)、商業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)為代表的第三產(chǎn)業(yè)增長較快。據(jù)統(tǒng)計，房地產(chǎn)企業(yè)占據(jù)半壁江山，57家房地產(chǎn)企業(yè)上榜，房地產(chǎn)的支柱產(chǎn)業(yè)地位依然牢固。

有數(shù)據(jù)顯示，在大中城市，房地產(chǎn)對GDP貢獻高達40%以上，有的城市甚至超過了60%，GDP增長對房地產(chǎn)的相對依賴，決定了地方政府保持高房價的內(nèi)在動力，中毒很深。

拉動經(jīng)濟不再太多依賴房地產(chǎn)投資，這成為一線樓市暫不松綁限購的底氣。一個地方對房地產(chǎn)投資的依賴度，大致可以用房地產(chǎn)開發(fā)投資占GDP產(chǎn)出的比重來衡量。這一比重越高，說明該城市對房地產(chǎn)的依賴度越大。

去年，有媒體對2014年上半年各地房地產(chǎn)投資情況進行了一次統(tǒng)計，結(jié)果顯示，按照房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的比重，上海、北京為依賴度最強的城市，占比分別達到55%和52%，而海南則達到46%，分居全國前三位。而如果按照房地產(chǎn)投資占GDP的比重，上海、北京則跌出了前十，取而代之的是海南、貴州和云南，占比分別為36%、27%和25%。其中，海南在兩種統(tǒng)計方式下，都牢牢占據(jù)了排行榜前三名的位置。

所以，有人就表示說，對房地產(chǎn)的依賴度超過30%，對一個旨在實現(xiàn)經(jīng)濟轉(zhuǎn)型和結(jié)構(gòu)調(diào)整的國家來說，確實是一個十分嚴峻而現(xiàn)實的問題。所以各種言論出現(xiàn)，關(guān)于“別用房地產(chǎn)來拉動經(jīng)濟。要知道，經(jīng)濟對房地產(chǎn)過度依賴，不僅會造成房地產(chǎn)的泡沫泛濫，造成房地產(chǎn)市場的風險積聚，而且會對實體經(jīng)濟的發(fā)展帶來嚴重的負面沖擊和影響，擴大經(jīng)濟的不安全性”。但是，尤其值得注意的是，面對經(jīng)濟持續(xù)下行，除了房地產(chǎn)，地方政府竟然找不到其他穩(wěn)增長的辦法和措施。所提出的穩(wěn)增長措施，也主要是圍繞房地產(chǎn)而展開的。

各種地標、商圈的誕生是他們的貢獻

上世紀60年代末和70年代初，國家在鄭州投資興建、改造、擴建了棉紡廠、鄭紡機等60多家以輕工業(yè)為主的大中型骨干企業(yè)，分布于鄭州的中原區(qū)及二七區(qū)，那個時候的地標性建筑可以首推國棉廠。隨后，二七塔的重建，當之無愧成為上世紀80年代乃至現(xiàn)在鄭州最具有代表性的時代地標。

后來，從上個世紀90年代中期以后開始進入快速發(fā)展的階段，大概從裕達國貿(mào)大廈的建成起，亞細亞、河南博物院、科技館、東方紅影院等一系列代表性建筑出現(xiàn)。

再后來，進入新世紀，城市發(fā)展迅猛，鄭州城市版圖不斷擴大，高樓大廈林立，似乎每一座高樓都要成為鄭州的地標。直到鄭東新區(qū)CBD的建成，鄭州國際會展中心成為鄭東新區(qū)閃亮的一顆星，而同在鄭東新區(qū)的綠地中心千璽廣場成為鄭州掌中一顆璀璨的明珠。

如今，鄭州幾乎每個片區(qū)都有自己的地標性建筑，老城區(qū)的二七塔、裕達國貿(mào)，東區(qū)CBD的“大玉米”，經(jīng)開區(qū)的中原福塔、高鐵片區(qū)的綠地中心雙塔，新的地標開始不斷涌現(xiàn)，“老地標”或被拆除，或走向沒落。鄭州地標建筑一再改變，折射著城市的飛速發(fā)展，也預(yù)示著鄭州未來的發(fā)展方向。當然，鄭州城市版圖的擴張，也勢必帶來更多新的地標建筑。

實力房企是區(qū)域核心的營造者

進入21世紀，鄭州擴張的沖動愈加強烈，北移南擴，東崛西進，凡是當時的周邊熱點板塊和熱點區(qū)域，都離不開實力開發(fā)商的身影。號稱千畝大盤的21世紀小區(qū)讓鄭州跨越了當時被視作農(nóng)村的北環(huán)，其后普羅旺世、思念果嶺讓北區(qū)變得宜居高端;綠地、綠城、順馳等一批來自全國的地產(chǎn)商在東區(qū)布局，引領(lǐng)鄭州進入了鄭東新區(qū)時代，如今，這些樓盤已經(jīng)是鄭州房價昂貴、宜居宜商的經(jīng)典樓盤。正商、振興等實力房企在南區(qū)揮下第一鍬土，徹底讓南區(qū)成了居住熱點區(qū)域。而西區(qū)因為升龍、萬達的介入不再落寞，重新煥發(fā)著勃勃生機。

如今放眼望去，改變鄭州格局的房地產(chǎn)大盤比比皆是，鄭州不少本土房企負責人表示，實力房企對營造出熱點區(qū)域和板塊功不可沒，以前對一個陌生地塊，企業(yè)沒有十足的實力和魄力是不敢輕易涉足開發(fā)的。但隨著這些實力地產(chǎn)商跟進開發(fā)，把荒地變成熱土，共同掘金，不僅讓城市發(fā)展隨之外延，也改變了購房者的置業(yè)觀念。

今天，衡量一家開發(fā)商對一座城市的貢獻，早已不局限于看其在這座城市中蓋了多少棟房子、造了多少個小區(qū)，而是要看其在一場場轟轟烈烈的城市價值核心進化中，產(chǎn)生了多大的影響力。此番20年僅僅是一個起點，新鄭州的建設(shè)仍在繼續(xù)，開發(fā)商們又可以展開新一輪的競爭。我們希望，開發(fā)商作為城市的建設(shè)者，開發(fā)商的開發(fā)活動不能脫離城市發(fā)展的“大規(guī)劃”，也不能忘記小區(qū)的“小規(guī)劃”，在企業(yè)獲得巨大經(jīng)濟利益回報社會的同時，也要承擔起維護市場理性發(fā)展的重任，給這座城市留下經(jīng)得起考驗的建筑作品。